PRATIQUE

DÉCRYPTAGES

Qui paie quoi ? 

Au-delà du loyer, certains frais sont également à la charge du locataire, d’autres doivent être acquittés par le propriétaire. La loi du 6 juillet 1989 a fixé des règles assez claires de répartition des charges de l’immeuble. Rappel des devoirs des deux parties.

S’il est évident que le locataire paie le loyer, le paiement des autres dépenses soulève davantage d’incertitudes. C’est pourquoi la loi indique ce que chacune des parties, locataire et propriétaire, doit payer.

Les charges récupérables

Selon la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit payer les charges récupérables. Elles incluent trois types de frais :

  • les prestations dont bénéficient le locataire, telles que les consommations d’eau, les dépenses concernant le fonctionnement de l’ascenseur et le chauffage collectif ;
  • les dépenses d’entretien et les réparations courantes sur les parties communes ;
  • les impositions portant sur les services dont bénéficie le locataire, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou d’assainissement.

Parmi les impôts liés à l'immobilier (foncier et taxe d'habitation), cette dernière est payée par le locataire car il a la jouissance du bien immobilier. En revanche, la taxe foncière est payée par le bailleur, propriétaire du bien.

Un décret du 19 décembre 2008 a clarifié le paiement des frais de gardiennage et a distingué deux types de cas.

Lorsque le gardien est chargé à la fois de l’entretien des parties communes et de l’élimination des poubelles, sa rémunération et les charges sociales et fiscales qui y sont attachées seront payées à hauteur de 75% par le locataire.

Si le gardien ne s’occupe que de l’une des deux tâches, alors l’ensemble des charges (son salaire et les charges fiscales et sociales correspondantes) seront payées par le locataire seulement à hauteur de 40%.

Les dépenses liées à la surveillance ou à la sécurité du bien immobilier sont à la charge du bailleur car il est considéré que ce dernier doit à son locataire « la jouissance paisible » du logement.

Quid des autres dépenses ?

D’après la liste des charges récupérables exposée plus haut, le locataire n’a pas à payer les travaux de rénovation tels que la réfection de la peinture ou de la moquette à moins que ces travaux soient nécessaires après dégradations. Par contre, il ne peut imposer ces travaux au propriétaire.

Il ne peut non plus s'opposer aux travaux de réparation ou d'entretien du logement, ni aux travaux d'amélioration des parties communes qui nécessitent une intervention dans son logement.
Si ces travaux durent plus de quarante jours, il peut demander une diminution du loyer au propriétaire. S'ils rendent le logement inhabitable, le locataire peut même résilier le bail.

Dans la mesure où les travaux de transformation du logement sont à la charge du bailleur, si le locataire décide de les entreprendre lui-même, sans l'accord écrit du propriétaire, alors, à son départ, le propriétaire pourra conserver le bénéfice des transformations sans l'indemniser.

Le bailleur peut même exiger la remise en état initial des lieux, si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du bien immobilier.

Par contre le locataire sera redevable des dépenses destinées à maintenir le bien en l’état. Il ne faut pas oublier, qu’à la fin du bail, l’examen de l’état des lieux à l’entrée du locataire déterminera s’il y a eu dégradation du bien ou pas.

Le locataire doit donc assurer les réparations locatives telles que la réparation d’un interrupteur, d’un joint de plomberie ou d’une vitre cassée.

En savoir plus

La liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives est fixée dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.
Vous trouverez davantage de précisions sur ces dépenses dans ce document sur le site de l'adil

Créé le 04 février 2010 - Dernière mise à jour le 27 août 2013
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