En janvier 2021, le HCSF avait recommandé aux banques accordant des crédits immobiliers de respecter deux critères prudentiels :
- une durée du prêt de 25 ans maximum, avec une possibilité de différé supplémentaire de 2 ans pour les opérations immobilières spécifiques comme les ventes en l’état futur d’achèvement ou les contrats de construction de maisons individuelles,
- un taux d’effort limité à 35 %, correspondant à la part des revenus annuels de l’emprunteur consacrés au remboursement de l’ensemble des charges annuelles des prêts (capital emprunté, intérêts et assurance emprunteur).
De plus, les banques disposent d’une marge de flexibilité, pouvant aller jusqu’à 20 % du montant des nouveaux prêts immobiliers accordés sur un trimestre. Cette flexibilité permet de déroger aux limites recommandées, sur justification.
Les critères d’octroi du crédit immobilier deviendront une norme impérative en 2022
La décision du Haut Conseil de stabilité financière était attendue. Comme annoncé dès une réunion du 17 décembre 2020, « le Haut Conseil a adopté une décision juridiquement contraignante reprenant tels quels les critères de la recommandation, afin d’ancrer dans la durée les bonnes pratiques d’octroi des crédits immobiliers. »
Ces recommandations seront contraignantes à compter du 1er janvier 2022, pour les crédits décaissés à partir de cette date. L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) est chargée du contrôle de la mise en œuvre de la décision du HCSF.
Un bilan positif de l’application de la recommandation de janvier 2021 du HCSF
Le Haut Conseil a dressé un bilan de l’application de sa recommandation du 27 janvier 2021 relative à l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en France.
« Ce bilan est positif : la recommandation a permis d’interrompre la dérive des conditions d’octroi et d’assurer une meilleure protection des ménages, sans affecter leur accès large au crédit immobilier à des taux d’intérêt historiquement bas. »
La part des prêts ne respectant pas les critères de durée et de taux d’effort a baissé
Sur 18 mois, la durée moyenne des nouveaux prêts a légèrement augmenté, passant de 21 ans et 7 mois en janvier 2020 à 21 ans et 9 mois en juin 2021. Cette durée moyenne est inférieure au critère de maturité fixé à 25 ans. La part des nouveaux prêts dont la durée excède 25 ans n’est plus que de 6 % en juillet 2021, contre 12,8 % en janvier 2020.
Le taux d’effort moyen des prêts immobiliers est de 30 % en juin 2021, en légèrement baisse depuis janvier 2020. Les prêts accordés avec un taux d’effort supérieur à 35 % représentent 18 % des nouveaux crédits octroyés en juillet 2021, contre 41,3 % en janvier 2020.
Selon le bilan du HSCF, le respect des conditions d’octroi recommandées n’a pas réduit l’accès au crédit immobilier pour les ménages.
Encore quelques chiffres : le montant moyen du prêt est en hausse : 193 700 € en juin 2021 (+3,8 % sur un an). Et le taux moyen des nouveaux crédits s’est établi à 1,12 % en juillet 2021, un plus bas historique.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière
Depuis 2010, le HCSF est l’autorité en charge de la surveillance du système financier, de l’examen des risques et des vulnérabilités qui peuvent affecter la stabilité, le financement de l’économie et le fonctionnement du système financier français. A cet effet, il formule des avis et des recommandations à destination des acteurs du système financier et produit un rapport annuel.
Présidé par le ministre de l’Economie, des Finances et de la Relance, le HCSF peut, sur proposition du gouverneur de la Banque de France, fixer par exemple des critères d’acceptation des crédits s’il considère qu’il y a un risque de dégradation de la situation financière.
