Les précautions à prendre avant d’investir dans l’immobilier locatif

Comme pour tout investissement, ne négligez pas la qualité et l’emplacement du bien que vous allez acquérir. En effet, plus le bien présentera d’avantages plus il sera facile à louer. De plus, ne faites pas l’impasse sur la qualité du locataire qui va habiter dans les lieux. En réunissant un certain nombre de justificatifs, vous vous prémunirez contre sa potentielle insolvabilité. Cette dernière grèverait fortement la rentabilité de votre investissement.

Ne pas faire l’impasse sur les qualités et la situation du bien immobilier

Bien des investisseurs acquièrent un logement en vue de la location sans même aller voir le site lorsqu’il s’agit d’un bien à construire, ni le visiter lorsqu’il s’agit d’un logement existant !

Le premier point crucial sur lequel vous devez être très vigilant est la qualité du bien que vous allez acquérir. En effet, plus cette qualité sera bonne plus vous aurez de facilité à louer le bien et donc à rembourser facilement votre crédit immobilier. En la matière, la recherche d’un bien à louer s’apparente à celle d’un logement que vous allez habiter.

Il est nécessaire d’évaluer les qualités intrinsèques du bien (état de l’immeuble et des parties communes, s’il s’agit d’un appartement, prestations du logement, surface,…). Mais un logement même superbe ne trouvera pas preneur si son environnement est dégradé.
L’emplacement est donc un critère tout aussi essentiel que les qualités du logement. Par contre, le mauvais état d’un bien immobilier ancien ne doit pas vous rebuter car les travaux que vous aurez à réaliser pour le remettre en état sont déductibles des impôts.

Si vous souhaitez acquérir un studio, la proximité des écoles et universités sera un atout et séduira les étudiants. Néanmoins, vous devez être conscient que les petites surfaces vous exposent à de fréquents changements de locataire. Or l’inconvénient est que plus le locataire change souvent, plus vous risquez de devoir faire des travaux de remise en état, affronter son insolvabilité mais aussi des périodes de vacances du logement. Ces risques peuvent fortement pénaliser la rentabilité de votre investissement.

Lorsque la période de location obligatoire (investissement défiscalisant) prend fin, vous avez de forts risques de réaliser une moins-value sur la revente : les petites surfaces à vendre pullulent, mais personne n’en veut puisqu’il n’y a pas de carotte fiscale.

Si vous optez plutôt pour une grande surface, l’avantage essentiel est que vous élargissez la population susceptible d’être intéressée par votre bien. Ce dernier peut non seulement attirer des étudiants, tentés par la colocation, mais aussi des familles, qui seront, elles, sensibles à la proximité des transports, commerces et écoles. Ou même des célibataires à bon pouvoir d’acheter souhaitant avoir un espace décent.
Vous aurez toujours intérêt à vous déplacer pour constater vous-même l’état du logement et vous rendre compte de son environnement. En gardant toujours à l’esprit que l’investissement immobilier est un projet à long-terme, vous devez prendre conscience qu’une implication personnelle est indispensable.

Vérifier la solvabilité du locataire

Trouver un locataire peut s’avérer difficile, surtout dans des régions touchées par la crise et où l’activité économique est très affectée. Une fois le locataire trouvé, vous devez vous assurer de sa solvabilité car votre plan de financement se trouvera fortement affecté si le locataire ne paye pas les loyers. C’est pourquoi il est indispensable de passer du temps à la recherche du bon candidat. Pour cela, vous pouvez être aidé par un professionnel, telle une agence immobilière.
Trouver un locataire sérieux exige de récolter un certain nombre d’informations le concernant car il est essentiel pour vous que le locataire occupe un emploi stable et rémunéré correctement, c’est-à-dire dont le salaire mensuel représente au moins trois fois le montant du loyer.

Vous pourrez collecter les documents suivants, qui vous renseigneront sur la situation du locataire :

• son dernier avis d’imposition,
• son contrat de travail et ses trois derniers bulletins de salaire.

En tant que bailleur, vous ne pouvez exiger n'importe quel type d’informations. Ainsi, le locataire potentiel n’a pas à vous fournir une copie de son relevé de compte, sa carte d’assuré social ou son dossier médical. Le choix de votre locataire ne peut être discriminant et il ne peut être fonction de son apparence physique, de sa religion ou de son sexe.

Se couvrir contre l'insolvabilité du locataire

Vous pouvez demander la caution   Définition Personne qui s’engage à payer les dettes d’une autre personne n’est plus en mesure de le faire (par exemple les loyers et charges d’un locataire ou les mensualités de remboursement d’un crédit pour un emprunteur).
d’un tiers (le plus souvent un parent) qui se substituera au locataire si ce dernier ne parvient pas à payer les loyers. La caution s’engage au moment de la signature du bail.

De plus, pour être couvert au mieux, si le bien est loué par un couple, qu’il soit marié ou pas, il vaut mieux demander aux deux personnes de signer le contrat de bail. Elles seront alors toutes deux tenues au paiement des loyers et charges.
L’insolvabilité d’un locataire peut également être couverte par la garantie des risques locatifs ou GRL. Son dispositif a été récemment simplifié et elle fait directement intervenir les compagnies d’assurance.

Cette assurance GRL, qui intervient à tout moment pendant la durée du bail, peut être souscrite par le bailleur auprès de l’assureur de son choix. Ce dernier doit néanmoins adhérer au dispositif GRL.
Pour le moment, seul DAS (groupe MMA) propose un contrat avec une prime de 2,5 % du montant TTC du loyer charges comprises. Le bailleur qui percevra 12 000 euros annuels de loyers TTC devra donc verser 300 euros par an pour pouvoir être couvert dans les trois situations précédemment décrites. C’est un montant assez faible compte tenu du niveau de loyers et des garanties auxquelles le bailleur a droit.

Le bailleur ne peut pas souscrire cette assurance s’il a demandé un cautionnement, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti.

En toute hypothèse, la GRL est soumise à un double plafonnement : les impayés pris en charge sont limités à 2 000 euros par mois, et le plafond global de 70 000 euros pour la durée du bail ne peut être franchi.
De plus, la GRL ne peut être souscrite que si le taux d’effort (c’est le rapport entre le loyer charges comprises et les revenus mensuels permanents du ou des locataires) n’excède pas 50 %.

L’assurance n’est toutefois pas la solution miracle à l’insolvabilité d’un locataire : l’activer prendra plusieurs mois et seule une partie des loyers sera remboursée. Autant d’éléments négatifs pour la rentabilité de votre investissement, qui soulignent la nécessité de prendre du temps en amont pour bien choisir son locataire.
La prime d’assurance couvrant les impayés de loyers est déductible des revenus fonciers, sous réserve qu’elle soit bien distincte des autres risques couverts éventuellement.

Faire gérer son bien

Si vous ne détenez qu’un seul investissement locatif, situé près de chez vous de surcroît, vous pouvez toujours le gérer en direct mais si vous en possédez plusieurs et que vous disposez de peu de temps, vous pouvez transférer la gestion locative à un professionnel. Ce dernier, doté de bonnes connaissances juridiques, surveillera l’évolution du contexte réglementaire de l’investissement locatif, veillera à la bonne rédaction de vos contrats de bail et à la recherche du locataire.
Cette intervention a néanmoins un coût (entre 7 et 10 % des loyers perçus) qui amputera la rentabilité de votre investissement. A vous de voir si vous pouvez consacrer du temps à la gestion de vos investissements ou pas…