PRATIQUE

Les OPC investis dans l'immobilier ou la pierre-papier

Les OPCI (Organisme de placement collectif immobilier)

Créés en 2005, ces organismes, à la fois inspirés de la SCPI et proches des OPC, sont proposés depuis peu seulement par certaines banques, assureurs et sociétés de gestion.

La création de l’OPCI s’inscrit dans la continuité de la modernisation du marché de la pierre papier, qui a connu une étape décisive avec la réforme des sociétés foncières cotées -devenues SIIC en 2003 . Elle en constitue le pendant pour l’immobilier non coté.

Un OPCI peut revêtir deux formes :

  • soit celle d'un fonds de placement immobilier (FPI), sur le modèle des FCP (fonds commun de placement), c'est alors un OPCI de revenus fonciers.
  • soit celle d'une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICV), sur le modèle des SICAV (société d'investissement à capital variable), c'est alors un OPCI valeur mobilière.

A la différence des SCPI, la gestion des OPCI est plus souple et leur actif est plus diversifié, ce qui limite les risques de pertes. Ils doivent en effet être investis à 60 % en immobilier, contre 95 % pour les SCPI. Leurs actifs doivent comprendre 10 % de liquidités pour racheter les parts des investisseurs, ce qui garantit à l’investisseur une meilleure liquidité.

Néanmoins les OCPI ne se sont pas beaucoup développés en France alors qu’ils étaient initialement destinés à remplacer les SCPI. Apparus au début de la crise financière ils présentent aujourd’hui une gamme très limitée de produits destinés aux particuliers. La plus grande partie des OPCI est aujourd’hui commercialisée auprès des investisseurs institutionnels et des entreprises.

La valeur liquidative de l’OPCI est égale à l'actif net de l'OPCI divisé par le nombre de parts de l'OPCI. Elle n’est calculée, selon les produits, qu’au maximum 2 fois par mois et au minimum deux fois par an (30 juin et 31 décembre de chaque année).

La fiscalité des OPCI 

La fiscalité des OPCI dépend de leur forme juridique, FPI (OPCI revenus fonciers) ou SCPPIV (OPCI valeur mobilière).

Concernant les OPCI sous la forme de FPI, c'est la fiscalité des revenus fonciers qui s'applique et en cas de cession, c'est le régime des  plus-values immobilières.

Concernant les OPCI sous la forme de SCPPIV, c'est la fiscalité des valeurs mobilières qui s'applique. Les gains sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Les éventuelles moins-values réalisées lors de la revente de titres viennent diminuer vos plus-values. Les prélèvements sociaux à 15,5 % s'ajoutent à cette fiscalité. Les dividendes perçus en 2013 et au-delà ne peuvent plus faire l'objet d'un prélèvement forfaitaire libératoire. Ils sont obligatoirement soumis au barème de l'impôt sur le revenu. ils profitent d’un abattement de 40 %. Il est également possible de déduire les droits de garde. Quel que soit leur montant, les dividendes sont par ailleurs soumis aux prélèvements sociaux (au taux de 15,5 %). Une partie de la CSG payée à cette occasion (5,1 %) est déductible des revenus imposables.

Ne pas confondre les OPCI qui obéissent aux règles précises et contraignantes ci-dessus et sont des fonds dits alternatifs ( FIA   Définition Fonds d’investissement régi par la directive européenne dite AIFM. Il s’agit de fonds qui, contrairement aux OPCVM, ne bénéficient pas d’un passeport européen, c’est-à-dire qu’ils ne sont pas immédiatement commercialisables dans toute l’Europe. Mais ils ne sont pas tous forcément risqués, les FCPE (d’épargne salariale) sont tous des FIA.  
), avec les OPC Immobiliers (sous forme de fonds ou de Sicav) qui sont la plupart du temps des OPCVM   Définition Un OPCVM est un OPC régi par la directive européenne sur les OPCVM, dite UCITS 4 et est soumis à des règles coordonnées au niveau européen. Il peut ainsi être librement commercialisé au sein des pays membres de l'Union, car il bénéficie d’un passeport européen.
. A la différence des OPCI, ces derniers investissent dans des entreprises du secteur immobilier mais ne gèrent pas eux-mêmes des immeubles. C’est une façon toutefois d’être exposé au risque immobilier. 

Créé le 11 avril 2012 - Dernière mise à jour le 27 septembre 2016
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2 commentaire(s)  
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L’équipe de l’IEFP, publié le 07/03/2016 11:01

Bonjour,

Les revenus distribués n’ouvrent pas droit à l’abattement lorsqu’ils sont prélevés sur des bénéfices exonérés. Dans les autres cas ils bénéficient de l’abattement. La société de gestion doit préciser cette différence dans le relevé annuel.

Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

fabrice , publié le 06/03/2016 18:25

Bonjour,
La SPPICAV étant transparente fiscalement (du fait d'une obligation de distribution des revenus élevée), elle ne paye pas l'IS.
A ce titre,je ne pense pas que les revenus perçus bénéficient de l'abattement de 40%, (comme pour une SICAV traditionnelle).
Cordialement,

 
institut pour l'éducation financière du public

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