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Borloo, Robien et Besson : Deux régimes désormais fermés
Un ensemble de régimes « fermés », c’est-à-dire qui ne sont plus accessibles pour les nouvelles acquisitions, fonctionnent toujours. Ce sont les dispositifs Périssol, Besson, Demessine et Lienemann. Selon les cas, ils ont engagé les propriétaires à détenir les biens concernés jusqu’à neuf, dix ou douze ans. Les régimes Borloo, Robien et Besson décrits ci-dessous sont dans ce cas…
Le régime Borloo
Pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2009, les dispositifs Robien et Borloo cohabitent avec le dispositif Scellier. A partir du 1er janvier 2010 seul ce dernier demeurera, mais les particuliers qui ont investi avant cette date continueront à bénéficier des abattements…
Le régime Borloo « neuf » ou populaire permet au propriétaire d’un logement neuf de déduire de ses revenus fonciers :
- 6% du prix payé les 7 premières années ;
- puis 4% les deux années suivantes ;
- et encore 2,5% les six années suivantes si le bail est prolongé avec le même locataire, ou bien, en cas de changement de locataire, si les conditions de loyer et ressources sont respectées.
Pour une durée de détention de 15 ans, l’avantage fiscal sera donc égal à un maximum de 65% (soit 6%*7+4%*2+2.5%*6) du prix d’acquisition du bien immobilier.
Ainsi pour un bien payé 100.000 euros, l’investisseur pourra déduire de ses revenus fonciers un total de 65.000 euros sur 15 ans.
Certaines conditions existent pour profiter de ce régime :
- le bien doit être mis en location pour une durée d’au moins 9 ans ;
- le locataire doit avoir des ressources limitées ;
- le loyer est plafonné par la loi.
Pour l’année 2010 les plafonds de loyers mensuels (hors charges) sont les suivants :
Plafonds de loyers au m² |
|
Zone A |
17,38 € |
Zone B1 |
12,08 € |
Zone B2 |
9,88 € |
Zone C |
7,24 € |
Composition du foyer locataire |
Zone A
(En €) |
Zone B1
(En €) |
Zone B2
(En €) |
Zone C
(En €) |
Personne seule |
44 306 € |
32 910 € |
30 168 € |
29 964 € |
Couple |
66 215 € |
48 328 € |
44 302 € |
40 274 € |
Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
79 595 € |
57 857 € |
53 036 € |
48 214 € |
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge |
95 342 € |
70 020 € |
64 185 € |
58 350 € |
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge |
112 867 € |
82 181 € |
75 334 € |
68 484 € |
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge |
127 005 € |
92 700 € |
84 976 € |
77 251 € |
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
+ 14 156 € |
+ 10 530 € |
+ 9 652 € |
+ 8 774 € |
Les zones sont les suivantes :
- Zone A : agglomération parisienne, Genevois français et une partie de la Côte d’Azur.
- Zone B1 : Agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, le pourtour de la Côte d’Azur, les départements d’Outre-mer et la Corse
- Zone B2 : reste de la zone B soit : autres agglomérations de plus de 50.000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, limite de l’île de France
- Zone C : toutes les autres communes.
Depuis le 1er octobre 2006, le dispositif Borloo dans l’ancien s’est substitué au dispositif « Besson dans l’ancien ». Il s’applique aux biens anciens réhabilités (pour lesquels ont été réalisés des travaux) ou neufs et qui sont conventionnés avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).
Là encore, le bien doit être loué pour une durée minimale de 6 ans ou de 9 ans en cas de travaux subventionnés par l’ANAH. Le loyer doit être inférieur à un certain plafond, souvent 30% inférieur au loyer libre.
Ces plafonds, qui dépendent des zones de localisation du bien, sont révisés au 1er janvier de chaque année.
Plafonds réglementaires de loyers (au m²)
Zone A
|
Zone B
|
Zone C
|
|
Loyers « intermédiaires » |
17,37 € |
11,35 € |
8,22 € |
Zone A |
Zone B |
Zone C |
||||
<= 65 m2 |
> 65 m2 |
<= 65 m2 |
> 65 m2 |
<= 65 m2 |
> 65 m2 |
|
Loyers « sociaux » |
9,38 € |
6,26 € |
7,75 € |
5,70 € |
6,04 € |
5,12 € |
Loyers « très sociaux » |
8,55 € |
5,93 € |
6,61 € |
5,54 € |
5,47 € |
4,93 € |
Source : ANAH
La Zone B regroupe les agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes en lisière de l’agglomération parisienne, certaines communes littorales et frontalières. Elle correspond aux zones B1 et B2 du dispositif Borloo.
Vous bénéficiez alors d’un abattement sur vos revenus fonciers bruts de :
- 30% pendant toute la période d’engagement de location.
- 60% sur vos loyers imposables pendant toute la période d’engagement de location si vous acceptez un niveau de loyer et de ressources dit "social" ou "très social".
Les revenus perçus par les locataires doivent également respecter certains plafonds dans le secteur intermédiaire, social et très social.
Composition du foyer locataire |
Zone A
|
Zone B1 & B2 |
Zone C
|
Personne seule |
44 306 € |
34 243 € |
29 964 € |
Couple |
66 215 € |
45 726 € |
40 274 € |
Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
79 595 € |
54 988 € |
48 214 € |
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge |
95 342 € |
66 381 € |
58 350 € |
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge |
112 867 € |
78 087 € |
68 484 € |
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge |
127 005 € |
88 000 € |
77 251 € |
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
+ 14 156 € |
+ 9 816 € |
+ 8 774 € |
Source
Dans le secteur social les plafonds sont :
Composition du foyer locataire |
Paris & communes limitrophes
|
Idf hors Paris & communes limitrophes |
Autres régions
|
Personne seule |
21 802 € |
21 802 € |
18 955 € |
Couple |
32 584 € |
32 584 € |
25 313 € |
Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
42 715 € |
39 170 € |
30 441 € |
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge |
50 999 € |
46 917 € |
36 748 € |
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge |
60 678 € |
55 541 € |
43 231 € |
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge |
68 279 € |
62 500 € |
48 720 € |
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
+ 7 607 € |
+ 6 964 € |
+ 5 435 € |
Source
Dans le secteur très social les plafonds sont :
Composition du foyer locataire |
Paris & communes limitrophes |
Idf hors Paris & communes limitrophes |
Autres régions |
Personne seule |
11 993 € |
11 993 € |
10 424 € |
Couple |
19 551 € |
19 551 € |
15 188 € |
Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
25 629 € |
23 501 € |
18 264 € |
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge |
28 051 € |
25 804 € |
20 323 € |
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge |
33 371 € |
30 549 € |
23 778 € |
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge |
37 554 € |
34 376 € |
26 796 € |
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
+ 4 185 € |
+ 3 830 € |
+ 2 988 € |
Source
En savoir plus : Vous pouvez consulter le site de l’ANAH
Le dispositif Robien
Le régime Robien, en vigueur en 2003 et qui a été modifié en 2006, permet également de bénéficier d’incitations fiscales pour les biens immobiliers donnés en location.
Si les conditions pour en bénéficier sont moins contraignantes que le régime Borloo, ce régime est fiscalement moins avantageux.
Les biens visés sont neufs ou anciens à réhabiliter. Deux conditions doivent être respectées :
- Le bien doit être loué nu (non meublé) pour une durée minimale de 9 ans ;
- Les loyers au mètre carré sont plafonnés.
Pour les baux conclus en 2010 dans le cadre du dispositif Robien recentré, les plafonds de loyers mensuels (charges non comprises) par mètre carré sont les suivants :
Plafonds de loyers au m² |
|
Zone A |
21,72 € |
Zone B1 |
15,10 € |
Zone B2 |
12,35 € |
Zone C |
9,05 € |
Pour les baux conclus en 2010 dans le cadre du dispositif Robien classique, les plafonds de loyers mensuels (charges non comprises) par mètre carré sont les suivants :
Plafonds de loyers au m² |
|
Zone A |
21,72 € |
Zone B |
15,10 € |
Zone C |
10,87 € |
Source
L’avantage fiscal consiste en une déduction au titre de l’amortissement du prix initial d’acquisition ou de construction du logement. Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement égal à :
- 6% du prix d’acquisition du logement pendant les sept premières années,
- 4% de ce prix pour les deux années suivantes.
L’engagement et par conséquent l’avantage fiscal ne peuvent être prorogés au-delà de neuf ans.
Au total, le bailleur est donc en mesure d’amortir 50% du coût d’acquisition du logement (contre 65% sur 15 ans pour le régime Borloo).
- sont fortement taxés car il permet de réduire les revenus imposables (et non l’impôt comme dans le cas du régime Scellier).
- perçoivent des revenus fonciers car ce régime est basé sur le mécanisme de la réduction de ces revenus ;
- ont acquis un bien pour une valeur supérieure à 300.000 euros car dans ce régime il n’existe pas de prix d’acquisition maximum.
Le dispositif Besson
Ce dispositif ne s’applique plus aux logements neufs acquis depuis le 01.01.2003 et aux logements anciens pour les baux conclus depuis le 01.10.2006.
Si l’investissement était réalisé dans le neuf ce dispositif permettait de déduire de son revenu net imposable 8% du montant de l’investissement pendant 5 ans, puis 2.5% par an pendant 4 ans. Pendant les 6 années qui suivaient, l’investisseur pouvait bénéficier de la déduction de l’amortissement au taux de 2.5%.
Si l’investissement était réalisé dans l’ancien, aucun amortissement n’était possible. Le seul avantage fiscal consistait en une déduction forfaitaire sur les loyers de 25% pour une période de location de 9 ans.
Les plafonds mensuels de loyers et ressources pour le « Besson ancien » sont identiques à ceux applicables au dispositif Borloo ancien dans le secteur intermédiaire.
Pour le « Besson neuf » les plafonds sont :
Plafonds de loyers au m² |
|
Zone I bis |
15,56 € |
Zones I |
13,78 € |
Zone II |
10,64 € |
III |
10,04 € |
Source
Les zones sont les suivantes : Zone Ibis : Paris et communes limitrophes. Zone I : Autres communes de l’agglomération parisienne. Zone II : Agglomérations de plus de 100 000 habitants. Zone III : Autres communes.
Les plafonds de ressources pour le dispositif « Besson neuf » sont similaires à ceux du Borloo ancien du secteur intermédiaire.
Créé le 4 février 2010 - Dernière mise à jour le 7 avril 2010
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