PRATIQUE
DÉCRYPTAGES
Le régime fiscal de la location en meublé
Deux statuts fiscaux distincts existent pour la location en meublé, selon le montant des revenus issus de la location. Mais dans les deux cas, les revenus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
- Un statut de loueur non professionnel ;
- Un statut de loueur professionnel.
Le loueur en meublé non professionnel
Est un loueur en meublé non professionnel, le bailleur percevant moins de 32 600 euros de recettes locatives annuelles encaissées en 2011 (à déclarer en 2012).
C’est alors le régime du micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) qui s’applique, avec l’avantage de pouvoir recourir à un abattement forfaitaire de 50 % des loyers perçus. Ainsi, si 32.000 euros de loyers sont perçus par an, seuls 16.000 euros de revenus seront soumis à imposition. La contrepartie de cet abattement forfaitaire, c’est qu’on ne déduit aucune charge.
Le bailleur devra s’acquitter des impôts locaux :
- La cotisation foncière des entreprises (CFE), un impôt local qui remplacé la taxe professionnelle ;
- la taxe d’habitation si le propriétaire dispose personnellement du bien loué en dehors des périodes de location
- la taxe foncière en tant que propriétaire du bien.
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Si vous estimez que ce régime est désavantageux, vous pouvez opter pour le régime réel, qui permet de déduire les charges pour leur montant réel et justifiable. Cette solution est envisageable si vous réalisez ou prévoyez des travaux importants. Cette option est irrévocable pendant 2 ans. |
Locations meublées particulières
Pour les activités de gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambre d’hôtes, le plafond qui permet de relever du régime Micro-Bic est plus élevé : 81500 euros en 2011. En outre l’abattement forfaitaire pour frais est de 71 %.
Si vous louez ou sous-louez en meublé une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, les recettes encaissées pour cette location sontexonéréesd’impôt sur le revenu si cette (ces) pièces louée constitue la résidence principale de la personne à qui vous la louez ; et si cette location est consentie à un prix raisonnable n’excédant pas un plafond annuel hors charges de 174 euros par mètre carré en Ile de France, 127 euros par mètre carré pour les autres régions pour 2011.
Vous bénéficiez également d'une exonération d'impôt sur le revenu si vous louez de façon habituelle une partie de votre habitation principale à des personnes n'y élisant pas domicile lorsque le produit de ces locations (chambres d’hôtes) ne dépasse pas 760 € par an.
Le loueur en meublé professionnel
Pour bénéficier de ce statut, il faut remplir trois conditions cumulatives :
- être inscrit au registre du commerce des sociétés (RCS) ;
- percevoir plus de 23.000 euros de recettes annuelles ;
- l’activité de loueur doit représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal (traitements et salaires, pensions et rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de la location meublée, bénéfices non commerciaux)
Si vous remplissez toutes les conditions exigées pour le statut de loueur professionnel, quatre avantages importants existent alors :
- les charges déductibles comprendront les dépenses habituelles de propriété (tels que les frais de gestion et d’entretien) mais aussi d’autres frais tels que les frais de notaire lors de l’acquisition du bien et surtout les amortissements des biens et équipements loués.
- le bailleur peut imputer sur ses revenus personnels les déficits fonciers constatés ;
- s’il revend le bien il bénéficie d’une exonération de taxation de la plus-value sous certaines conditions (notamment être LMP depuis au moins 5 ans et si les recettes tirées de la location au cours des deux années précédentes n’excèdent pas 90 000 €)
- le ou les biens ne font pas partie de l’assiette de l’ISF car il s’agit de biens professionnels.
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Du fait de la complexité du statut de loueur professionnel il est préférable de vous faire assister par un spécialiste, comme un fiscaliste par exemple, si vous avez recours à ce statut. Les conditions exigées se sont tellement durcies qu’il est préférable d’étudier soigneusement ce statut de loueur professionnel pour vous vérifier qu’il est vraiment avantageux dans votre cas. |
En résumé, trois régimes d’imposition sont possibles
- le régime de la micro-entreprise (ou micro BIC) qui s’applique de plein droit si les loyers bruts annuels sont inférieurs à 32 600 euros en 2011. Le bailleur pourra alors bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ces revenus locatifs.
- le régime réel simplifié s’applique aux recettes annuelles tirées de la location inférieurs à 777 000 euros en 2011. Vous pouvez alors déduire l’ensemble de vos charges et frais (tels que travaux, intérêts d’emprunt, taxes,…). Si vous envisagez des travaux importants ce régime est intéressant. Il est d’autant plus attractif que, si vos charges sont supérieures à vos revenus, le déficit en résultant est imputable sur vos loyers pendant 5 ans.
- le régime réel normal si vos recettes annuelles tirées de la location sont supérieurs à 777 000 euros pour 2011. Fiscalement, il n’y a pas de différence entre le régime du réel normal et le régime du réel simplifié. La seule différence est d’ordre administratif : les entreprises relevant du réel simplifié (recettes situées entre 32 600 euros et 777 000 euros) ont nettement moins de déclarations et de documents à fournir au fisc.
Quel que soit le régime fiscal adopté, il faut savoir qu’en plus de l’impôt, les prélèvements sociaux sont à acquitter. Ils font l’objet d’une imposition séparée.
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