Ce prêt très récent a été lancé en 2007. ll a été initialement proposé par le Crédit Foncier à l’instar de ce qui existait déjà au Royaume-Uni, aux Etats-Unis, au Canada, et en Espagne.

Il a été rendu possible par l’Ordonnance du 23 mars 2006 qui a notamment réformé l’hypothèque de façon à ce que les particuliers bénéficient d’une flexibilité accrue dans le recours au crédit immobilier. Cette évolution résulte d’une volonté de l’Etat de mobiliser la valeur du patrimoine immobilier pour relancer consommation et croissance.

Encore une fois l’objectif du crédit viager hypothécaire est de permettre à des propriétaires, quels que soient leur âge et leur état de santé, de rendre liquide une partie de leur patrimoine pour effectuer toutes sortes de dépenses car il s’agit d’un crédit non affecté.

Néanmoins, et au contraire du prêt hypothécaire cautionné, l’emprunteur n’a pas à rembourser de mensualité. Le remboursement n’intervient, en effet, qu’au décès du souscripteur.

A qui s’adresse t-il ?

Seuls les seniors propriétaires de leur bien immobilier (résidence principale, secondaire ou logement mis en location) peuvent recourir à ce type de prêt. L’Ordonnance du 23 mars 2006 restreint le champ d’éligibilité spécifiquement aux biens à usage exclusif d’habitation.

Ce prêt a encore une place modeste dans le paysage bancaire français puisque, entre juillet 2007 et juillet 2008, 4.400 prêts viagers hypothécaires seulement ont été accordés pour un total de 380 millions d’euros.

Lors de sa première année de lancement, en mai 2007, le Crédit Foncier affirmait que les candidats au prêt viager hypothécaire se situaient surtout dans la tranche d’âge comprise entre 70 et 80 ans et qu’ils résidaient essentiellement en région parisienne ou méditerranéenne. La valeur moyenne de leur logement s’élevait à 300.000 euros.

Comment fonctionne-t-il ?

Après une expertise complète du bien, la banque propose au senior de mettre en place un crédit viager hypothécaire en tenant compte de son âge à la souscription. C’est ce dernier qui détermine le plafond du prêt accordé.

Pour un senior de 75 ans, le montant du crédit s’élève généralement à 30% de la valeur du bien. Ainsi pour un bien immobilier d’une valeur expertisée de 100.000 euros le prêt accordé s’élèvera à 30.000 euros.

L’avantage essentiel pour le senior est que ce prêt n’exige aucune assurance décès-invalidité alors que cette dernière est quasiment toujours exigée dans les prêts classiques. C’est un avantage très appréciable en termes de coût. Néanmoins, cet élément est à comparer avec le coût élevé de ce prêt, notamment des frais de dossiers élevés (environ 4% du montant du prêt) et un taux d’intérêt élevé (un peu moins de 9% en 2009).

Le prêt viager hypothécaire n’est remboursable (le capital comme les intérêts) qu’au moment du décès de l’emprunteur ou lorsque le bien immobilier est revendu si cette vente intervient avant le décès.

Le Senior peut choisir de rembourser l’emprunt par anticipation. Néanmoins il aura à payer des pénalités qui peuvent être dissuasives.

Quelles sont les conséquences du crédit hypothécaire pour le Senior ?

Le souscripteur du prêt demeure propriétaire de son logement. Ce qui signifie qu’il doit assumer toutes les dépenses s’y afférant : les charges courantes, la taxe d’habitation mais aussi l’impôt foncier ou les travaux importants.

Le bien étant par ailleurs hypothéqué au profit de l’établissement de crédit (qui bénéficie d’une hypothèque de premier rang), le souscripteur du prêt ne doit pas en diminuer la valeur.

Il ne peut pas non plus faire l’objet d’une donation car faire une donation revient à transmettre le bien à autrui, ce qui est un motif d’exigibilité du remboursement du prêt, Toutefois, les fonds issus du prêt peuvent faire l’objet d’une donation immédiate à ses proches.

Concernant l’impact de ce prêt pour les héritiers du senior, s’il est clair qu’il n’y a pas de transmission du bien, comme dans le cas du viager (lien avec article), les droits des héritiers sont néanmoins amoindris, comme l’illustrent les deux cas de figure qui se présentent lors du remboursement de cet emprunt (qui intervient, rappelons le lors du décès du Senior) :

• Si la somme du capital à rembourser et des intérêts est inférieure à la valeur du bien immobilier, alors la différence entre les deux montants revient aux héritiers ;
• Dans le cas inverse, la dette totale ne pourra excéder la valeur du bien. Les héritiers n’auront pas à combler la différence sur leurs propres deniers. Néanmoins le patrimoine est alors transmis en totalité à la banque.