Les différents revenus et gains, et leur mode d’imposition

Le régime fiscal de la location meublée

La location d'un appartement meublé à titre habituel est considérée comme une activité commerciale. Les revenus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux statuts fiscaux co-existants, c'est encore une fois, le montant des loyers encaissés va déterminer le régime fiscal applicable.

Le loueur en meublé non professionnel

Le statut de loueur en meublé non professionnel est un satut par défaut, c'est-à-dire qu'il s'applique quand on ne remplit pas les critères pour être loueur en meublé professionnel.

Ainsi, si on ne remplit pas un des trois critères suivants, on est loueur en meublé non professionnel :

  • Percevoir plus de 23 000 Euros de recettes au titre de la location ;
  • Etre inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés ;
  • Les recettes issues de la location sont supérieures aux autres revenus perçus (salaires....)

Ce statut est applicable pour tout type de location meublée, même saisonnière.

Lorsque l'on perçoit moins de 32 900 Euros au titre d'une location meublée, c’est alors le régime du micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) qui s’applique, avec l’avantage de pouvoir appliquer  un abattement forfaitaire de 50 % des loyers perçus pour couvrir l'ensemble des charges de propriété.

Vous percevez donc 23 000 € au titre de la location d'un appartement meublé. Vos charges en tant que propriétaire s'élèvent à 7 000 €. Le régime du micro-BIC vous permet de ne déclarer que 11 500 € de revenus au lieu des 23 000 € effectivement perçus. La différence, 11 500 €, couvre largement les dépenses réellement payées.

Le propriétaire devra s’acquitter des impôts locaux :

  • La cotisation foncière des entreprises (CFE), un impôt local qui remplacé la taxe professionnelle ou la taxe d’habitation si le propriétaire dispose personnellement du bien loué en dehors des périodes de location ;
  • la taxe foncière en tant que propriétaire du bien.

Comment déclarer ?

Dans le cadre du régime micro-BIC, le montant du revenu brut perçu au titre des loyers est directement porté sur la déclaration des revenus n° 2042 (formulaire standard de la déclaration de revenus), l’administration fiscale y appliquera l’abattement de 50 % au moment où elle calculera votre impôt.

Si vous estimez que ce régime n'est pas avantageux, vous pouvez opter pour le régime réel, qui permet de déduire les charges pour leur montant réel et justifiable. Cette solution est envisageable si vous réalisez ou prévoyez des travaux importants. Cette option est irrévocable pendant 2 ans.

Locations meublées particulières

Pour les activités de gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambre d’hôtes, le plafond qui permet de relever du régime Micro-Bic est plus élevé : 82 200 euro. En outre l’abattement forfaitaire pour frais et charges est de 71 %.

Si vous louez ou sous-louez en meublé une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, les recettes encaissées pour cette location sont exonérées d’impôt sur le revenu si cette (ces) pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale de la personne à qui vous la louez ; et si cette location est consentie à un prix raisonnable n’excédant pas un plafond annuel hors charges de 184 euros par mètre carré en Ile de France, 135 euros par mètre carré pour les autres régions pour 2016.

Vous bénéficiez également d'une exonération d'impôt sur le revenu si vous louez de façon habituelle une partie de votre habitation principale à des personnes n'y élisant pas domicile lorsque le produit de ces locations (chambres d’hôtes) ne dépasse pas 760 € par an.

En savoir plus : les locations saisonnières

Le loueur en meublé professionnel

Pour bénéficier de ce statut, il faut remplir trois conditions cumulatives:

  • être inscrit au registre du commerce des sociétés (RCS) ;
  • percevoir plus de 23.000 euros de recettes annuelles ;
  • l’activité de loueur doit représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal (traitements et salaires, pensions et rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de la location meublée, bénéfices non commerciaux)

Si vous remplissez toutes les conditions exigées pour le statut de loueur professionnel, quatre avantages importants s'offrent à vous :

  • les charges déductibles comprendront les dépenses habituelles de propriété (tels que les frais de gestion et d’entretien) mais aussi d’autres frais tels que les frais de notaire lors de l’acquisition du bien et surtout les amortissements des biens et équipements loués.
  • le bailleur peut imputer les déficits fonciers constatés sur ses revenus personnels ;
  • En cas de revente du bien, il bénéficie d’une exonération de taxation de la plus-value sous certaines conditions (notamment être loueur en meublé professionnel depuis au moins 5 ans et que les recettes tirées de la location au cours des deux années précédentes n’excèdent pas 90 000 € hors TVA)
  • le ou les biens ne font pas partie de l’assiette de l’ISF car il s’agit de biens professionnels.

Du fait de la complexité du statut de loueur meublé professionnel il est préférable de vous faire assister par un spécialiste, un fiscaliste par exemple, si vous avez recours à ce statut. Il est en effet préférable d’étudier soigneusement les éventuels avantages qu'il peut vous procurer.

En résumé, pour les location meublées, trois régimes d’imposition sont possibles :

  • le régime de la micro-entreprise (ou micro-BIC) qui s’applique de plein droit si les loyers bruts annuels sont inférieurs à 32 600 euros en 2013. Le bailleur pourra alors bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ces revenus locatifs.
  • le régime réel simplifié s’applique aux recettes annuelles tirées de la location inférieurs à 777 000 euros en 2013. Vous pouvez alors déduire l’ensemble de vos charges et frais (tels que travaux, intérêts d’emprunt, taxes,…). Si vous envisagez des travaux importants ce régime est intéressant. Il est d’autant plus attractif que, si vos charges sont supérieures à vos revenus, le déficit en résultant est imputable sur vos loyers pendant 10 ans.
  • le régime réel normal si vos recettes annuelles tirées de la location sont supérieures à 777 000 euros pour 2013. Fiscalement, il n’y a pas de différence entre le régime du réel normal et le régime du réel simplifié. La seule différence est d’ordre administratif : les entreprises relevant du régime réel simplifié (recettes situées entre 32 600 euros et 777 000 euros) ont nettement moins de déclarations et de documents à fournir au Trésor Public.

Quel que soit le régime fiscal adopté, il faut savoir qu’en plus de l’impôt, des prélèvements sociaux sont à acquitter. Ils diffèrent selon que vous êtes loueur en meublé professionnel ou non.. Ils figurent désormais sur le même avis d'imposition et sont à payer en même temps.

Créé le 04 février 2010 - Dernière mise à jour le 19 mai 2016
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6 commentaire(s)  
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Hervé , publié le 11/12/2015 10:35

Pour LULU.
Au sujet de la CFE, tout dépend de la manière dont vous louez. Si vous louez en direct ou pas. La CFE n'est en effet exigible que si vous louez en direct et pas de manière déléguée comme en résidence de service par exemple.
Plus d'infos sur le sujet ici : http://www.creation-developpement-patrimoine.com/+Est-on-redevable-de-la-Cotisation-Fonciere-des-Entreprises-CFE-en-LMNP+.html

L’équipe de l’IEFP, publié le 07/12/2015 17:28

Bonjour,

Pour toutes questions relatives à cet avis dont nous n'avons pas connaissance, il convient de demander de plus amples informations à votre centre des finances publiques. Votre interlocuteur pourra vous aider à renseigner cet avis fiscal.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

LULU , publié le 06/12/2015 21:45

bonjour,

j'ai mis mon appartement que je n arrivais pas a vendre en location meublee pour l interet fiscal car j'ai beaucoup de charges sur l appartement, je viens de recevoir une declaration cfe qu'est ce que c'est ? que dois je faire ou remplir merci

Mickael , publié le 30/11/2015 17:56

Bonjour,
merci pour ces précisions. J'accompagne les investisseurs dans leurs projets d'investissements locatifs. A ce titre, je conseille généralement de louer en meublé, car cela a plusieurs avantages.
- fiscalement, les régimes en meublé sont plutôt favorables. Que ce soit pour le micro BIC ou pour le réel,
- Juridiquement, les baux sont plus courts, ce qui vous permet de récupérer votre bien tous les ans (alors qu'en location vide c'est tous les 3 ans) et avec un préavis réduit. Cela est rassurant quand on connait le caractère très (trop ?) protecteur de la loi vis-à-vis de certains locataires peu scrupuleux.

Je vous conseille dans tous les cas de bien étudier la demande locale en terme de surface et de type de biens.

Cordialement,
Mickael

TALBOT , publié le 19/05/2014 14:23

aides précieuses. Merci

Drift King , publié le 06/04/2014 19:50

Merci pour ces infos qui nous simplifient grandement la vie!

 
institut pour l'éducation financière du public

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