Immobilier : comment savoir si c’est le moment d’acheter

la finance pour tous
Très généralement, en France, on considère qu'il est plus rationnel d'acheter, si cela est possible, que de louer. Qu'il est plus intéressant financièrement et plus agréable psychologiquement d'être propriétaire que locataire. Mais cette affirmation est-elle fondée ? N'y a-t-il pas des périodes plus propices que d'autres pour devenir propriétaire ?

Outre qu’il n’est pas toujours rationnel d’acheter plutôt que de louer, même si on a les moyens de devenir propriétaire (si on doit déménager tous les deux ans, si on veut habiter un quartier trop cher à l’achat, …), il existe aussi des périodes plus ou moins propices à l’entrée sur le marché immobilier. Clairement il vaut mieux entrer sur le marché au plus bas, et éviter de faire son premier achat au plus haut.

Mais comment savoir si le marché a atteint un sommet, s’il risque de baisser, voire de s’effondrer, ou s’il a au contraire de fortes marges d’appréciation? La réponse relève davantage de l’art divinatoire que de la science. Mais tout de même, il existe certains éléments objectifs à prendre en considération. Il est important en tout cas de savoir que le marché immobilier n’est pas en permanence haussier. Certains en ont fait l’amère expérience. En particulier, ceux qui avaient acheté un bien entre 1989 et 1991 et ont souhaité (ou eu besoin de) le revendre en 1994-1996. Ceux-là ont perdu beaucoup d’argent !

Pour certains, nous sommes au sommet d’une bulle immobilière

L’immobilier augmente plus que le revenu disponible

Voici déjà quelque temps que le marché immobilier français est considéré par certains comme surévalué. De fait, plusieurs arguments vont dans ce sens. Le prix de l’immobilier a beaucoup plus augmenté que le revenu disponible depuis 2000. C’est en particulier la conclusion à laquelle arrive l’économiste Jacques Friggit.

On observera toutefois que Jacques Friggit tenait déjà ce raisonnement en 2010. Depuis, après avoir retrouvé, au début 2012, le pic de 2008, l’immobilier a seulement légèrement baissé.

L’immobilier plus cher en France qu’à l’étranger

Pas toujours facile de faire des comparaisons internationales car les habitudes et le rapport à l’argent diffèrent. Plusieurs outils cependant convergent pour dire qu’à l’achat, la France est, en moyenne, plus chère que les autres.

L’évolution des prix

En moyenne, les prix ont augmenté de 3,6 % par an en France entre 2004 et 2010, contre une baisse de -1,8 % en Irlande, -2,3 % aux Etats-Unis et -0,8 % en Allemagne. Seuls le Canada, la Belgique, l’Australie et la Suède font « mieux » que la France. (source OCDE – Captain Economics)

Le rapport entre prix de l’immobilier et salaire ou revenu

Cela permet de rapporter le prix de l’immobilier au salaire moyen. S’il faut plus d’années de salaire à un individu pour pouvoir acheter un bien immobilier qu’auparavant, cela peut vouloir dire que les prix de l’immobilier sont surévalués. De ce point de vue aussi, la France est dans le groupe de tête. Seule la Belgique fait « mieux » que la France (source OCDE Captain Economics).

Même chose si on compare l’évolution du prix des logements au revenu disponible par ménage. Pour une base 100 en 2000, le prix des logements s’est envolé dans de nombreux pays mais est aujourd’hui supérieur en France par rapport aux autres.

Indice du prix rapporte au revenu disponible

Le rapport entre coût du loyer et prix de l’achat

Comparaison du prix des logements par rapports au cout des loyers

Lorsque les loyers sont faibles par rapport aux prix d’achat, les acheteurs potentiels peuvent préférer louer plutôt que d’acheter, ce qui peut entraîner une baisse de la demande et donc une baisse des prix.

L’immobilier soutenu – conjoncturellement – par des conditions de crédit favorables

Pour Jacques Friggit, le niveau extrêmement bas des taux d’intérêt aurait permis aux ménages d’acheter à des prix plus élevés et aurait donc durablement retardé la baisse qui devrait logiquement se produire. De fait, la durée des prêts s’est considérablement allongée depuis les années 90, passant de 12 ans en 1993 à plus de 20 ans en 2009 pour redescendre à 19 ans en 2013. Logique donc qu’un jour cela cesse et que la demande se réduise, provoquant une baisse des prix.

Par conséquent, on serait en ce début 2014 au sommet de la vague… Mais tout le monde ne partage pas ce sentiment. Certains pensent que le marché ne devrait pas baisser, et qu’on ne se trouverait pas au sommet d’une bulle.

Facteurs de résistance du marché immobilier

Le directeur général de Particulier à Particulier (émission La maison RMC Info du 22 mars 2014) estime que le marché ne serait pas spéculatif, car la demande ne serait alimentée que par des particuliers.

Ce disant, il fait référence à la spécificité de la bulle de la fin des années 80 où de nombreux professionnels (marchands de biens) avaient été contraints de céder à bas prix, lorsque le marché s’était retourné, des biens acquis en phase ascendante, ce qui avait amplifié le retournement. Toutefois, le fait que le marché soit dominé par les particuliers ne signifie pas à lui seul qu’il ne soit pas spéculatif. Les particuliers peuvent eux aussi être contraints de vendre rapidement et brutalement s’ils ont des problèmes de revenus.

Un rattrapage historique

Pour Thomas Piketty, il ne s’agit que du rattrapage historique du niveau d’avant 1914. Les deux guerres et la Grande Dépression ayant fait considérablement baisser la valeur du patrimoine immobilier, la remontée des prix depuis la seconde guerre mondiale ne serait qu’un retour au niveau du début du XXème siècle.

Décohabitation : le principal soutien du marché de l’immobilier en France

Avec près de 40 % de mariages se soldant par un divorce et plus de 50 % en région parisienne, la demande immobilière serait soutenue par cette évolution. De fait, les agents immobiliers vous le diront, sans les divorces l’offre serait totalement atone, et la demande pour des plus petites surfaces serait beaucoup plus faible. Ce phénomène expliquerait la moitié de la demande de logement.

Le sentiment de sécurité apporté par la propriété de son immobilier de résidence

Pour un particulier sans patrimoine préalable, l’achat immobilier est le seul investissement de long terme susceptible de bénéficier d’un prêt bancaire, assorti d’une assurance. Il est en effet impossible d’emprunter pour investir en bourse, même à long terme. De plus, en terme de transmission de patrimoine, l’assurance obligatoire souscrite en garantie du crédit immobilier permet, en cas de décès de l’emprunteur, de transformer immédiatement une dette en un patrimoine foncier transmis à ses héritiers. La location ne le permet évidemment pas.     

Dans le match « pour/contre la baisse prochaine du marché de l’immobilier », difficile de dire qui va gagner. La France a un manque chronique de logements (adaptés) qui exerce une pression à la hausse sur le marché, même si, au regard du nombre de logements pour 1000 habitants, elle se situe plutôt dans le haut de l’échelle.

Evolution comparee de la population du nombre de menages et du nombre de logements

Les mesures récentes en faveur du logement (loi Alur, développement du logement social) ainsi que le départ à l’étranger de jeunes et moins jeunes (idées souvent évoquées mais pas nécessairement étayées ou étayables par des chiffres) iraient dans le sens d’une baisse du marché qui favoriserait les acheteurs. Notons toutefois que tout vendeur est un acheteur en puissance. Perdre sur la vente de son bien est sans impact pour tous ceux qui s’agrandissent et gagnent en même temps à l’achat. Ce n’est mauvais que pour ceux qui ne peuvent compenser la baisse sur un bien par l’achat sur un autre (trop endettés, ou bien désireux (ou contraints) de réduire la part de l’immobilier dans leur patrimoine).

    2 commentaires sur “Immobilier : comment savoir si c’est le moment d’acheter”
    1. La question est d’autant plus importante lorsqu’il s’agit d’un rachat de pret immobilier . Les points importants pour un rachat de credit immobilier avantageux. Comment savoir si c ‘ est une operation interessante?

2 commentaires

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