PRATIQUE

Le cas particulier de l’achat d’une résidence secondaire

Fiscalité de la résidence secondaire

L’imposition des plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier locatif ou secondaire est profondément réformée à compter du 1er février 2012.

Jusqu’à présent, si vous cédiez votre résidence secondaire ou locative au cours des 15 premières années de détention, vous deviez payer l’impôt sur les plus-values immobilières. Dorénavant, vous devrez cet impôt si vous cédez votre bien dans les 30 premières années de sa détention.

Dans le système applicable jusqu’au 31 janvier 2012, un abattement de 10 % par an est appliqué sur le montant de la plus-value, calculé à partir de la cinquième année qui suit la date où vous avez l’avez achetée (ou en avez hérité). C’est pourquoi, au bout de 15 ans révolus, la plus-value cesse d’être taxée.
Vous pouvez également déduire l’ensemble des frais (tels que gros travaux, frais de notaire ou commission d’agence) que vous avez dû supporter lors de l’acquisition de votre résidence secondaire.

Jusqu’à présent, vous bénéficiiez également d’un abattement de 1 000 euros lors de la cession du bien. Cet abattement fixe disparait pour toutes les ventes conclues à compter du 21 septembre 2011, supprimé par la loi de finances rectificative du 19 septembre 2011.

Pour les ventes conclues à compter du 1er octobre 2011, le taux global d’imposition passe à 32,5 % (19 % + 13,5 % de prélèvements sociaux) contre 31,3 % jusqu’à cette date (19 % + 12,3 % de prélèvements sociaux).

Le barème d’abattement sur le montant des plus-values imposables est révisé pour les ventes conclues par acte notarié à compter du 1er février 2012. Pour les apports en SCI (société civile immobilière), la réforme est applicable depuis le 25 août 2011.
A ces dates, le montant de l’abattement est réduit et les plus-values immobilières seront totalement exonérées seulement au-delà de 30 ans.
Les plus-values sont toujours intégralement imposées en cas de vente au cours des cinq premières années de détention du bien (au taux global d’imposition de 32,3 % à compter du 1er octobre 2011.
En cas de vente au-delà de la cinquième année de détention d’un bien immobilier autre que la résidence principale, voici le nouveau barème d’abattement qui s’applique :

Nombre d’années de détention
 au jour de la vente

Taux de l’abattement

Entre 1 et 5 ans

Aucun abattement

Entre 6 et 17 ans

2 % par année de détention

Entre 18 et 24 ans

4 % par année de détention

Entre 25 et 30 ans

8 % par année de détention

Au-delà de 30 ans

Exonération totale de la plus-value

Supposons que vous ayez acquis il y a 10 ans un chalet de montagne pour 100 000 euros et que vous avez payé 7 000 euros supplémentaires de frais d’acquisition.
Si vous revendez votre bien 120 000 euros, la plus-value réalisée s’élève à 13 000 euros (120 000-107 000).

Avant le 20 septembre 2011

L’abattement correspondant à la durée de détention du bien s’élevait à 50 % (10 % x 5) de 13 000 euros, soit 6 500 euros. En ajoutant les 1 000 euros supplémentaires, l’abattement total s’élevait à 7 500 euros.
Votre plus-value imposable s’élevait donc à 5 500 euros. Avec un taux d’imposition de 31,3 % (19 % + 12,3 % de prélèvements sociaux), vous deviez payer un impôt de 1 721,5 euros (5 500 X 31,3 %).

Vous vendez votre résidence secondaire entre le 1er octobre 2011 et le 31 janvier 2012

L’abattement correspondant à la durée de détention du bien s’élève toujours à 50% (10% X 5) de 13.000 euros, soit 6.500 euros. Mais vous ne pouvez plus ajouter l’abattement supplémentaire de 1 000 euros. Votre plus-value imposable s’élève donc à 6 500 euros. Avec un nouveau taux d’imposition de 32,5 % (19 % + 13,5 % de prélèvements sociaux), vous aurez à payer un impôt de 2 112,50 euros (6 500 x 32,5 %), soit 391 euros de plus.

Vous vendez votre résidence secondaire après le 1er février 2012

L’abattement correspondant à la durée de détention du bien s’élève alors à 10 % (2 % X 5) de 13 000 euros, soit 1 300 euros. Il n’existe plus d’abattement fixe de 1 000 euros.
Votre plus-value imposable s’élève donc à 11 700 euros. Avec un taux d’imposition de 32,5 % (19 % + 13,5 % de prélèvements sociaux), vous aurez à payer un impôt de 3 802,50 euros (11 700 x 32,5 %). Soit encore 1 690 euros de plus.

La déclaration et le paiement de l’impôt sont normalement effectués par le notaire. Lors de la vente de votre bien, le notaire vous remet un chèque du montant du prix de vente diminué de l’impôt sur les plus-values immobilières.

En résumé, le régime fiscal de la résidence secondaire est moins avantageux que celui de la résidence principale pour quatre raisons :

  • vous ne pouvez bénéficier du crédit d’impôt attaché à l’acquisition d’une résidence principale ;
  • vous ne bénéficiez pas non plus du crédit d’impôt en faveur du développement durable ;
  • il n’existe pas de décote de 30 % sur la valeur du logement pour le calcul de l’ISF ;
  • vous ne bénéficiez pas de l’exonération des plus-values de cession.
Créé le 11 avril 2012 - Dernière mise à jour le 11 avril 2012
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