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Les obligations et droits du locataire

La première obligation du locataire est d’ordre quantitatif puisqu’il doit payer à temps son loyer et les charges qui lui incombent. S’il rencontre des difficultés pour satisfaire cette obligation certaines aides existent.

A l’obligation de payer loyer et charges s’ajoutent des obligations qualitatives, comme celle de ne pas causer de dégradation dans le logement.

L’obligation de payer loyer et charges

La première obligation du locataire est de payer le loyer et les charges au terme prévu dans le bail. La non-satisfaction de cette obligation constitue une faute, qui peut provoquer la résiliation du bail et la procédure d’expulsion. Sachez néanmoins que cette dernière nécessite l’obtention d’un jugement (au tribunal d’instance), suite à la délivrance par un huissier de justice d’un commandement de payer. Cette procédure prend plusieurs mois. Pendant la période d'hiver (1er novembre au 15 mars), aucune expulsion ne peut avoir lieu, sans relogement.

Si le bailleur ne respecte pas ses propres obligations et que, par exemple, il n’engage pas des travaux de réparation nécessaires pour fournir au locataire un logement décent, alors le non paiement du loyer peut être tout à fait légitime. Le locataire peut alors invoquer l’exception d’inexécution.

Les obligations qualitatives

A côté de cette obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme prévu, existent un ensemble d’autres obligations qui sont davantage d’ordre qualitatif :

le locataire doit utiliser le logement en respectant la destination qui lui a été donnée par le bail : ainsi l’usage d’un logement devra être exclusivement réservé à l'habitation ;
il devra respecter le règlement de copropriété ;
il doit s'assurer contre les risques locatifs (qui recouvrent essentiellement les dégâts des eaux, l’incendie, l’explosion et éventuellement le vol des équipements).
Le propriétaire a le droit de vous demander, chaque année, un justificatif de votre assurance. Une clause du bail peut prévoir la résiliation de la location en cas d'absence d'assurance.
il ne doit pas provoquer de dégradations et pertes dans le logement ;
il ne doit pas céder ou sous-louer le logement sans l'accord écrit du propriétaire.

Que faire si vous avez des difficultés à payer ?

Si plusieurs aides existent pour aider le locataire à alléger cette dépense, sachez qu’au-delà de deux mois de loyers impayés, la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) suspend automatiquement l’APL (Aide Personnalisée au Logement) et les autres aides.

Si vous avez des difficultés à payer votre loyer, il est donc indispensable de ne pas attendre le dernier moment pour réagir. Un minimum d’anticipation est nécessaire.

La première des attitudes à adopter est d’informer votre bailleur de vos difficultés, qui peuvent être liées à une période de chômage ou autre, et de trouver une solution amiable. Vous pouvez ainsi lui proposer d’étaler le paiement de votre loyer en établissant, par écrit, un échéancier. Un écrit vous protège davantage qu’un accord oral.

Si vous n’êtes arrivés à aucun accord amiable, sachez qu’un ensemble de dispositifs existent pour éviter l’expulsion.
Vous pouvez avoir recours au FSL (Fonds de Solidarité Logement) afin d’obtenir une aide financière. Il en existe un dans chaque département. Pour établir un dossier vous devez vous adresser à votre CAF (Caisse d’Allocation familiale).

Si les loyers impayés se sont accumulés, vous pouvez recourir au juge d’instance pour lui demander qu’il vous accorde des délais pour échelonner le paiement. Selon l’article 1244-1, ce juge peut vous accorder un délai allant jusqu’à 24 mois. Un avocat n’est pas nécessaire. Il faut juste remplir un formulaire de demande qui est disponible en ligne.

Sachez également que si vous subissez un endettement important, vous pouvez bénéficier de la loi sur le surendettement des particuliers (loi Neiertz). Elle vous permet de saisir la commission départementale de surendettement pour chercher un accord amiable sur le report ou le l’échelonnement des arriérés de loyers. Les coordonnées sont disponibles auprès de l’ADIL (Agence Départementale pour l’information et le Logement).

Le recours à une Commission de surendettement ne suspend pas une procédure d’expulsion. La Commission peut demander la suspension de cette mesure mais elle ne le fera pas automatiquement.

En dernier recours, s’il a épuisé toutes les solutions précédemment exposées, le locataire peut faire valoir son droit au logement opposable, institué par la loi du 5 mars 2007. Cette loi permet à plusieurs catégories de personnes d’engager la responsabilité de l’Etat, en saisissant les autorités administratives si un logement ne leur est pas fourni dans un certain délai. Les personnes menacées d’expulsion sans solution de relogement font partie des demandeurs prioritaires d’un logement social.

Néanmoins, si le problème est pris en compte sur le plan juridique, sur le plan pratique le problème du logement est loin d’être résolu. En effet, alors que le nombre de nouveaux logements devrait au moins se maintenir pour satisfaire les besoins, il décline en 2008 et 2009. Cependant, depuis 2010, le nombre de permis de construire repart à la hausse avec plus de 400 000 dossiers acceptés.