Les règles de fixation du loyer dépendent de la situation géographique du logement. En principe, le montant du loyer est fixé librement, par accord entre le propriétaire bailleur et le locataire (régime général de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
Dans les communes situées dans des zones où le marché locatif est particulièrement tendu (dites zones tendues), les loyers sont soumis à des dispositifs d’encadrement des loyers.
En cours de bail, ce loyer peut être révisé, une fois par an, à la date anniversaire du contrat de location, si une clause du bail le prévoit.
Les dispositifs d’encadrement des loyers
Il existe deux dispositifs d’encadrement des loyers : l’encadrement de l’évolution du montant des loyers et l’encadrement du niveau des loyers.
L’encadrement de l’évolution du montant des loyers
Dans 28 agglomérations où il existe des tensions anormales du marché locatif, la hausse des loyers est encadrée lors d’une nouvelle mise en location (avec un changement de locataire) et au moment du renouvellement du bail (même locataire). Un nouveau décret d’encadrement des loyers est publié chaque année, reconduisant annuellement ce dispositif.
Le décret du 30 juillet 2020 reconduit l’encadrement de l’évolution des loyers aux relocations et aux renouvellements des contrats de location entre le 1er août 2020 et le 31 juillet 2021.
Les 28 agglomérations de zones tendues
Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
L’encadrement du niveau des loyers
Un nouveau dispositif d’encadrement des loyers a été institué, à titre expérimental, par la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi Elan). Il fait suite à la première mesure d’encadrement du niveau des loyers instaurée par la loi Alur du 24 mars 2014. Il concerne les communes de plus de 50 000 habitants, où il existe des tensions anormales du marché locatif.
Le dispositif d’encadrement du niveau des loyers est prévu à titre expérimental, jusqu’au 23 novembre 2023.
Pour en bénéficier, une demande de mise en place de ce dispositif devait être déposée, avant le 24 novembre 2020. La mesure d’encadrement pouvait être mise en place lorsque quatre conditions étaient réunies :
- un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social ;
- un niveau de loyer médian élevé ;
- un faible taux de logements en construction par rapport aux logements existants sur les 5 dernières années des perspectives limitées de constructions de logements.
Les villes concernées par l’encadrement du niveau des loyers
- Paris (mesure effective depuis le 01/07/2019, actualisée chaque année par arrêté préfectoral fixant les montants du loyer de référence et des loyers de référence majoré et minoré)
- Lille (depuis le 01/03/2020)
- La Plaine Commune (9 communes : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen) depuis le 01/06/2021
- Lyon et Villeurbanne (depuis le 01/11/2021)
- Est Ensemble (9 communes : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) (depuis le 01/12/2021)
- Bordeaux (d’ici fin 2021/premier semestre 2022)
- Montpellier (d’ici fin 2021/premier semestre 2022).
La mise en œuvre de cet encadrement nécessite la mise en place et l’agrément d’observatoires locaux des loyers et la publication d’arrêtés préfectoraux déterminant les montants du loyer de référence et des loyers de référence majoré et minoré (prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique).
Deux observatoires avaient reçu l’agrément : l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) et l’Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) du Nord pour Lille, suite à la loi Alur de mars 2014.
Un premier dispositif d’encadrement des loyers, instauré par la loi Alur de mars 2014, était entré en application à Paris le 1er août 2015 et à Lille le 1er février 2017. Mais les arrêtés préfectoraux d’encadrement du niveau des loyers ont été annulés le 17 octobre 2017 pour la commune de Lille et le 28 novembre 2017 par le tribunal administratif de Paris. Les cours administrative d’appel de Douai et de Paris ont confirmé ces annulations par décision, respectivement, du 03 juillet 2018 et du 26 juin 2018..
Fixation du loyer à la première location
En principe, le loyer est librement fixé par accord entre le propriétaire bailleur et le locataire, même lorsque le logement est situé dans une commune située en zone tendue, dans les cas suivants :
- le logement est loué pour la première fois,
- le logement n’a pas été loué pendant plus de 18 mois.
Une exception : l’encadrement expérimental du niveau de loyers
Dans les communes bénéficiant du dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers (voir encadré ci-dessus), le montant du loyer d’un logement mis en location pour la première fois (ou logement vacant depuis plus de 18 mois) est fixé dans la limite d’un loyer de référence majoré.
Le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence, majoré de 20 %. Les loyers de référence, exprimés en euros par mètre carré hors charges, sont déterminés à partir du montant des loyers pratiqués dans un secteur géographique et pour une catégorie de logements donnés, intégrés dans un observatoire local des loyers, agréé par le ministère du logement. Les loyers de référence sont mis à jour tous les ans par arrêté préfectoral. Les nouveaux plafonds s’appliquent aux contrats de location signés à partir de la date d’application de l’arrêté, mais ne modifient pas les contrats et les loyers en cours.
Pour les logements présentant des qualités de localisation ou de confort plus élevées que celles des logements de la même catégorie et du même secteur géographique, la loi prévoit la possibilité d’appliquer un « complément de loyer » au loyer de référence majoré. Le montant de ce complément et les caractéristiques le justifiant sont obligatoirement mentionnés dans le contrat de bail.
Il est également institué un loyer de référence minoré (le loyer de référence -30 %). Ce qui permet au bailleur, lors de la signature d’un nouveau bail ou du renouvellement du bail, de revoir à la hausse le loyer si celui-ci est très inférieur à ceux pratiqués sur le marché, dans la limite du loyer de référence minoré.
La carte interactive mise en ligne par la Drihl Ile de France (Direction régionale interdépartementale pour l’hébergement et le logement), pour connaître les loyers de référence de son quartier sur Paris est consultable pour les périodes d’application du dispositif.
Nouveauté introduite par la loi Elan : la sanction administrative
En cas de non-respect de la mesure d’encadrement des loyers, le bailleur risque une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Fixation du loyer à la relocation (nouveau locataire)
Le logement est reloué à un nouveau locataire, moins de 18 mois après le départ du précédent locataire. Le montant du nouveau loyer est fixé soit librement soit encadré, selon la zone d’implantation du bien loué.
Dans toutes les communes hors zone tendue : le loyer est librement fixé par accord entre le propriétaire bailleur et le locataire.
Communes situées en zone tendue : le loyer ne peut excéder le précédent loyer
Dans les 28 agglomérations où il existe des tensions anormales du marché locatif, le nouveau loyer ne peut être supérieur au montant du loyer appliqué au précédent locataire. Le montant du nouveau loyer peut seulement être révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), si cette réévaluation n’a pas déjà été appliquée au cours des 12 derniers mois.
Toutefois, en cas de travaux d’amélioration ou de loyer manifestement sous-évalué, le montant du loyer demandé au nouveau locataire peut être d’un montant supérieur à celui correspondant à l’évolution de l’IRL. Dans ces deux cas, la hausse du loyer ne peut excéder :
- soit 15 % du coût total des travaux toutes taxes comprises. Les travaux d’amélioration peuvent porter sur les parties privatives ou communes. Leur montant doit être au moins égal à la dernière année de loyer ;
- soit la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué au précédent locataire.
Depuis le 1er janvier 2020, en cas de travaux ou de loyer manifestement sous-évalué, l’augmentation du loyer est conditionnée à la performance énergétique du logement. La hausse n’est possible que si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (décret du 26 juillet 2019).
Communes soumises au double encadrement des loyers
Dans les communes bénéficiant du dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers (voir encadré ci-dessus), le montant du loyer d’un logement vacant depuis moins de 18 mois est fixé dans une double limite :
- le loyer de référence, fixé par arrêté préfectoral, majoré ;
- le loyer appliqué au précédent locataire, comme dans l’ensemble des agglomérations dite tendues.
(voir les règles ci-dessus).
Que faire en cas de contestation du montant du loyer ?
Pour les nouveaux contrats de location conclus ou ceux renouvelés qui ne respecteraient pas la procédure d’encadrement des loyers, le locataire peut contester le montant du loyer proposé. Dans un premier temps, vous devez chercher à trouver un accord à l’amiable avec votre propriétaire. En cas de désaccord, vous pouvez introduire une procédure de conciliation devant la commission départementale de conciliation. Si cette conciliation échoue, vous pourrez saisir le juge. Pendant cette période, vous devez continuer de régler votre loyer. En cas de décision du juge en votre faveur, le trop-perçu de loyer sera remboursé par votre propriétaire à compter de la signature ou du renouvellement du contrat de bail.
Fixation du loyer au renouvellement du bail (même locataire)
Quelle que soit la localisation du logement, dans une commune située en zone tendue ou non, lors du renouvellement du bail (reconduction de la location avec le même locataire), l’évolution du loyer est limitée à celle de l’IRL, sauf s’il est manifestement sous-évalué.
En cas de loyer manifestement sous-évalué, le propriétaire peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du bail, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Pour trouver les loyers de logements comparables, il est possible de consulter le réseau des observatoires locaux des loyers ou l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP).
L’augmentation du loyer est appliquée progressivement sur plusieurs années.
Une réévaluation limitée dans les communes des zones tendues
Dans les zones soumises au dispositif d’encadrement de l’évolution du montant des loyers, la hausse du loyer manifestement sous-évalué est plafonnée.
La hausse du loyer ne peut excéder 50 % de la différence entre le montant du loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail.
En cas de travaux d’amélioration ou de mise en conformité réalisés par le bailleur, la hausse du loyer ne peut excéder :
- soit 15 % du coût total des travaux toutes taxes comprises. Les travaux d’amélioration peuvent porter sur les parties privatives ou communes. Leur montant doit être au moins égal à la dernière année de loyer ;
- soit la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement et révisé dans la limite de la variation de l’IRL.
C’est la plus élevée de ces deux limites qui est appliquée.
Avec la mise en place du nouveau dispositif expérimental d’encadrement des loyers, une procédure spécifique de réévaluation d’un loyer sous-évalué est appliquée. Celle-ci a déjà été instaurée à Paris et à Lille, avant que le dispositif d’encadrement du niveau des loyers soit annulé (jusqu’au 29 novembre 2017 à Paris et 18 octobre 2017 à Lille). Le loyer pouvait être augmenté seulement si le loyer fixé au contrat bail, hors complément de loyer lié à une localisation ou un confort particulier du logement, était inférieur au montant du loyer de référence minoré en vigueur à la date de proposition de réévaluation.
Que faire en cas de contestation du montant du loyer ?
Si vous contestez l’augmentation de votre loyer suite à sa révision, en cours de location ou lors du renouvellement du bail, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. Il en existe une à la préfecture de chaque département.
La procédure est gratuite. La commission est également compétente en cas de litige sur les charges, les réparations locatives, l’état des lieux ou le dépôt de garantie.
La commission peut être saisie par le locataire comme par le propriétaire. Il est nécessaire d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception en mentionnant les noms et adresses du locataire et du propriétaire ainsi que l’objet du litige. Elle émet un avis, dans un délai de deux mois après la date de sa saisine.
Bonjour,
Merci pour toutes ces informations
A Paris, en juillet 2021, nous avons acheté un appartement loué par le meme locataire depuis janvier 2014.
L’ancien propriétaire n’a jamais fait d’augmentation de loyer selon les IRL, ni reclamé les charges locatives (enfin juste 5€ par mois, alors que la réalité des charges est bien supérieure).
Pouvons nous augmenter le loyer en application de l’indice de référence des loyers (IRL), sachant que le bail prévoit une clause de revalorisation?
Et ce meme si nous dépassons la limite des plafonnements de loyers?
Le bail, s’est reconduit par tacite reconduction à la date anniversaire du bail, bien que nous l’ayons denoncé 6 mois avant sont terme. Malheureusement le locataire n’a jamais retiré le courrier recommandé….Mais ça c’est un autre souci:-)
Merci par avance
Bonjour,
Vous ne pouvez pas revaloriser le loyer rétroactivement, pour les années passées. Les révisions non appliquées sont perdues pour vous. Vous pouvez réviser le loyer uniquement pour l’année en cours, à compter de la date de révision fixée dans le bail.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
Je vous remercie pour cet article bien écrit. Ces informations et ces explications sont claires et bienvenues! Une question SVP :
Est-ce légal d’appliquer une révision de loyer si le loyer révisé dépasse le montant du loyer de référence majoré applicable dans la zone tendue ? Sur quel texte de loi s’appuie-t-on svp? (en admettant que le propriétaire effectue la révision de loyer correctement : révision annuelle permise dans le bail, et en suivant l’IRL).
Je vous remercie grandement pour votre avis précieux. Bonne continuation
Bonjour,
Nous vous remercions de vos encouragements. Le loyer de référence majoré est utilisé pour la fixation du montant du loyer lors de la mise en location. Ensuite, en cours de bail le loyer peut être révisé si une clause du contrat de location le prévoit, en application de l’indice de référence des loyers (IRL). Pour plus d’informations, vous pouvez contacter les conseillers de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/).
Meilleures salutations.
L’Equipe de lafinancepourtous.com
Bonjour, actuellement, je loue un appartement vide à La Rochelle zone tendue. Je souhaite le meubler pour faire de la location meublée à l’année. Comme il y a changement de bail (logement nu à logement meublé), la fixation du nouveau loyer est-elle libre ? Merci
Bonjour,
En principe, lorsque le logement est situé en zone tendue, lors de la relocation du bien le loyer ne peut pas être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire. Sauf en cas de logement vacant depuis plus de 18 mois, le montant du loyer pouvant alors être librement fixé. En cas d’importants travaux ou si le précédent loyer était manifestement sous-évalué, une augmentation du loyer est également envisageable. Pour plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller de l’Agence nationale pour l’information sur le logement : https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
Je vais acheter un appartement situé dans une zone tendue. Il est actuellement vide mais a été loué jusque début novembre. Dois-je prendre en compte le loyer fixé par l’ancien propriétaire ? Ou comme je vais louer ce logement et ce sera donc la première fois pour moi en tant que propriétaire, je suis plus libre pour fixer le loyer ? Merci par avance.
Bonjour,
Dans les zones tendues, le montant du loyer d’un logement vacant depuis moins de 18 mois doit être fixé dans la limite du loyer appliqué au précédent locataire. Donc, vous devriez être tenu de prendre en compte le loyer fixé par l’ancien propriétaire. Pour plus d’information sur ce point particulier, vous pouvez vous adresser à l’ANIL – Association nationale pour l’information sur le logement (https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/ ).
Meilleures salutations
L’équipe de lafinancepourtous.com