L’immobilier un actif sans risques ?

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Pour les ménages, l’achat d’un bien immobilier est souvent privilégié par rapport à d’autres placements, que ce soit pour y vivre (on parle alors de bien d’usage) ou pour le louer (bien de rapport). Et pourtant l’investissement dans la pierre peut présenter certains risques.

Le déficit structurel de logements (surtout dans les grandes villes), la solvabilisation des ménages à travers l’allongement des durées de crédit, le faible niveau des taux d’intérêt et le manque de foncier, sont autant de facteurs qui ont contribué à soutenir les prix de l’immobilier au cours de ces dix dernières années.

Cette situation, serait donc de nature à laisser penser que l’immobilier est un actif sans risque, c’est-à-dire un actif qui se caractérise par une rentabilité certaine. En clair, sa valeur ne pourrait pas baisser.

Or cela n’est pas exact. L’investissement immobilier n’est pas un placement sans risques.

Le risque de moins-value

Les prix ne sont pas toujours orientés à la hausse. L’ampleur de la hausse récente des prix de la pierre est inédite sur les cinquante dernières années. Un phénomène similaire avait eu lieu entre 1985 et 1990, notamment en région parisienne, entretenu par la spéculation des marchands de biens, c’est-à-dire des personnes ayant pour activité professionnelle le négoce des biens immobiliers.

Cependant, il ne faudrait pas oublier la correction brutale des prix, intervenue entre 1991 et 1998, lorsque les marchands de biens, confrontés à des difficultés financières, ont été contraints de vendre massivement, sans parler des autres cycles baissiers intervenus auparavant.

A Paris, par exemple, il a fallu attendre plus d’une décennie avant que les prix moyens au mètre carré retrouvent, en euros courants, les niveaux de prix atteint au sommet de la bulle spéculative, en 1991 et ceci, sans tenir compte de l’ensemble des coûts annexes induits au cours de cette période : frais d’acquisition, impôts et taxes, travaux d’entretien, mise en conformité avec les nouvelles normes, etc.

Indice de prix des logements anciens

Nous présentons ici les prix de l’immobilier sur longue période donnés par la CGEDD. Cette base de données s’arrête en 2015, pour connaître les évolutions plus récentes, il est possible de consulter le site du ministère de l’Économie et des Finances.

Pour les investissements locatifs, les risques de moins-values sont encore plus importants.

Sous la pression des vendeurs qui font valoir la perspective d’économies d’impôts, les investisseurs oublient d’être vigilants sur la qualité du bien immobilier qu’ils achètent, parfois sans le visiter, et se retrouvent « collés » avec des appartements mal placés ou situés dans des immeubles entièrement commercialisés dans le cadre de l’avantage fiscal. Résultat : à l’issue des 9 ou 10 ans de détention requise pour l’avantage fiscal, les prix s’effondrent car tous les propriétaires essaient de vendre en même temps.

Le risque de moindre rendement

Les loyers ne sont pas toujours au rendez-vous.

Pour les investisseurs ayant acheté un bien immobilier pour le mettre en location, il faut également tenir compte des risques d’impayés et de vacances locatives.

En effet, l’immobilier est un actif qui génère des revenus, à condition de pouvoir louer son bien et de trouver un locataire solvable. D’ailleurs, la rentabilité locative d’un logement (rapport entre le montant annuel des loyers et son prix d’achat net de frais d’acquisition) n’a cessé de baisser sur la dernière décennie. L’appréciation des loyers, relativement encadrée en France, ne suit en effet pas le même rythme de progression que celui des logements : elle est en effet calculée en utilisant un indice de référence indexé sur l’évolution des prix à la consommation.

Indice des loyers rapporte a sa tendance

Les risques liés à l’endettement

Il ne faut pas oublier les risques liés à l’endettement très fréquent lorsqu’on achète un bien immobilier, y compris destiné à la location.

Si l’on mise sur les loyers pour payer les mensualités des emprunts, on peut avoir de mauvaises surprises, et d’une façon générale, il ne faut pas perdre de vue les risques d’évolution défavorable de  sa situation personnelle. 

Le risque d’illiquidité

Les transactions sont par nature plus longues que sur les marchés financiers (minimum deux ou trois mois entre la signature d’une promesse de vente et la vente proprement dite). A ce délai naturel, s’ajoute celui de la « commercialisation ». Pour certains produits « parfaits » et dans certaines circonstances (marché haussier), cela peut être rapide.

Mais dans la plupart des cas, il faut attendre beaucoup plus longtemps, accepter de baisser son prix et parfois même renoncer provisoirement à vendre si le bien a trop de défauts ou si le moment est peu propice.

 

    2 commentaires sur “L’immobilier un actif sans risques ?”
    1. Bonjour,

      Les problématiques exposées dans cet article restent d’actualité et les arguments avancés toujours valides. Par ailleurs, les chiffres les plus récents (cf. infographie) datent de 2015.

      Meilleures salutations.

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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