PRATIQUE
DÉCRYPTAGES
Le prêt relais
Dans près de 40 % des situations, les personnes revendent leur bien immobilier pour en acheter un nouveau. La plupart souhaitent d’abord vendre le premier bien pour, une fois les liquidités obtenues, acheter le nouveau. Mais il est rare de réussir à faire coïncider la date de vente et la date d’achat. Pour pouvoir procéder à l’achat du nouveau bien, sans attendre la vente du premier, vous allez chercher à financer l’achat du nouveau sans avoir le produit du premier. La solution proposée par les professionnels du crédit est le « crédit relais ». Si son principe est simple, le prêt relais présente plusieurs formules différentes.
Principe du prêt relais
La banque va vous avancer une partie de la somme nécessaire à l’acquisition du nouveau bien, alors que vous n’avez pas encore vendu votre bien actuel. La particularité de cette avance qui constitue le « prêt relais » est que vous ne rembourserez le capital que lorsque vous aurez perçu le produit de la vente du bien actuel.
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En règle générale, les établissements de crédit octroient entre 60 et 70 % de la valeur du bien actuel et sur une durée de un à deux ans. |
Les formes de prêt relais
Le plus souvent, le prêt relais est accompagné d’un prêt amortissable traditionnel par lequel l’établissement avance entre 60 et 70 % de la valeur du bien à vendre et complète par un prêt immobilier classique. La formule est simple mais il faut prendre garde à ce que la mensualité payée durant la période du prêt relais ne soit pas supérieure à votre capacité d’endettement, car vous allez devoir rembourser les échéances de l’ancien prêt, les intérêts mensuels du prêt relais et les échéances du nouveau prêt amortissable, et ce tant que vous n’aurez pas vendu l’ancien bien immobilier . En cas d’endettement excessif, il est parfois possible de payer les intérêts du prêt relais au moment de l’encaissement de la vente de l’ancien bien immobilier, c’est alors un prêt relais avec franchise totale d’intérêts.
Il est également possible d’alléger les échéances en ne payant que des intérêts sur le nouveau prêt amortissable mis en place, c’est alors un prêt avec différé d’amortissement. La durée de ce différé de paiement du capital ne dépassera pas 2 ans ; les échéances normales (capital et intérêts) débuteront alors deux années après la mise en place de ce prêt.
Il faut savoir que le prêt relais est accordé à un taux d’intérêt toujours supérieur à ceux des autres prêts immobilier, car les difficultés de remboursement sont plus élevées.
Dans le cas où votre logement n’a pas pu être vendu dans les délais du prêt relais, la banque peut, mais sans aucune obligation :
- soit proroger le prêt relais d’une année supplémentaire, par exemple ;
- soit transformer le prêt relais en prêt classique, à condition que votre taux d’endettement le permette ;
- soit procéder à une saisie immobilière sur le bien financé par le prêt relais ou sur le bien en attente d’être vendu.
Par ailleurs, En ce qui concerne les solutions du vendeur engagé dans un prêt relais et ne parvenant pas à le vendre, il est possible :
- Soit de baisser le prix de vente du bien ;
- Soit de mettre en location l’ancien bien immobilier, à condition que les futurs loyers encaissés permettent de revenir à un taux d’endettement acceptable (30% par exemple) et que la banque vous permette de transformer votre prêt relais en un prêt immobilier classique ;
- Soit de remettre en vente le bien immobilier qui vient d’être acheté avec le prêt relais.
Dans tous les cas, il convient d’être prudent dans l’utilisation du prêt relais. Attendre d’avoir vendu son bien pour en acheter un nouveau demeure la pratique la plus raisonnable, même si ce calendrier peut lui aussi être problématique. Vous risquez de devoir quitter votre premier logement avant de pouvoir prendre possession du second ou même de l’avoir acheté.
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