Démembrement de propriété : un outil d’optimisation fiscale

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Nouveauté. La loi de finances pour 2019 (article 109 – devenu l’article 64 a du code des procédures fiscales) a légèrement modifié le régime de l’abus de droit, qui ne caractériserait plus désormais les actes réalisés dans un but exclusivement fiscal mais également ceux réalisés dans un but principalement fiscal. Toutefois, cela ne concerne pas les transmissions anticipées de patrimoine, notamment celles pour lesquelles le donateur se réserve l’usufruit du bien transmis.

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. C’est un mécanisme souvent utilisé en famille lors d’une donation ou d’une succession. Son principal avantage est de réduire les coûts fiscaux.

Comment fonctionne le démembrement de propriété ?

D’un côté, l’usus (droit d’utiliser le bien) et le fructus (droit d’en percevoir les fruits) pour l’usufruitier, de l’autre côté l’abusus (droit de disposer du bien) pour le nu-propriétaire. Les droits démembrés sont indépendants l’un de l’autre, mais ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. L’accord des deux est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien.

Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier : à ce moment, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien sans droits de succession à payer. Il peut alors l’occuper, le louer ou encore le vendre. On dit alors qu’il y a remembrement de la propriété. C’est une formule très utilisée qui permet de préparer sa succession tout en s’assurant de conserver la jouissance du bien. Il est à noter qu’en cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transmise aux héritiers et entre dans la succession, pour la valeur de la nue-propriété seule.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété est un droit de propriété partiel sur un bien, qui donne à son titulaire le droit de disposer de la chose (il peut vendre ou céder ce droit), mais ne lui confère ni l’usage, ni la jouissance, lesquels sont les prérogatives de l’usufruitier.

Usus, Fructus et Abusus…

Le démembrement est un mécanisme juridique qui s’applique sur les droits de propriété. Il trouve son origine dans la théorie juridique des trois composantes du droit de propriété que sont l’usus, le fructus et l’abusus.

L’usufruitier peut soit utiliser le bien pour son propre usage, soit le donner en location et en percevoir les loyers.

Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien en respectant les droits de l’usufruitier.

Le démembrement

 

Il y a démembrement lorsque les trois attributs de la propriété (droit d’utiliser le bien, droit d’en disposer et droit d’en percevoir les fruits) ne sont pas réunis entre les mains de la même personne. Les droits d’usufruit et de nue-propriété peuvent être transmis soit par donation, soit par cession (on peut acheter ou vendre ces droits).

Quel est l’intérêt du démembrement d’un bien immobilier ?

Le démembrement de propriété intervient la plupart du temps en famille. Il est ainsi possible de donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants par exemple, et d’en conserver l’usufruit. Cette solution permet de continuer à profiter du bien immobilier, c’est à dire d’y vivre ou de le donner en location pour en tirer un revenu, mais également de préparer « en douceur » la transmission de son patrimoine, en profitant des abattements fiscaux en vigueur.

L’abattement sur le montant de la donation

Il est possible de donner, par parent et par enfant, la somme de 100 000 € tous les 15 ans (depuis le 31 juillet 2012), sans avoir à acquitter de droits de donation. Un couple avec deux enfants peut ainsi donner en franchise d’impôt la somme de 400 000 €.

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Ce type de donation présente trois atouts :

  • les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation ; la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du donateur.

Age du donateur

Valeur usufruit

Valeur nue-propriété

moins de 21 ans

90 %

10 %

de 21 à 30 ans

80 %

20 %

de 31 à 40 ans

70 %

30 %

de 41 à 50 ans

60 %

40 %

de 51 à 60 ans

50 %

50 %

de 61 à 70 ans

40 %

60 %

de 71 à 80 ans

30 %

70 %

de 81 à 90 ans

20 %

80 %

à partir de 91 ans

10 %

90 %

  • Avantage supplémentaire: le fisc admet que le donateur paie les droits et frais liés à la donation (normalement dus par le donataire), et que ces montants ne soient pas considérés comme une donation.
  • Au décès du ou des usufruitiers, les enfants récupèrent le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer

Un procédé souvent utilisé lors des successions

Le principe est le même que lors d’une donation. Il arrive en effet fréquemment que le conjoint survivant récupère l’usufruit des biens du conjoint décédé. Il arrive souvent qu’on donne ou qu’on lègue par testament l’usufruit de ses biens à son conjoint, les enfants recueillant par ailleurs la nue-propriété. En d’autres termes, le conjoint usufruitier peut utiliser tous les biens et en percevoir les revenus, par exemple habiter ou donner en location le logement familial. Ici encore, la valeur de la nue-propriété est fonction de l’âge de l’usufruitier (soit le conjoint survivant dans cet exemple), au moment du démembrement.

Depuis 2018, une personne qui dispose de l’usufruit d’un bien suite à la succession de son conjoint, déclare à l’IFI sa part d’usufruit non pas à sa valeur en pleine propriété  mais seulement à la valeur de son usufruit. Ce n’est pas le cas pour l’usufruitier qui a donné de son vivant la nue-propriété (par exemple à ses enfants). Il devra déclarer à l’IFI l’intégralité du prix du bien.

 

Comment se répartissent les charges entre usufruitier et
nu-propriétaire ?
Si le démembrement résulte d’une donation (et non d’un décès), l’usufruitier supporte l’intégralité des charges, qu’elles concernent l’entretien du bien ou les grosses réparations. En revanche, lorsqu’à la suite du décès d’un conjoint, le survivant récupère l’usufruit d’un bien immobilier, il n’a alors à assumer que les charges courantes.

La donation temporaire d’usufruit

La donation temporaire d’usufruit est particulièrement adaptée si vous souhaitez aider l’un de vos proches sans vous dépouiller, en même temps que réduire votre facture d’Impôt sur la Fortune Immobilière. Cette technique consiste à transmettre, pour une durée limitée, généralement 10 ans, la jouissance ou les revenus procurés par un bien. Vous conservez néanmoins la nue-propriété du bien. Par exemple, si l’un de vos enfants a du mal à se loger vous pouvez lui permettre d’habiter un de vos logements en lui en transmettant l’usufruit.

Trois avantages se présentent alors :

1- vous ne vous séparez pas du bien ;

2- le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation ce qui vous permet de réduire votre IFI (si c’est un bien immobilier) ;

3- les droits de mutation sont limités : les droits à payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien. Vous pouvez payer ces droits en utilisant l’abattement accordé sur les donations entre vifs, rechargeable tous les dix ans (voir plus haut).

La donation peut être remise en cause par l’administration fiscale si celle-ci considère que l’usufruitier n’en tire pas un réel avantage. C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que ce dernier bénéficie de revenus confortables. Si l’administration considère que le seul intérêt était de soustraire le bien au paiement de l’IFI, vous courrez le risque de vous faire redresser.

Par ailleurs, ce type de donation ne permet pas de préparer sa succession « en douceur » : à l’issue de la période prévue, l’usufruit s’éteint automatiquement. Le bien concerné fait à nouveau partie, en pleine propriété, du patrimoine du donateur. A son décès, les droits de succession devront alors être payés par les héritiers.

    299 commentaires sur “Démembrement de propriété : un outil d’optimisation fiscale”
    1. bonjour
      j’envisage de transmettre à mon fils la nue propriété sur un appartement que j’occupe . A mon age l’usufruit est de 40%. Je crois que je peux payer les droits à la place de mon fils sans que le fisc n’y trouve à redire. Mais question: si suite à cette transaction je decide d’habiter ailleurs, mon fils peut il venir vivre dans l’appartement ? ou bien mon statut d’usufruitière m’oblige- t- il à résider dans l’ appartement ? ( ou le louer)
      merci beaucoup
      cordialement

      1. Bonjour

        Vous n’êtes pas obligée de résider dans le bien : vous pouvez le louer par exemple à votre propre fils.

        Meilleures salutations.
        L’équipe de Lafinancepourtous.com

    2. bonjour
      Ma mère à 84 ans et vit dans sa maison dont elle a l’usufruit. mon grand frère veut acheter 300 m2 du terrain qui rn fait 900 pour construire sa maison.
      il nous a fait signer un document Mandat pour DMPC. Ça sert à quoi? et il nous dit que que la moitié est à ma mère mais vu qu’il lui a fait des travaux il n’aura rien à payer et que l’autre moitié il divisera en comptant sa part.
      Merci pour votre aide

      1. Bonjour

        Il s’agit d’un document pour borner le terrain qui doit être réalisé par un géomètre. Toutefois nous ne voyons pourquoi il peut déduire ses travaux puisqu’a priori il s’agit de travaux concernant sa maison. Il faut prendre conseil aurpès d’un notaire.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    3. bonjour,
      mes parents nous ont fait 2 donations immobilières avec usufruit pour les 2 (2005 et 2012 ), maintenant mon père n’est plus la et notre mère voudrait nous faire un don financier, est que c’est possible ?

      1. Bonjour
        Il est possible de donner, par parent et par enfant, la somme de 100 000 € tous les 15 ans (depuis le 31 juillet 2012), sans avoir à acquitter de droits de donation. Un couple avec deux enfants peut ainsi donner en franchise d’impôt la somme de 400 000 €. Pour la donation de 2005, elle peut être réitérée. Voyez avec votre notaire.

        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    4. Ma grand mère 98 ans, souhaite me faire donation de son vivant de sa maison, que j’occupe à titre gratuit depuis longtemps, elle habite avec ma mère depuis 10 ans, des difficultés de mobilité l’ont obligé mais totalement lucide de ses décisions. je ne sais pas quoi en penser et surtout éviter des frais, ma mère est en total accord de son choix. Est ce que l’option du démembrement ne serait pas plus adapté ? valeur du bien 250 000 €, car j’ai pu évaluer des frais fiscaux importants en plus de ceux du notaire en donation.

      1. Bonjour

        Vu l’âge de votre grand mère, pour envisager le démembrement il est conseillé de consulter votre notaire. Cela peret effectivement de réduire (très légèrement) le coût des droits à payer.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    5. Bonjour,
      Nous souhaitons acheter un bien et y loger la mere de ma femme. Celle-ci souhaite participer à l’achat de ce bien afin de permettre de la loger dans un appartement en centre ville (plus cher). Elle a 79 ans et peut donc acheter la jouissance du bien à hauteur de 30% du coût du logement. Cependant, je viens de lire que l’usufruitier peut faire une donation ou revendre cet usufruit à bon lui semble à n’importe quel moment. Peut on imaginer qu’elle la vende ou la donne à une personne plus jeune ? Celà veut il dire nous n’aurons pas la jouissance du bien jusqu’à fin de vie du nouvel usufruitier ? Cela semble totalement injuste pour un mise de départ de 30% du montant du bien. Peut on empécher que l’usufruit ne se donne ou se vende pour éviter ce genre de situation potentiellement étrange ?
      Merci

      1. Bonjour

        Si vous faites un démembrement, votre belle-mère ne peut pas revendre son usufruit : celui-ci va s’éteindre à son décès et vous deviendrez alors plein propriétaire. Consultez votre notaire pour mettre en place cette opération.

        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

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