La Ville de Paris est la première commune autorisée à mettre en place le nouveau dispositif d’encadrement des loyers, par décret du 12 avril 2019.
L’encadrement du niveau des loyers a déjà été en vigueur à Paris du 1er août 2015 au 28 novembre 2017. Il a été également appliqué à Lille du 1er février au 17 octobre 2017. Dans les deux cas, la justice administrative avait prononcé l’annulation de ces dispositifs.
Ce dispositif d’encadrement des loyers a été réintroduit, à titre expérimental, par la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi Elan). Il fait suite à la première mesure d’encadrement des loyers instaurée par la loi Alur du 24 mars 2014.
L’encadrement du loyer des nouvelles locations à Paris
A Paris, comme dans les communes qui seront concernées par ce dispositif d’encadrement des loyers, le montant du loyer d’un logement vacant ne doit pas dépasser le loyer de référence, majoré de 20 %.
La mesure d’encadrement des loyers à Paris sera effective à compter du 1er juillet 2019, à la suite de la publication des arrêtés préfectoraux fixant les montants du loyer de référence et des loyers de référence majoré et minoré (prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique).
Les loyers de référence, exprimés en euros par mètre carré hors charges, sont déterminés à partir du montant des loyers pratiqués dans un secteur géographique et pour une catégorie de logements donnés, intégrés dans un observatoire local des loyers, agréé par le ministère du logement. Les loyers de référence sont mis à jour tous les ans par arrêté préfectoral.
Pour Paris, c’est l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) qui calcule des loyers de référence pour 80 quartiers, regroupés en quatorze zones, selon le type de logement et l’année de construction de l’immeuble.
Les biens loués dans la capitale sont également soumis au plafonnement des loyers à la relocation et à l’indice de référence des loyers (IRL) pour la révision annuelle du loyer en cours de bail.
D’autres communes bientôt concernées ?
Les communes de plus de 50 000 habitants, où il existe des tensions anormales du marché locatif, dites zones tendues, peuvent bénéficier des mesures d’encadrement des loyers, à titre expérimental et pour une durée de 5 ans, soit jusqu’au 23 novembre 2023. Une demande de mise en place de ce dispositif doit être déposée, avant le 24 novembre 2020, par :
- les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat,
- les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris,
- les métropoles de Lyon et d’Aix-Marseille-Provence, (et la ville de Paris).
La demande peut porter sur tout ou partie de leur territoire. La mesure d’encadrement peut être mise en place lorsque quatre conditions sont réunies :
- un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social ;
- un niveau de loyer médian élevé ;
- un faible taux de logements en construction par rapport aux logements existants sur les 5 dernières années ;
- des perspectives limitées de constructions de logements.
Nouveauté introduite par la loi Elan : la sanction administrative
En cas de non-respect de la mesure d’encadrement des loyers, le bailleur risque une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
