IFI : Sur quoi est-on imposé ?

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La loi de finances pour 2018 supprime l’Impôt Solidarité sur la Fortune (ISF) et le remplace par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

L’IFI entre en application dès le 1er janvier 2018. Les redevables sont comme pour l’ISF :

  • Les résidents fiscaux à raison de leurs biens situés en France et hors de France ;
  • Les non résidents uniquement à raison de leurs biens immobiliers situés en France (sous réserve de l’application éventuelle de conventions internationales).

L’IFI est dû lorsque le montant net du patrimoine (valeur brute du patrimoine – dettes inhérentes à l’immobilier) est supérieur à 1 300 000 €.

L’appréciation de l’assujettissement à l’IFI se fait en fonction des biens du couple (personnes mariées, Pacsées ou vivant en concubinage notoire) et des enfants mineurs dont le couple a l’administration légale.

Le périmètre du foyer fiscal comme le montant des biens immobiliers s’apprécient au 1er janvier de chaque année d’imposition.

Les biens qui doivent être déclarés

Seuls les actifs immobiliers sont pris en compte

Le calcul des biens détenus se fait en considérant les biens immobiliers détenus directement et indirectement :

  • Les biens détenus directement : ce sont les biens immobiliers quel que soit leur mode de détention (en pleine propriété, en indivision ou en démembrement …), qu’ils soient ou non donnés en location
  • Les biens détenus indirectement : fraction de la valeur des parts ou actions de sociétés correspondant à des actifs immobiliers (à l’instar de biens immobiliers logés dans des SCPI, OPCI ….)

Démembrement immobilier : les nouvelles règles du jeu

Les biens immobiliers grevés d’un usufruit sont pris en compte dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété (principe général). Toutefois, ces actifs grevés d’usufruit sont compris respectivement dans le patrimoine de l’usufruitier et du nu propriétaire selon les proportions fixées par l’article 669 du code civil lorsque le démembrement résulte d’une disposition légale obligatoire (articles 757 et 767 ancien du Code civil qui prévoient les droits du conjoint survivant à l’usufruit de la succession du conjoint décédé).

Ainsi, une personne qui dispose de l’usufruit d’un bien suite à la succession de son conjoint, déclarera à l’IFI sa part d’usufruit non pas à sa valeur en pleine propriété  mais seulement à la valeur de son usufruit

Madame X a 72 ans lorsque son conjoint décède. Ils ont deux enfants. En l’absence de dispositions particulières, elle peut choisir d’avoir le quart de sa succession en pleine propriété ou la totalité en usufruit, la nue-propriété revenant aux enfants. Pour apprécier si son patrimoine immobilier est susceptible d’être imposé à l’IFI, il conviendra de ramener sa part dans les résidences dont elle a hérité de l’usufruit à 30 % de la valeur de marché (valeur de l’usufruit pour l’usufruitier qui a entre 70 et 80 ans). Attention! si les biens ont été achetés en commun, Madame X aura la moitié en pleine propriété et seulement l’autre moitié en usufruit. Et les enfants devront payer l’IFI pour les 70 % restants à condition bien sûr que leur patrimoine net dépasse 1,3 M€. 

La non imposition répartie existe également quand le démembrement de propriété résulte de la vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit et que l’acquéreur n’est pas l’une des personnes mentionnée à l’article 751 du code civil.

Les autres biens ne sont plus pris en compte dans les bases de calcul de l’IFI pas plus que le passif inhérent à ces actifs

Les biens doivent être évalués suivant les règles applicables aux droits de mutation par décès (comme l’ex/ ISF).

La valeur de la résidence principale continue à bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %.

 

Passif déductible et exonération

Les emprunts bancaires

On ne déclare à l’IFI que le patrimoine net, ce qui signifie que les dettes contractées pour acquérir ou réaliser des travaux de construction sur les biens immobiliers sont à déduire.

A compter de cette année, la dette relative à l’emprunt contracté sur la résidence principale continue d’être déductible à 100 % mais dans la limite de la valeur nette du bien. Soit un bien d’une valeur de 1,8 M€. Il fait l’objet d’un abattement de 70 % et vous le déclarez donc pour 1,26 M€. S’il vous reste encore 1,4 M€ à rembourser, vous ne pourrez déduire que 1,26 M€. S’il ne vous reste qu’1 M€ à rembourser, vous pourrez bien déduire 100 % de la dette!

 

Les autres dettes

Outre les dettes d’emprunt, les dettes inhérentes au patrimoine immobilier sont à déduire :

  • Les dettes liées à des dépenses de réparation ou d’entretien
  • Les impôts relatifs aux seuls biens immobiliers : taxe foncière, taxe sur les logements vacants …

Les exonérations

Certains biens sont exonérés totalement ou partiellement d’IFI :

  • Les biens professionnels
  • Des parts de groupement forestier …

    4 commentaires sur “IFI : Sur quoi est-on imposé ?”

    1. Bonjour,
      Pouvez vous me confirmer que les parts de SCPI en nu propriété (suite souscription en démembrement temporaire) ne rentrent pas dans l’assiette de l’IFI ?
      Merci de votre confirmation

      1. Bonjour,

        En principe, ces parts de SCPI n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI. Nous vous conseillons de le vérifier auprès de votre centre des finances publiques.

        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. Bonjour,

      J’ai lu qu’en cas d’indivision il est possible d’appliquer un abattement sur la valeur d’un bien immobilier lors de la déclaration à l’IFI.

      Est-ce le cas pour des biens achetés en indivision entre conjoints mariés sous le régime de la séparation de biens ?

      Merci

      1. Réponse

        Bonjour
        Non, ce système est uniquement limité aux indivisions résultant d’une séparations des droits (usufruit/nue-propriété) liée à une succession.
        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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