PRATIQUE

Acheter sur plan

Vous allez acheter un logement sur plan, appelé aussi « VEFA » :  vente en l’état futur d’achèvement. Une réglementation spécifique existe pour encadrer cette procédure.  

La vente en l’état futur d’achèvement VEFA

Acheter sur plan

Vous vous adressez généralement à un promoteur immobilier. Celui-ci vend des logements neufs, souvent sur plan ou en cours de construction. Votre achat se fait alors à partir d’un appartement ou d’une maison témoin.
Ce type de vente immobilière est particulièrement encadré par le Code de la construction et de l’habitation.

Le contrat de réservation

Bien qu’il ne soit pas légalement obligatoire, le contrat de réservation est très fortement recommandé: il s'agit du document qui reprend les détails de la construction, ainsi que les engagements réciproques du constructeur et de l’acquéreur.
Le contrat de réservation précise notamment :

  • la surface habitable,
  • le nombre de pièces principales et secondaires,
  • un descriptif des qualités techniques de la construction (matériaux utilisés, équipements, etc.)
  • le prix de vente,
  • le dépôt de garantie,
  • la date prévue pour la signature du contrat de vente définitif,
  • le délai de livraison du bien,
  • l'échéancier des paiements,
  • les prêts à obtenir pour financer l'acquisition.

En  cas d’emprunt immobilier pour financer cette acquisition, une clause suspensive d’obtention du prêt pourra être prévue. Cette clause permet de récupérer le dépôt de garantie si vous n'obtenez pas le prêt, comme dans le cas d’une offre de prêt classique.

Le contrat de réservation prévoit une possibilité de se rétracter dans un délai de dix jours à compter de la signature et de récupérer le dépôt de garantie.

Le contrat de construction

Le contrat de construction vous sera adressé au moins un mois avant la date prévue de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Il reprend en détail les termes du contrat de réservation dont les plans de construction.

Les garanties

La personne qui achète un logement en VEFA bénéficie de plusieurs garanties :

  • La garantie de parfait achèvement. Cette garantie dure un an à compter de la livraison du bien. Elle vous couvre contre les défauts de conformité qui ont fait l’objet de réserves dans le procès-verbal de réception ou qui ont été signalés dans l’année suivant la réception.
  • La garantie biennale couverte par l’assurance dommage-ouvrage.
     Cette garantie dure deux ans et couvre les dysfonctionnements des éléments d’équipements (robinetterie, volets, portes, carrelage, etc)
  • La garantie décennale couverte par l’assurance dommage-ouvrage.
     Cette garantie de 10 ans couvre les défauts qui mettraient en cause la solidité de la construction comme les fondations, la toiture, les murs, l’étanchéité, etc.

Le paiement en VEFA

Lors de l'achat d'un logement en VEFA, le contrat prévoit, après le versement du dépôt de garantie lors de la signature du contrat de réservation (à savoir 5 % du prix de vente si le contrat de vente est signé dans un délai de 1 an, ou 2 % du prix de vente si ce contrat est signé dans un délai de 1 à 2 ans), un échelonnement des paiements, en fonction de l'avancement des travaux. Les paiements peuvent être effectués soit au comptant, soit dans le cadre d’un prêt immobilier.

Ces versements doivent respecter les plafonds ci-dessous :

  • 35 % au plus à l'achèvement des fondations
  • 70 % au plus à la mise « hors d'eau » (toiture)
  • 95 % du prix au plus à l'achèvement des travaux

Les 5 % restants seront à verser au moment de la remise des clefs et de la déclaration d’achèvement des travaux. Si vous constatez des défauts, c’est le moment de les indiquer pour les faire rectifier avant d’entrer dans les lieux.

Si vous avez recours à un prêt immobilier pour financer votre projet de construction, vous demanderez alors le déblocage successif des fonds auprès de votre banque, en fonction de l’état d’avancement des travaux. Vous ne paierez que des intérêts sur la somme débloquée et sur la durée utilisée entre le déblocage demandé et l’achèvement des travaux.
La première échéance de remboursement (capital et intérêts) n’interviendra qu’un mois après le déblocage total du crédit et de la remise de la déclaration d’achèvement des travaux.

En cas de retard dans la livraison du bien immobilier, vous aurez à payer des intérêts supplémentaires sur les sommes déjà débloquées. Cependant, le contrat de construction prévoit aussi des pénalités de retard que le constructeur vous versera. Ces pénalités servent en partie à vous dédommager de ces frais financiers supplémentaires.

Que se passe-t-il en cas de faillite du constructeur ?

Si vous avez choisi un « constructeur de maisons individuelles » (CMI), le contrat prévoit des garanties de « parfait achèvement ». Cette clause délivrée par une entreprise généralement solide dans le bâtiment permet de rassurer l’acquéreur de se voir livrer dans les délais et sans supporter la faillite du constructeur. En revanche, si vous avez choisi une entreprise générale de bâtiment ou un maître d’œuvre, non seulement le prix et le délai de construction ne seront pas garantis mais en cas de faillite vous devrez supporter seul l’achèvement des travaux.

Créé le 16 mai 2013 - Dernière mise à jour le 01 septembre 2016
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