Crédit immobilier

Assurance-emprunteur

L’« assurance emprunteur », garantit votre prêt immobilier (ou accessoirement votre prêt à la consommation), c’est-à-dire vous prémunit contre trois risques principaux de défaillance de remboursement : invalidité, incapacité et décès. Parfois même, elle peut couvrir un quatrième risque : la perte de votre emploi. Elle évite aussi de transmettre la dette à vos héritiers en cas de décès. C’est pourquoi elle vous est demandée par votre établissement bancaire car c’est pour lui une garantie, mais aussi pour vous car elle vous protège, ainsi que vos ayants droit.

Il ne s’agit pas d’une obligation légale à proprement parler, mais il faut savoir que les banques sont en droit de l’imposer et qu’en pratique, une banque ne vous accordera un crédit immobilier que si vous bénéficiez d’une assurance ou bien alors si vous êtes en mesure de lui fournir des garanties alternatives (portefeuille de valeurs mobilières, autre actif immobilier, caution …).

Bientôt plus d’informations dans le cadre de l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur accompagne systématiquement les prêts immobiliers et parfois les prêts à la consommation. Le ministère de l’économie et des finances vient de présenter une réforme du dispositif en vigueur favorisant une plus grande liberté de choix et une meilleure information des emprunteurs. Zoom sur ce nouveau cadre juridique.

L’assurance emprunteur aujourd’hui

L’assurance emprunteur vous couvre contre un certain nombre de risques tout en offrant une garantie au prêteur (banque, assurance, société de crédit). Deux types d’assurance peuvent vous être proposés :

L’assurance décès - invalidité - incapacité de travail évite, en cas de décès de l’emprunteur, que le remboursement du prêt soit à la charge du conjoint ou des héritiers. De même, en cas d’invalidité ou d’incapacité de travail, l’assurance se substitue à vous. Ce type d’assurance est en général obligatoire pour obtenir un prêt immobilier. Elle est plus rarement demandée pour les crédits à la consommation.

L’assurance perte d’emploi est destinée à couvrir le risque d’une interruption d’activité professionnelle et se substitue à vous pour le remboursement de vos mensualités.

Rappelons que la loi ne prévoit pas à proprement parler d’obligation de souscrire une assurance emprunteur dans le cadre d’un prêt immobilier ; mais autorise les banques à l’imposer puisque l’article L312.8 du code de la consommation, qui rappelle ce que doit contenir une offre de prêt immobilier, prévoit, dans son 4, que l’offre « énonce, en donnant une évaluation de leur coût, les stipulations, les assurances et les sûretés réelles ou personnelles exigées, qui conditionnent la conclusion du prêt ».
Les banques peuvent même, à ce jour, imposer leur assurance comme le permet l’article L312-9, qui énumère quant à lui les dispositions applicables « lorsque le prêteur offre à l’emprunteur ou exige de lui l’adhésion à un contrat d’assurance collective qu’il a souscrit … »

Aujourd’hui, 85 % des emprunteurs souscrivent une assurance emprunteur proposée par leur établissement bancaire contre 15 % qui choisissent un autre organisme.

L’assurance emprunteur demain

La mise en place d’une fiche conseil et d’information renseignée par la banque et l’emprunteur.
Elle permettra à l’emprunteur de mieux comprendre les principes liés à l’assurance et lui de comparer les offres auprès d’autres établissements financiers ;

L’obligation faite aux établissements de crédits d’afficher le prix (coût mensuel en euros) de l’assurance de prêt dans le cadre des prêts à la consommation.
Jusque-là cette information était intégrée dans le taux effectif global (TEG). L’emprunteur pourra ainsi comparer plus facilement les offres.

Ces deux principes entreront en vigueur à la fin du premier semestre 2010.

Pour en savoir plus : www.minefe.gouv.fr

L’offre d’assurance peut varier d’une proposition à l’autre. Il convient de bien examiner les contenus du contrat d’assurance. En règle générale, les garanties couvrent le décès et l’invalidité absolue et définitive, qui permettent un remboursement total du capital, et l’invalidité permanente totale ou partielle, ou l’incapacité temporaire totale de travail, qui permettent une prise en charge totale ou partielle des mensualités durant le temps d’incapacité ou d’invalidité. Cette prise en charge sera effective au prorata de la quotité assurée : totalement si la victime était assurée à 100 %, pour moitié seulement si la victime n’était assurée qu’à 50 %.

Incapacité, Invalidité…

Incapacité temporaire de travail : le fait, pour une personne blessée ou un malade, d’interrompre momentanément ses activités professionnelles.

Perte totale et irréversible d’autonomie : personne dans l’incapacité de se livrer à une occupation pouvant lui procurer un gain et nécessitant l’assistance d’une tierce personne.

Invalidité : état d’incapacité définitive dans lequel se trouve une personne suite à un accident ou une maladie. Elle est mesurée en pourcentage. Une incapacité totale de 100% implique l’aide d’une tierce personne. Invalidité permanente et totale : diminution du potentiel physique ou psychique d’une personne dont l’état est stabilisé et entraînant l’incapacité d’avoir une activité rémunérée de façon permanente.

La banque vous proposera généralement d’adhérer au contrat d’assurance-groupe qu’elle a contracté avec une compagnie d’assurance car c’est le produit que le chargé de clientèle connait le mieux et qui souvent vous protégera le mieux. Mais vous pouvez proposer à votre banque une offre d’une autre compagnie d’assurance ou le transfert d’une assurance décès que vous avez contractée par ailleurs. Les banques l’acceptent de plus en plus. C’est le principe de la délégation d’assurance, par lequel la compagnie d’assurance de votre choix adresse à l’établissement prêteur une délégation d’assurance avant le déblocage des fonds à votre profit. Celle-ci doit toutefois présenter pour la banque le même niveau de garantie, et il y aura lieu pour elle de procéder à un examen rigoureux du contrat et de la couverture offerte.

Sachant que le coût de l’assurance représente entre 10 et 15 % du coût total du crédit, le recours à la délégation d’assurance peut permettre des économies substantielles, mais s’agissant d’une couverture par contrat individuel, la délégation d’assurance s’adresse plutôt à de « bons risques » ou à des risques spécifiques. En outre vous ne devez pas exercer votre choix en fonction du seul critère du prix mais veiller aussi à la qualité, l’étendue, et la pérennité de la couverture qui vous est offerte. Attention notamment aux exclusions, aux contrats résiliables ou à ceux dont la prime est révisable.

En cas de décès, si vous avez souscrit une assurance totale décès-incapacité-invalidité (DIT), votre conjoint ou votre héritier n’aura pas à rembourser la somme restante. Si vous êtes victime d’invalidité ou d’incapacité, c’est l’assurance qui prendra votre place pour rembourser, à échéances mensuelles.

Vous avez peut-être souscrit une assurance décès dans le cadre du régime de prévoyance de votre employeur. Vérifiez votre couverture : elle est souvent égale en montant à x fois votre salaire brut de référence. Mais si vous changez d’employeur, si vous êtes licencié ou si le contrat groupe change pendant la durée de vie de votre prêt, attention vous n’êtes plus couvert. C’est la raison pour laquelle la délégation de ce type d’assurance n’est pas toujours acceptée par les banques.

Il vous faudra remplir un questionnaire sur votre état de santé, uniquement destiné à l’assurance (et non à la banque). Vous bénéficiez de la confidentialité des données relatives à votre santé. Ce questionnaire doit être rempli de façon exacte et honnête.

Assurance perte d’emploi

L’assurance perte d’emploi n’est pas obligatoire. C’est un contrat conclu entre une banque et un assureur, auquel adhère l’emprunteur. Les contrats sont généralement d’une durée de un à quatre ans, renouvelables par tacite reconduction. Des limites d’âge, qui peuvent varier à partir de 55 ans, sont prévues au contrat.

Apparue dans les années 80 avec la montée du chômage, elle garantit à l’emprunteur, le plus souvent un salarié en contrat à durée indéterminée ou ayant un minimum d’ancienneté chez son employeur, le remboursement d’une partie de ses mensualités en cas de perte d’emploi, mais souvent au-delà d’une période de carence de 6 à 12 mois.

De deux choses l’une alors : soit l’assurance ne prend en charge que le paiement des intérêts reportant en fin de prêt le paiement du capital, soit elle règle régulièrement les mensualités durant toute la période considérée. Vivement recommandée, elle est pourtant peu retenue par les emprunteurs lors de la souscription du contrat de prêt, son coût étant jugé élevé.

La Convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé )

Il existe une convention qui vise à faciliter l’accès à l’assurance et à l’emprunt des personnes présentant un risque de santé dit aggravé : cancer, séropositivité, diabète, cholestérol, maladies cardio-vasculaires…

Mis en place par une convention tripartite banques-assureurs-associations de consommateurs et de malades (Convention AERAS, juillet 2006), le dispositif permet un renforcement de l’accès à l’assurance et au crédit, dans le strict respect de la confidentialité des données médicales transmises.

La Convention s’applique automatiquement à toute personne qui dépose un dossier de demande de crédit..

Dans le cas où l’assureur considère ne pas pouvoir couvrir les risques décès, invalidité et incapacité, il peut proposer une restriction de garanties ou une surprime. Cette surprime peut être de 25 %, 100 %, voire 500 %. Sous certaines conditions de revenus, cette surprime est limitée à 1,5 % dans le taux effectif global du prêt. Des garanties alternatives à l’assurance peuvent également être recherchées pour sécuriser le prêt.

Liens :
Les clés de la banque
Convention AERAS

Créé le 3 mars 2009 - Dernière mise à jour le 16 mars 2010