Calcul de la base d’imposition de la plus-value immobilière

La base d’imposition est le montant net retenu pour l’application des abattements par année de détention. Certains coûts peuvent être déduits.

La base d’imposition des plus-values est calculée en faisant la différence entre le prix de vente (duquel on déduit certains frais) et le prix d’achat (auquel on rajoute certains frais).

  • Le prix de vente retenu est celui enregistré dans l’acte de vente ; on peut le minorer des frais liés à la cession, comme par exemple les diagnostics obligatoires, la commission de l'agence immobilière, ainsi que du montant de la TVA acquittée.
  • Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine augmenté de certains frais comme la commission d’agence, les frais de notaire, les droits de donation … A défaut de pouvoir justifier ces frais réels sur présentation de factures, il est admis une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %. Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 % du prix d'achat.

C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement pour années de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et les contributions sociales de 15,5 %.

Vous avez acquis en 2001 un bien immobilier pour la somme de 130.000 euros ; vous avez effectué des travaux pour 13.500 euros et l’avez occupé en résidence secondaire. Vous le vendez en 2016 pour 200.000 euros.

Détermination de votre prix de vente :

  • 200.000-500 € (frais de diagnostics sur facture) = 199.500 euros

Détermination de votre prix d’achat :

  • 130.000 + 7,5 % (forfait pour frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux*) =  159.250 euros
     (*) On retiendra ici le forfait travaux de 15% de 130.000 €, soit 19.500 euros au lieu du montant réel des travaux de 13.500 € car le forfait est plus intéressant.

Votre plus-value imposable est donc de 199.500 – 159.250 = 40.250 euros.

Pour 15 années de détention du bien, vous bénéficiez d'un abattement de 60 % pour l'impôt de plus-value, soit 40.250 - 60 % = 16.100 euros (base d'imposition du taux de 19 %), et d'un abattement de 16,50 % pour les prélèvements sociaux, soit 40.250 - 16,50 % = 33.609 euros (base d'imposition du taux de 15,5 %).

Le taux d’imposition est de 19 % (plus-values) + 15,50 % (cotisations sociales) sur chacune de ces bases d'imposition soit 16.100 euros x 19 % (= 3.059 euros) + 33.609 euros x 15,5 % (= 5.209 euros).  Ce qui représente au total 8.268 euros.

Vous aurez donc 8.268 euros à payer au titre de l’imposition sur votre plus-value immobilière.

Le notaire s'occupe de tout. Il établit la déclaration de plus-value (imprimé n°2048-IMM) et paye l'impôt pour le compte du vendeur. Toutefois, vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus (2042) le montant de la plus-value déclarée par le notaire. L’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé deux fois. Le montant déclaré sera uniquement pris en compte pour déterminer votre revenu fiscal de référence.

Créé le 07 mars 2012 - Dernière mise à jour le 28 mars 2017
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13 commentaire(s)  
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L’équipe de l’IEFP, publié le 02/05/2017 15:10

Bonjour,

Pour en savoir plus sur ce point : https://www.impots.gouv.fr/portail/international-particulier/plus-values-immobilieres

Meilleures salutations.
L'Equipe de Lafinancepourtous.com

mamiche , publié le 01/05/2017 16:06

Je ne trouve pas sur le formulaire 2042 la ligne sur laquelle déclarer la plus-value "immobilière" réglée par le notaire. Merci de me l'indiquer

L’équipe de l’IEFP, publié le 21/03/2016 12:24


Bonjour,

La valeur du mobilier n'est pas prise en compte pour la détermination de la plus-value immobilière imposable à la condition que l'existence et la valeur vénale de ces biens au jour de la cession soient justifiées (production de facture, inventaire de commissaires-priseurs, etc.). Il faut donc les distinguer dans le prix du bien (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/263-PGP.html)

Meilleures salutations

L’Equipe de Lafinancepourtous.com

deuxbégé , publié le 18/03/2016 12:33

Quel Prix de vente retenir lorsque l'acte mentionne un prix de 400 composé de meubles (20) et du bien proprement dit

L’équipe de l’IEFP, publié le 09/11/2015 11:26

Bonjour,

En principe, c'est à votre notaire de remplir cette déclaration. Toutefois, vous pouvez le faire sur la case 3 VZ, en principe.

Meilleures salutations

L’Equipe de Lafinancepourtous.com

FM , publié le 07/11/2015 10:30

Bonjour,
Sur quelle ligne de l'imprimé 2042 positionne t'on la plus-value imposable de la ligne 50 du formulaire 2048 ?

L’équipe de l’IEFP, publié le 20/10/2015 11:40

Bonjour,

Non, il faut juste noter le montant pour simple information du Fisc. L’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé deux fois. Il sera uniquement pris en compte pour déterminer votre revenu fiscal de référence.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

JPB , publié le 19/10/2015 10:53

Bonjour,
Le montant net de plus value imposable ligne 50 du formulaire 2048 remis par notaire, a reporter sur notre déclaration de revenu est il pris en consideration en plus du revenu pour le calcul de l'impot ? Ce qui reviendrait a dire que les services fiscaux prélèvent à deux reprises sur une plus value immobilière !!!

L’équipe de l’IEFP, publié le 21/01/2015 18:31

Bonjour,

Vous avez parfaitement raison. Nous allons donc le préciser. Merci de votre lecture attentive.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Ddccp , publié le 21/01/2015 09:58

Bonjour
Comme beaucoup de sites vous semblez oublier de préciser qu'il y a une obligation déclarative sur la 2042 . Les conséquences peuvent être douloureuses et s'apparenter à une double peine pour ceux dont le taux marginal est supérieur à 19% .

 
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