La location saisonnière : règles et précautions à prendre

A l’approche de l’été, les réservations de logements de vacances se multiplient. La location saisonnière donne parfois lieu à des litiges entre vacanciers et particuliers propriétaires ou professionnels. Connaître les mécaniques de cette location vous permet d’éviter les mauvaises surprises et de prévenir les conflits pour passer des vacances en toute sérénité…

Selon la loi 70-9 du 2 janvier 1970 la location saisonnière recouvre la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours.

La location saisonnière n’étant pas soumise à la loi du 6 juillet 1989, qui régit habituellement la location , une certaine liberté existe entre le vacancier et le loueur.

Toutefois, pour prévenir tout conflit sachez qu’une règle d’or existe : privilégiez l’écrit dans les relations entre les deux parties.

Côté vacancier

• Quelles sont les précautions à prendre en tant que vacancier ?
• Que faire en cas de désagrément ?

Côté propriétaire

• Quelles sont les précautions à prendre en tant que propriétaire ?
• Comment sont imposés les loyers ?

Pour les deux parties

• Comment fonctionnent les avances ?
• Comment fonctionne le dépôt de garantie ?

Quelles sont les précautions à prendre en tant que vacancier ?

Lorsque vous effectuez votre réservation vous devez disposer de documents écrits qui vous donnent des informations essentielles sur le logement que vous allez louer (notamment l’ensemble des équipements qu’il contient et sa situation géographique).

N’hésitez pas à demander des photos qui permettent d’avoir une vue plus précise et évitent les mauvaises surprises.

Louer un meublé de tourisme permet généralement au vacancier d’éviter ce type de désagrément car les meublés doivent répondre à des conditions minimales d’habitabilité et de confort. Ils sont ainsi placés hors des zones de nuisance, à proximité de voies ferrés, par exemple. Ces logements bénéficient d’un classement qui va de 1 à 5 étoiles, en fonction du confort du logement et de son emplacement.
Une liste de meublés de tourisme est mise à la disposition des Offices de tourisme dans chaque ville de France.

Sachez que, selon le Code du tourisme, le loueur, qu’il soit un professionnel ou un particulier, a l’obligation de vous fournir un contrat de location et un état descriptif des lieux qui comprennent des indications clés, telles que le prix et la commission éventuellement perçue par l’agence (si elle intervient).

Veillez à ce que le prix, élément essentiel dans le choix du logement de vacances, soit le plus précis possible. En l’absence de précision, il peut être majoré par la consommation d’eau, de gaz et d’électricité qui intervient pendant le séjour.

Le prix comprend généralement la taxe de séjour, qui dépend de la durée du séjour, du nombre d’occupants et de leur âge. Elle est reversée par le loueur à la commune.

Le contrat de location doit indiquer précisément la durée de la location (en mentionnant le jour d’arrivée et le jour de départ) et les heures d’arrivée et de départ pour prévenir tout conflit.

Si le vacancier quitte les lieux avant la date indiquée sur le contrat, il n’aura droit à aucun remboursement.

A votre arrivée, le bailleur demande le plus souvent le prix restant à payer (déduction faite de l’ acompte ou des arrhes .

Un état des lieux est également réalisé, qui sera comparé à celui fait à votre départ pour déceler d’éventuelles dégradations. Signalez toute détérioration déjà existante ou éléments manquants (sur le plan de la vaisselle en particulier) dans l’état des lieux d’arrivée.

Si la consommation d’eau et d’électricité n’est pas établie sur une base forfaitaire, ou comprise dans le prix de la location, alors il est nécessaire de réaliser un relevé des compteurs à votre arrivée et de le comparer à celui de votre départ pour établir la consommation pendant votre séjour.

Durant la période de vos vacances, vous êtes responsable du logement. Il est donc plus prudent d’être assuré, ce qui vous protège en cas de survenance d’un incendie ou autre évènement provoquant une dégradation du logement, tel que dégât des eaux.

Pensez alors à vérifier votre contrat d’assurance pour voir si votre responsabilité civile est couverte lorsque vous occupez un logement de villégiature.

Que faire en cas de désagrément ?

Garder le maximum de documents qui peuvent étayer vos propos en cas de litige. Ainsi si vous n’êtes pas satisfait par le logement car vous pensez qu’il ne correspond pas aux indications qui vous ont été données, prenez des photos et conservez bien les documents qui ont pu vous être envoyés pour bien souligner les différences.

D’après le code de la consommation, la discordance entre la description et la réalité (sur tout support) peut être sanctionnée comme publicité trompeuse.

Dans le cas d’un meublé de tourisme, si ce dernier ne répond pas aux normes, vous pouvez envoyer une lettre avec accusé de réception à la préfecture de région 8 jours à compter du début de la location. Cette démarche peut aboutir à un déclassement du meublé, ou même à sa radiation de la liste des meublés classés.

Toutefois il est plus efficace de privilégier une solution à l’amiable. Vous pouvez vous tourner vers une association de consommateurs ou vers l’office de tourisme, qui vous a mis en relation avec le loueur, pour donner plus de poids à votre intervention face au loueur.

Quelles sont les précautions à prendre en tant que propriétaire ?

Disposer d’écrits représente également une garantie pour le loueur car il peut s’y référer en cas de litige. A ce titre, un modèle de contrat écrit de location saisonnière peut vous être fourni par des organismes tels que l’ UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière).

Sachez que l’absence d’un état descriptif est passible d’une contravention selon le Code de la consommation.

Un état des lieux écrit et détaillé permet également de constater les dégradations éventuelles durant le séjour et d’en faire supporter le coût par le vacancier.

Si vous ne souhaitez pas que le logement soit occupé par des animaux familiers, vous avez tout à fait le droit de l’indiquer dans le contrat, mais il vaut mieux le spécifier par écrit. Attention néanmoins à éviter toute clause discriminatoire en refusant par exemple les très jeunes enfants. Une telle disposition est clairement interdite par la loi (article 225-1 du code pénal).

Comment sont imposés les loyers ?

C’est le régime fiscal de la location meublée qui s’applique, ce qui signifie que les revenus issus de la location saisonnière sont imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Si comme c’est majoritairement le cas, vous êtes non professionnel (lire notre article sur les critères de distinction entre professionnels et non professionnels ), vous serez admis au régime du micro BIC si le total des loyers bruts annuels est inférieur à 32 000 euros. Vous bénéficierez alors d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus. Ainsi, si vous percevez 10 000 euros de loyers par an, seuls 5 000 euros seront soumis à imposition.

En plus de l'impôt sur le revenu, vous devrez acquitter les prélèvements sociaux (CSG, CRDS et contributions sociales) au taux de 12,1 % sur ces 5 000 €.

Pour les deux parties

Comment fonctionnent les avances ?

Les avances (arrhes ou acomptes) sont généralement demandées par le propriétaire car elles lui offrent une garantie de « sérieux » du vacancier et le couvrent en partie en cas de désistement du locataire.

Les avances représentent généralement le quart du prix total de la location. Il est conseillé au locataire de les verser une fois le contrat de location signé et pas plus de 6 mois avant la date d’arrivée dans le logement.

Attention à ce que le contrat de location mentionne bien le type d’avance. Si rien n’est indiqué, l’avance est réputée correspondre à des arrhes (code de la consommation- article L 114-1), moins contraignants pour les deux parties. En effet, les acomptes représentent un engagement définitif des deux parties.

Si le locataire ne loue finalement pas le logement pour lequel il a versé un acompte , en cas d'annulation, il peut se voir réclamer la totalité des loyers du séjour prévu ou, ceux de la période pendant laquelle le logement n'aura pu être reloué à une autre personne. Toutefois, la jurisprudence admet qu'en cas d'événement imprévisible et insurmontable, le locataire peut être dispensé de cette obligation de paiement.

Si c’est le loueur qui annule la réservation, il doit indemniser le vacancier pour le préjudice moral ou financier subi. Cette décision peut, en effet, compromettre le séjour du locataire et lui occasionner des dépenses supplémentaires.

Si le locataire annule sa réservation alors qu’il a versé des arrhes , il ne perdra que le montant déjà versé et non l’intégralité du coût de la location. Si, en revanche, l’annulation de la réservation est effectuée par le loueur, celui-ci devra restituer le double des arrhes au vacancier (article 1590 du Code civil).

Comment fonctionne le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie sert à couvrir le propriétaire contre d’éventuelles dégradations du logement et de ses équipements pendant votre séjour. Il atteint entre 20% et 25% du prix de la location, même si aucune règle particulière n’existe dans ce domaine.

En cas de dégradation, l’état des lieux réalisé à la fin du séjour indique les réparations à effectuer leur coût. C’est ce montant qui sera retenu sur le dépôt de garantie. En tant que locataire, n’hésitez pas à demander un justificatif pour éviter toute surévaluation.

En cas d’absence de dégradation, le dépôt de garantie doit être restitué au plus tard dans un délai de 3 mois. Il est parfois restitué lors du départ du vacancier, lorsqu’il rend les clés du logement.