Question
On m’a parlé du démembrement usufruit/nue-propriété mais je ne voudrais pas perdre le contrôle de mon bien. Qu’en est-il exactement ?
Démembrement usufruit nue-propriété : la clause de remploi
Réponse
Le démembrement de l’usufruit et de la nue-propriété peut survenir :
- au décès du propriétaire, le conjoint recevant souvent l’usufruit et les enfants la nue-propriété
- lors d’une donation, pour payer moins de droits. En effet, si vous donnez seulement la nue-propriété, et gardez l’usufruit, seule la partie donnée en nue-propriété supportera des droits de donation. Plus on vieillit, plus la part de nue-propriété augmente, mais à 52 ans par exemple, les deux parties valent 50 % chacune.
Inconvénient : vous n’êtes plus l’unique maître à bord et si vous souhaitez céder votre bien, il vous faut l’accord du ou des nus-propriétaires, qui en outre, à la vente, récupèrent leur quote-part.
Vous avez donné la nue-propriété d’une résidence secondaire à vos enfants lorsque vous aviez 55 ans. Finalement vous voulez la vendre quelques années plus tard car vous avez du mal à l’entretenir. Vous trouvez un acquéreur pour 250 000 €. Vos enfants acceptent mais ils toucheront le montant correspondant à la valeur de la nue-propriété au moment de la vente, soit la moitié du prix si vous avez 61 ans ou moins, 60 % si vous avez entre 62 et 71 ans… et vous n’aurez vous-même que la moitié, voire moins, selon votre âge.
La solution : la clause de remploi
Pour combattre cet inconvénient, vous pouvez conditionner votre donation à l’engagement de vos donataires de :
- consentir par avance à la vente du bien
- ne pas exiger leur part sur le prix
- autoriser le choix du remploi, le démembrement étant ainsi reconstitué sur un autre bien.
Vous pouvez même demander à ce que l’intégralité de la propriété vous revienne à la vente du bien si vous avez besoin de liquidités. Pour éviter que cela ne vienne annuler les effets positifs du démembrement, vous devrez assortir cette clause d’une convention de quasi-usufruit. Mais c’est bien technique ! N’hésitez pas à en parler à votre notaire si vous envisagez une telle opération.
Pour aller plus loin
5 commentaires
Bonjour
la question porte sur le réemploi d’un démembrement
Pavillon par exemple d’une valeur 400 000 euros lors de la succession de mon époux : 85% en pleine propriété à moi sa femme et 15% en indivision avec mes 2 fils.
Ensuite quelques années plus tard, vente du pavillon à une valeur supérieure par exemple de 600 000 euros et transfert du démembrement vers un appartement par exemple d’une valeur de 300 000 euros où j’ai 100% l’usufruit et les enfants 100% en nue propriété (par le biais d’un complément via une donation).
Donc le cas d’un réemploi de la nue-propriété du pavillon vers l’appartement, mes fils devront-ils quand même payer une taxe sur la plus-value entre la valeur de la nue-propriété du pavillon lors de la succession et la valeur de la nue-propriété du pavillon lors de la vente malgré le transfert du démenbrement ??
Je voudrais avoir votre avis car nous avons recueilli des avis divergeants
En vous remerciant
Bonjour
Voyez cette question avec votre notaire. Nous ne pouvons pas vous donner de réponse certifiée.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour, la clause de réemploi s’applique-t-elle obligatoirement à tout le produit de la vente ou est-il possible d’en utiliser qu’une partie selon cette clause et partager le reste entre l’usufruitier et le nu propriétaire ?
Merci.
Question relative à votre article « Démembrement usufruit nue-propriété : la clause de remploi » – Mise à jour le 18 février 2022 – Vous donnez l’exemple suivant : « Vous avez donné la nue-propriété d’une résidence secondaire à vos enfants lorsque vous aviez 55 ans. Finalement vous voulez la vendre quelques années plus tard car vous avez du mal à l’entretenir. Vous trouvez un acquéreur pour 250 000 €. Vos enfants acceptent mais ils auront la moitié du produit de la vente et vous n’aurez que 125 000 € ». Il me semble que cette affirmation n’est vraie que dans le cas particulier où vous vendez avant vos 61 ans révolus ! Est-ce exact ?
Bonjour
Oui effectivement dans cet exemple, vous avez raison. C’est l’âge de l’usufruitier au moment de la cession du bien qui est pris en compte.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com