Taxe d’habitation et taxe foncière

la finance pour tous

La taxe d’habitation et la taxe foncière sont également appelées « taxes ménages », car ce sont les ménages qui en sont redevables, par opposition aux impôts économiques qui touchent essentiellement les entreprises.

Sous réserve d’exonérations ponctuelles et limitées, chaque logement fait l’objet d’une double taxation : la taxe d’habitation est due par l’occupant au 1er janvier de l’année d’imposition, qu’il en soit propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit.

La taxe foncière est due par le propriétaire du logement, qu’il l’occupe ou non. En 2017, leur collecte totale s’élevait à plus de 56 milliards d’euros, soit 40 % des recettes fiscales des collectivités territoriales. Depuis 2011, la taxe d’habitation est uniquement perçue par les communes et les groupements de communes tandis que la taxe foncière peut être prélevée à la fois par ces derniers et par les départements.

Depuis 2018, la taxe d’habitation diminue progressivement pour 80 % des Français.

D’ici 2023, plus aucun foyer ne paiera la taxe sur sa résidence principale.

Le montant perçu au total par les collectivités au titre de la taxe foncière s’élevait à 23,6 milliards d’euros en 2010 contre 33,6 milliards d’euros en 2018. Sur la même période, son taux d’imposition a progressé de 5 points. Il s’élevait en moyenne en 2018 à 37 % (16 % pour les départements, 21 % pour les communes et les groupements de communes).

Evolution de la taxe foncière et de la taxe d'habitation

Comment les taxes ménages sont-elles calculées ?

Les taxes ménages sont déterminées à partir de la valeur locative cadastrale du logement, c’est-à-dire le loyer annuel que serait censé percevoir le propriétaire en cas de mise en location du bien dans des conditions normales de marché, déduction faite de certains abattements ou exonérations fiscales, multiplié par le taux d’imposition voté par la collectivité auquel le logement est rattaché.

Calcul de la valeur locative cadastrale

La valeur locative cadastrale d’un logement est déterminée en fonction de sa surface et de ses annexes (cave, garage, cours, jardin dans la limite de 500 m2, piscine…). Sont ensuite appliqués des correctifs pour tenir compte de son standing, de ses éléments de confort (gaz, chauffage central…) de son état d’entretien et de sa situation (proximité des écoles, des commerces, des transports…).
La surface ainsi obtenue, appelée « surface pondérée », est alors multipliée par un taux (établi par le secteur communal pour la taxe d’habitation et par département pour la taxe foncière) faisant référence aux loyers constatés au 1er janvier 1970 (!). Depuis 1981, ce résultat est actualisé chaque année à l’aide d’un coefficient fixé au niveau national pour tenir compte de l’évolution des loyers. La valeur ainsi obtenue correspond à la valeur locative imposable brute du logement. Elle est calculée in fine par la collectivité auquel le logement est rattaché, les communes lorsqu’il s’agit de la taxe d’habitation et le département s’il s’agit de la taxe foncière.

L’abattement pour charges de famille (taxe d’habitation) et l’abattement forfaitaire (taxe foncière)

Pour le calcul de la taxe d’habitation, une fois la valeur locative imposable brute obtenue, il est nécessaire de prendre en compte l’abattement pour charges de famille. Il correspond à 10 % de la valeur locative moyenne pour les deux premières personnes à charge au sens de l’impôt sur le revenu, 15 % pour chaque personne supplémentaire. Pour la taxe foncière, la valeur locative imposable brute du logement est automatiquement diminuée d’un abattement forfaitaire de 50 %.

La base d’imposition de la taxe foncière ne retient que 50 % de la totalité de la valeur locative cadastrale. Cette dernière, prise en compte pour le calcul de la taxe foncière, n’est donc pas égale à celle retenue pour le calcul de la taxe d’habitation.

Une fois l’abattement pris en compte, on obtient la valeur locative imposable nette.

Calcul final des taxes locales

Pour obtenir le montant final des taxes, on multiplie la valeur locative imposable nette par le taux d’imposition fixé par la commune ou le groupement de commune (pour la taxe d’habitation) ou le département (pour la taxe foncière) auquel le logement est rattaché.

Top 30 des villes ou les taxes menages sont les plus elevees et les plus faibles

Le montant moyen de la taxe d’habitation perçue par les communes ou les groupements de communes peut significativement varier d’une ville à une autre. Ainsi, si la commune de Sucy-en-Brie, en Île de France, prélève en moyenne 1 598 euros au titre de la taxe d’habitation, la ville de Villefontaine dans la région Rhône-Alpes prélève en moyenne 499 euros, soit trois fois moins.

Taxe fonciere en France

La même observation peut être faite pour la taxe foncière. Ainsi, si la commune de Yerres, en Île de France, prélève en moyenne 1 521 euros au titre de la taxe foncière, la ville de Haguenau en Alsace prélève en moyenne 395 euros, soit presque quatre fois moins.

Pour comprendre ces disparités, il s’agit de revenir sur plusieurs éléments notamment sur le calcul de ces taxes.

Les montants dus au titre de la taxe d’habitation comme de la taxe foncière sont déterminés à partir de la valeur locative théorique du logement.

Pour un appartement de 30 m², dont le loyer mensuel est de 500 euros, la valeur locative théorique est censée être égale à 6 000 euros (500 × 12) sans prendre en compte les éléments de standing, de confort, etc.

En pratique, la valeur locative cadastrale, comme précisé précédemment, est déterminée à partir d’estimations réalisées dans les années 1970.
Même si elles se voient appliquer un coefficient pour corriger les biais engendrés par des années de mutations immobilières, les estimations de certains appartements HLM, considérés comme luxueux dans les années 1970, peuvent afficher une valeur locative théorique équivalente (voire supérieure) à ceux se situant dans des quartiers historiques d’une même ville.

La réforme de la fiscalité locale

 Au début du mois de septembre 2013, le gouvernement a annoncé une révision de la valeur locative cadastrale sur laquelle repose actuellement la fiscalité locale, inchangée depuis les années 1970. Selon le ministre de l’Économie, Pierre Moscovici, « les bases ne reflètent plus la réalité du marché locatif, ni sa diversité selon les territoires ».

 L’objectif vise désormais à prendre en compte de nouvelles références, notamment celles des loyers pratiqués et la surface du logement selon les modalités définies par la loi Carrez. Ce nouveau dispositif a été progressivement mis en place jusqu’à 2018.

Par ailleurs, ces disparités peuvent également s’expliquer par la configuration économique de la ville.

La Défense, siège de nombreuses entreprises est rattaché à trois territoires dont Courbevoie et Nanterre ce qui expliquerait en partie le faible montant de  la taxe d’habitation et de la taxe foncière en vigueur dans ces deux communes.

Enfin, puisqu’elles constituent près de 40 % des recettes fiscales des collectivités, leur montant dépend également du niveau d’endettement de la commune et du département auxquelles elles se rattachent.

Endettement des collectivités locales

Depuis les années 2003/2004, le niveau d’endettement des collectivités locales n’a cessé d’augmenter.
En 2017, l’encours de dette toutes collectivités confondues s’élevait à 150,1 milliards d’euros. À cette date, le taux d’endettement (rapport entre la dette et les recettes réelles de fonctionnement) était particulièrement élevé pour les communes (90,3 %).

    14 commentaires sur “Taxe d’habitation et taxe foncière”
    1. bonjour . ma mère vie en Guadeloupe et vit dans sa maison (familiale ) . Elle a 90 ans et 800 euros de retraite . on lui réclame la taxe d’habitation . est-ce mornal?

    2. Bonjour,
      Je vis en Guadeloupe. J’occupe avec mon fils une maison, le bail est à nos deux noms.
      Je suis retraitée et suis exonérée d’IR.
      Nous recevons chacun la Taxe d’habitation à payer. Est-ce normal ?
      Merci d’avance pour votre réponse

      1. Bonjour,

        A priori, seule une taxe d’habitation doit être payée pour un logement. Il convient de revenir vers votre centre des finances publiques.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

14 commentaires

Commenter