Démembrement usufruit nue-propriété : la clause de remploi

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Question

On m’a parlé du démembrement usufruit/nue-propriété mais je ne voudrais pas perdre le contrôle de mon bien. Qu’en est-il exactement ?

Réponse

Le démembrement de l’usufruit et de la nue-propriété peut survenir :

  • au décès du propriétaire, le conjoint recevant souvent l’usufruit et les enfants la nue-propriété
  • lors d’une donation, pour payer moins de droits. En effet, si vous donnez seulement la nue-propriété, et gardez l’usufruit, seule la partie donnée en nue-propriété supportera des droits de donation. Plus on vieillit, plus la part de nue-propriété augmente, mais à 52 ans par exemple, les deux parties valent 50 % chacune.

Inconvénient : vous n’êtes plus l’unique maître à bord et si vous souhaitez céder votre bien, il vous faut l’accord du ou des nus-propriétaires, qui en outre, à la vente, récupèrent leur quote-part.

Vous avez donné la nue-propriété d’une résidence secondaire à vos enfants lorsque vous aviez 55 ans. Finalement vous voulez la vendre quelques années plus tard car vous avez du mal à l’entretenir. Vous trouvez un acquéreur pour 250 000 €. Vos enfants acceptent mais ils auront la moitié du produit de la vente et vous n’aurez que 125 000  €.

La solution : la clause de remploi

Pour combattre cet inconvénient, vous pouvez conditionner votre donation à l’engagement de vos donataires de :

  • consentir par avance à la vente du bien
  • ne pas exiger leur part sur le prix
  • autoriser le choix du remploi, le démembrement étant ainsi reconstitué sur un autre bien.
    Vous pouvez même demander à ce que l’intégralité de la propriété vous revienne à la vente du bien si vous avez besoin de liquidités. Pour éviter que cela ne vienne annuler les effets positifs du démembrement, vous devrez assortir cette clause d’une convention de quasi-usufruit. Mais c’est bien technique ! N’hésitez pas à en parler à votre notaire si vous envisagez une telle opération.

 

    2 commentaires sur “Démembrement usufruit nue-propriété : la clause de remploi”
    1. Question relative à votre article « Démembrement usufruit nue-propriété : la clause de remploi » – Mise à jour le 18 février 2022 – Vous donnez l’exemple suivant : « Vous avez donné la nue-propriété d’une résidence secondaire à vos enfants lorsque vous aviez 55 ans. Finalement vous voulez la vendre quelques années plus tard car vous avez du mal à l’entretenir. Vous trouvez un acquéreur pour 250 000 €. Vos enfants acceptent mais ils auront la moitié du produit de la vente et vous n’aurez que 125 000 € ». Il me semble que cette affirmation n’est vraie que dans le cas particulier où vous vendez avant vos 61 ans révolus ! Est-ce exact ?

      1. Bonjour
        Oui effectivement dans cet exemple, vous avez raison. C’est l’âge de l’usufruitier au moment de la cession du bien qui est pris en compte.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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