Accueil ›› Outils ›› Médiathèque ›› Vidéothèque ›› Les interviews de l'IEFP ›› Y a-t-il une bulle immobilière en France ?

Les interviews de l'IEFP

Y a-t-il une bulle immobilière en France ?

Le Centre d’analyse Stratégique   Définition Le Centre d’analyse stratégique a été créé par décret le 6 mars 2006. Il succède au Commissariat général au Plan.
Le Centre d’analyse stratégique est un organisme directement rattaché au Premier ministre. Créé en mars 2006, il a succédé au Commissariat au Plan .Il a pour mission d’éclairer le Gouvernement dans la définition et la mise en œuvre de ses orientations stratégiques en matière économique, sociale, environnementale et technologique.
Il préfigure à la demande du Premier ministre des principales réformes gouvernementales et mène par ailleurs, de sa propre initiative, des études et analyses dans le cadre d’un programme de travail annuel.. Il travaille en réseau avec les principaux conseils d’expertise et de concertation placés auprès du Premier ministre.
a publié fin avril 2011 une étude sur l’évolution du prix des logements en France depuis 25 ans. Les auteurs considèrent qu’une bulle s’est probablement créée sur le marché immobilier français. Interview de l’un des auteurs cette étude, l’économiste Clément Schaff.

Le diagnostic

 
Y-a-t-il une bulle financière ? Diagnostic par lafinancepourtous

Le Centre d’analyse stratégique   Définition Le Centre d’analyse stratégique a été créé par décret le 6 mars 2006. Il succède au Commissariat général au Plan.
Le Centre d’analyse stratégique est un organisme directement rattaché au Premier ministre. Créé en mars 2006, il a succédé au Commissariat au Plan .Il a pour mission d’éclairer le Gouvernement dans la définition et la mise en œuvre de ses orientations stratégiques en matière économique, sociale, environnementale et technologique.
Il préfigure à la demande du Premier ministre des principales réformes gouvernementales et mène par ailleurs, de sa propre initiative, des études et analyses dans le cadre d’un programme de travail annuel.. Il travaille en réseau avec les principaux conseils d’expertise et de concertation placés auprès du Premier ministre.
, explique Clément Schaff, a inscrit à son programme une série d’études sur le logement dont la première partie vise à comprendre l’évolution du prix d’acquisition et de location des logements sur moyenne et longue période.

Le constat principal est que les prix d’acquisition à qualité constante ont été multipliés par plus de 2 sur ces 25 dernières années tandis que les loyers, à surface et qualité constante, ont évolué comme le revenu disponible.

En savoir plus

Comme les locataires ont bénéficié d’aménagements qualitatifs non pris en considération dans un calcul à qualité constante, les auteurs ont considéré non seulement les indices de loyers à qualité constante de l’INSE mais également les loyers effectivement payés par les locataires.

Cela ne change pas fondamentalement les résultats. On constate en effet souligne Clément Schaff que le taux d’effort, c’est-à-dire le ratio entre le loyer payé et le revenu disponible des ménages a augmenté principalement à la fin des années 80, début des années 90 mais qu’il est globalement stable depuis.

En revanche, au niveau des prix d’acquisition, toujours en raisonnant à qualité constante l’étude met en évidence une explosion des prix depuis le début des années 2000.

Comment expliquer l’explosion du prix d’acquisition des logements ?

Première explication possible : l’évolution des coûts. Le prix des logements anciens ayant augmenté plus vite que le prix des logements neufs, cela conduit à conclure que les coûts du foncier ont pesé plus lourd que ceux de la construction.

Une autre explication a trait aux conditions de financement plus favorables pour les ménages accédant à la propriété. Après l’éclatement de la bulle internet au début des années 2000, les politiques monétaires ont été longtemps accommodantes notamment aux Etats-Unis, mais aussi en Europe et en France. Les taux d’intérêt nominaux et réels (corrigés de l’inflation) sont restés historiquement bas et les taux d’intérêt d’emprunt des ménages ont fortement diminué. Parallèlement la durée des prêts a augmenté. Cela s’est combiné avec l’amélioration du revenu disponible des ménages. Mais au total selon Christian Schaff l’amélioration des conditions de financement, ne peut expliquer à elle seule que la moitié de l’augmentation du prix des logements.

Qu’en est-il par ailleurs de l’effet sur les prix des politiques publiques d’aide à l’acquisition ? Ces subventions ont sans doute une incidence, une partie de la subvention allant dans la poche du vendeur qui trouve malgré la hausse des prix des acheteurs solvables grâce à la subvention. C’est ce qu’on appelle « l’incidence fiscale ». Mais cet impact semble avoir été très limité pour les accédants à la propriété. Il serait par contre plus significatif en ce qui concerne les aides à la personne perçues par certaines catégories de locataires notamment les plus pauvres dont les propriétaires ont pu augmenter assez fortement les loyers.

Au total, les facteurs physiques et financiers du marché immobilier français ne permettent pas d’expliquer l’explosion des prix depuis 10 ans. Cela nous a conduits, explique Clément Schaff, à considérer l’hypothèse de la formation d’une bulle immobilière sur le marché. Une hypothèse d’autant plus probable, explique-t-il, que l’offre de logement est rigide ce qui en favorise l’émergence et le maintien.

Les perspectives

 
Y-a-t-il une bulle financière ? Perspectives par lafinancepourtous

Une bulle, qu’est-ce que c’est ?

En théorie, explique Clément Shaff, la valeur d’un actif correspond à la valeur des flux de revenus que cet actif va rapporter. Ainsi, la valeur théorique d’une action correspond à la somme des dividendes qu’elle va rapporter « jusqu’à la fin des temps ». Dans le cas d’un logement, cette valeur théorique est constituée par la somme des loyers futurs que le logement permettra de percevoir si le propriétaire le met en location ou de ne pas dépenser s’il l’occupe lui même. Il devrait donc y avoir une connexion intime entre l’évolution des loyers et le prix des logements. Or, comme l’explique C. Schaff, ce lien s’est cassé dans les années 2000.

Au delà des loyers, l’anticipation des ménages en ce qui concerne l’évolution du marché immobilier entre également en ligne de compte. En fait il y a formation d’une bulle lorsque la dynamique des prix n’est plus dictée par la prise en considération des loyers mais par des anticipations de prix à la hausse qui s’autoalimentent. On achète parce que l’on pense pouvoir revendre plus cher et parce que l’on pense que l’immobilier est un actif très sûr qui ne baisse jamais.

Or, ce n’est pas vrai. Historiquement, les prix de l’immobilier fluctuent. Ils peuvent connaitre des périodes de forte baisse. Par exemple, à Paris au début des années 1990, une bulle était localisée qui ne touchait pas toute la France. Et entre le début et la fin des années 1990, les prix réels (c’est-à-dire corrigés de l’inflation générale) de l’immobilier parisien ont baissé de 30 % alors même que l’on disait qu’à Paris les prix ne pouvaient pas diminuer car, affirmait-on, il y aura toujours des gens pour acheter à Paris. Selon Clément Schaff, cela illustre bien le fait que, pour détecter une bulle, il faut écouter « ce que disent les gens ». Lorsque tout le monde est convaincu que les prix ne peuvent qu’augmenter, on est dans un mouvement de bulle puisque ce sont les anticipations de hausse qui dictent les prix.

Des risques relativement limités

Les bulles, note Clément Schaff, peuvent exploser ou se dégonfler plus progressivement. En France on a plutôt assisté à des « atterrissages en douceur » (« soft landing » selon l’expression anglaise), et rarement à des éclatements violents.

« Je ne suis pas devin », dit-il, mais plutôt que de chercher à prévoir avec exactitude l’évolution du marché immobilier, il faut se demander ce que l’on risque lorsque la bulle éclatera ou se dégonflera ? Cela peut entrainer une fragilisation dangereuse du système bancaire et du budget des ménages. Selon Clément Schaff, ces risques sont cependant relativement limités s’agissant de la situation de la France. La dette des ménages, malgré l’augmentation des prix de l’immobilier, reste relativement faible comparée à celle d’autres pays. La pratique consistant à pouvoir s’endetter sur la base de la valeur de marché de son bien immobilier n’existe pas dans notre pays. Cela a été un facteur déterminant dans le déclenchement de la crise des subprimes aux Etats-Unis et dans la mécanique de surendettement lié à la baisse des prix de l’immobilier. Une baisse des prix immobiliers n’entrainera pas comme aux Etats-Unis un surendettement de nombreux ménages.

C’est pourquoi, indique-t-il, on peut être assez confiant sur les conséquences d’une baisse des prix immobiliers en France.

De plus il n’y a pas en France explosion de la construction à la suite de la hausse des prix. On est resté sur des trajectoires de constructions relativement soutenues, qui accompagnent la démographie. On ne se retrouvera pas avec un stock inutile de bâtiments vides ou non achevés. Tout cela incite à être confiant sur l’impact macroéconomique qu’aurait une baisse générale des prix de l’immobilier. Cela n’empêche pas que certains secteurs comme celui de la construction pourraient être touchés et devoir être accompagnés et soutenus.

Que doivent faire les ménages ?

 
Y-a-t-il une bulle financière ? Que doivent... par lafinancepourtous

Etre locataire ou propriétaire ?

Pour les ménages, souligne Clément Schaff, le logement est avant tout un moyen de se loger. De ce point de vue, le choix entre être propriétaire ou locataire ne doit pas être dicté par l’anticipation de l’augmentation des prix. Quand on est locataire, explique-t-il, on ne paye jamais un loyer pour rien. On paye, au fur et à mesure, des loyers que l’on paye en quelque sorte en une fois lorsque l’on achète son logement. Et de fait, on rembourse souvent un emprunt à la place de payer un loyer. Certes celui qui est devenu propriétaire détient une richesse à la fin de sa vie qu’il peut transmettre par différence avec celui qui est resté locataire. Mais cela ne vient pas de ce que le propriétaire n’a pas payé de loyer mais de ce que en fait il a épargné davantage.

Le choix d’être propriétaire ou locataire doit donc être déterminé par les perspectives professionnelles et familiales des individus ou des ménages plutôt que par l’anticipation des prix. Il n’est pas possible de formuler des recommandations générales, sur le point de savoir si c’est le bon moment ou non pour devenir propriétaire car les choix sont souvent dictés par des préférences qui ne sont pas financières. Et il existe toujours des endroits où il est possible d’acheter des logements à des prix normaux.

Un investissement risqué

Si l’on considère maintenant le logement en terme d’actif, explique Clément Schaff, il ne faut pas perdre de vue qu’il s’agit d’un actif risqué. La volatilité des prix sur longue période est assez forte, pas aussi forte que sur le marché des actions mais elle est plus forte que sur les marchés obligataires ou monétaires.

Le rendement corrigé du risque n’est pas exceptionnel. Et il présente le défaut principal d’être difficilement diversifiable. En termes de prix, nous sommes actuellement dans une phase où les actifs immobiliers sont probablement surévalués. Cela ne veut pas dire que cela ne peut pas être un actif intéressant dans un portefeuille de placements mais il ne doit pas être le seul actif présent.

L’aide à l’accession à la propriété est légitime

Des personnes n’ont pas accès au crédit et à la propriété lorsqu’elles le souhaiteraient. Dans ces conditions, explique Clément Schaff, mettre en place des politiques publiques d’aides à l’accession ciblées sur des personnes qui font face à des dysfonctionnements de marché est tout à fait légitime. Cela ne signifie pas qu’il s’agisse de forcer les gens à être propriétaires.

Aller plus loin
La rubrique immobilier sur notre site

Voir aussi :
Une étude de l’INSEE parue le 17 mai 2011: Prix des logements anciens et loyers entre 2000 et 2010

Interview réalisée en mai 2011

Créé le 26 mai 2011 - Dernière mise à jour le 31 janvier 2012
© IEFP – la finance pour tous
0 commentaire(s)  
Votre commentaire sera publié dès sa validation par l’équipe de lafinancepourtous.com.
 
institut pour l'éducation financière du public

lettre d’information MENSUELLE - ABONNEZ-VOUS !