Fixation du loyer (location, relocation ou renouvellement du bail)

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En principe, le montant du loyer est librement fixé entre propriétaire bailleur et locataire. Mais dans les communes situées en zones tendues, la fixation du montant du loyer est encadrée par différents dispositifs d’encadrement des loyers.

Les règles de fixation du loyer selon la situation géographique du logement

 

Première mise en location

Relocation (nouveau locataire)

Renouvellement du bail
(même locataire)

Communes non soumises à l’encadrement des loyers

Loyer librement fixé entre le propriétaire et le locataire.

Loyer librement fixé entre le propriétaire et le locataire.

Réévaluation du loyer s’il est manifestement sous-évalué.

Communes soumises à l’encadrement des loyers (zones tendues)

Loyer librement fixé entre le propriétaire et le locataire.

 

Le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Réévaluation du loyer possible :

– Dans la limite de l’IRL

– Si le loyer est manifestement sous-évalué

– Si travaux d’amélioration ou de mise en conformité

Location après plus de 18 mois d’inoccupation : loyer librement fixé entre le propriétaire et le locataire (comme une première mise en location).

Réévaluation du loyer s’il est manifestement sous-évalué (hausse encadrée).

Encadrement du niveau des loyers – dispositif annulé le 17 octobre 2017 à Lille et le 28 novembre 2017 à Paris.

Le montant du loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré de 20 %, selon la zone géographique et les caractéristiques du logement).

Réévaluation du loyer sous-évalué (s’il est inférieur au loyer de référence minoré).

Dans les communes non soumises à l’encadrement des loyers (hors zones tendues), le montant du loyer est fixé librement, par accord entre le propriétaire bailleur et le locataire (régime général de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Ensuite, ce loyer peut être révisé, une fois par an, à la date anniversaire du contrat de location, si une clause du bail le prévoit.

Les dispositifs d’encadrement des loyers

Il existe deux dispositifs d’encadrement des loyers : l’encadrement de l’évolution du montant des loyers et l’encadrement du niveau des loyers.

L’encadrement de l’évolution du montant des loyers

Dans 28 agglomérations où il existe des tensions anormales du marché locatif, la hausse des loyers est encadrée lors d’une nouvelle mise en location (avec un changement de locataire) et au moment du renouvellement du bail (même locataire). Un nouveau décret d’encadrement des loyers est publié chaque année, reconduisant annuellement ce dispositif.

Les 28 agglomérations de zones tendues
Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse (au 01/08/2018).

L’encadrement du niveau des loyers

Un dispositif d’encadrement des loyers a été instauré par la loi Alur du 24 mars 2014 concernant les logements situés dans des zones où le marché locatif est particulièrement tendu. La mise en œuvre de cet encadrement nécessite la mise en place et l’agrément d’observatoires locaux des loyers et la publication d’arrêtés préfectoraux déterminant les loyers de référence.

Deux observatoires ont reçu l’agrément : l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) et l’Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) du Nord pour Lille.

Ce dispositif était entré en application à Paris le 1er août 2015 et à Lille le 1er février 2017. Mais les arrêtés préfectoraux d’encadrement du niveau des loyers ont été annulés le 17 octobre 2017 pour la commune de Lille et le 28 novembre 2017 par le tribunal administratif de Paris.

Les cours administrative d’appel de Douai et de Paris ont confirmé ces annulations par décision, respectivement, du 03 juillet 2018 et du 26 juin 2018.

Fixation du loyer lors de la location ou d’une relocation dans les zones tendues

Les zones dites tendues sont celles où l’offre de logements est inférieure à la demande, ce déséquilibre ayant pour conséquence des loyers élevés. Les communes concernées sont soumises à l’encadrement des loyers.

Fixation du loyer dans les communes soumises au seul encadrement de l’évolution du montant des loyers

Lorsque le logement est reloué à un nouveau locataire moins de 18 mois après le départ du précédent, le loyer ne peut être supérieur au montant du loyer appliqué au précédent locataire. Le montant du nouveau loyer peut seulement être révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), si cette réévaluation n’a pas déjà été appliquée au cours des 12 derniers mois.

Toutefois, en cas de travaux d’amélioration ou de loyer manifestement sous-évalué, le montant du loyer demandé au nouveau locataire peut être d’un montant supérieur à celui correspondant à l’évolution de l’IRL. Dans ces deux cas, la hausse du loyer ne peut excéder :

  • soit 15 % du coût total des travaux toutes taxes comprises. Les travaux d’amélioration peuvent porter sur les parties privatives ou communes. Leur montant doit être au moins égal à la dernière année de loyer ;
  • soit la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué au précédent locataire.

Fixation du loyer dans les communes soumises au double encadrement des loyers

Entre 2015 et 2017, Paris et Lille ont été soumises à l’encadrement de l’évolution des loyers et à l’encadrement du niveau des loyers. Le montant du loyer d’un logement vacant depuis moins de 18 mois était fixé dans une double limite :

  • le loyer de référence, fixé par arrêté préfectoral, majoré ;
  • le loyer appliqué au précédent locataire, comme dans l’ensemble des agglomérations dite tendues (lire ci-dessus).

Le loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence, majoré de 20 %. Les loyers de référence, exprimés en euros par mètre carré hors charges, sont déterminés à partir du montant des loyers pratiqués dans un secteur géographique et pour une catégorie de logements donnés, intégrés dans un observatoire local des loyers, agréé par le ministère du logement. Les loyers de référence sont mis à jour tous les ans par arrêté préfectoral. Les nouveaux plafonds s’appliquent aux contrats de location signés à partir de la date d’application de l’arrêté, mais ne modifient pas les contrats et les loyers en cours.

Il est également institué un loyer de référence minoré (le loyer de référence -30 %). Ce qui permet au bailleur, lors de la signature d’un nouveau bail ou du renouvellement du bail, de revoir à la hausse le loyer si celui-ci est très inférieur à ceux pratiqués sur le marché, dans la limite du loyer de référence minoré.

L’encadrement du niveau des loyers n’est plus en vigueur à Lille et à Paris. Mais le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers s’applique à Paris et à Lille, comme dans l’ensemble des agglomérations situées en zones tendues.

La carte interactive mise en ligne par la Drihl Ile de France (Direction régionale interdépartementale pour l’hébergement et le logement), pour connaître les loyers de référence de son quartier sur Paris est toujours consultable, pour les périodes d’application du dispositif.

Pour les nouveaux contrats de location conclus ou ceux renouvelés qui ne respecteraient pas la procédure d’encadrement des loyers, le locataire peut contester le montant du loyer proposé. Dans un premier temps, vous devez chercher à trouver un accord à l’amiable avec votre propriétaire. En cas de désaccord, vous pouvez introduire une procédure de conciliation devant la commission départementale de conciliation. Si cette conciliation échoue, vous pourrez saisir le juge. Pendant cette période, vous devez continuer de régler votre loyer. En cas de décision du juge en votre faveur, le trop-perçu de loyer sera remboursé par votre propriétaire à compter de la signature ou du renouvellement du contrat de bail.

La fixation du loyer au renouvellement du bail (même locataire)

Quelle que soit la localisation du logement, dans une commune située en tendue ou non, lors du renouvellement du bail (reconduction de la location avec le même locataire), l’évolution du loyer est limitée à celle de l’IRL, sauf s’il est manifestement sous-évalué.

En cas de loyer manifestement sous-évalué, le propriétaire peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du bail, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Pour trouver les loyers de logements comparables, il est possible de consulter le réseau des observatoires locaux des loyers ou l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP).
L’augmentation du loyer est appliquée progressivement sur plusieurs années.

Une réévaluation limitée dans les communes des zones tendues

Dans les zones soumises au dispositif d’encadrement de l’évolution du montant des loyers, la hausse du loyer manifestement sous-évalué est plafonnée.

La hausse du loyer ne peut excéder 50 % de la différence entre le montant du loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail.

En cas de travaux d’amélioration ou de mise en conformité réalisés par le bailleur, la hausse du loyer ne peut excéder :

  • soit 15 % du coût total des travaux toutes taxes comprises. Les travaux d’amélioration peuvent porter sur les parties privatives ou communes. Leur montant doit être au moins égal à la dernière année de loyer ;
  • soit la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement et révisé dans la limite de la variation de l’IRL.

C’est la plus élevée de ces deux limites qui est appliquée.

Que faire en cas de contestation du montant du loyer ?

Si vous contestez l’augmentation de votre loyer suite à sa révision, en cours de location ou lors du renouvellement du bail, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. Il en existe une à la préfecture de chaque département.

La procédure est gratuite. La commission est également compétente en cas de litige sur les charges, les réparations locatives, l’état des lieux ou le dépôt de garantie.

La commission peut être saisie par le locataire comme par le propriétaire. Il est nécessaire d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception en mentionnant les noms et adresses du locataire et du propriétaire ainsi que l’objet du litige. Elle émet un avis, dans un délai de deux mois après la date de sa saisine.

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