Les obligations du bailleur

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Vous êtes propriétaire bailleur. Vous pouvez être concerné par le permis de louer : faire une déclaration de mise en location ou obtenir une autorisation préalable de mise en location, selon la zone de situation du bien loué. Vous avez l’obligation de fournir un logement décent au locataire. Et vous devez lui remettre un contrat de location (ou bail), accompagné de différents documents, et établir un état des lieux, à l’entrée et à la sortie du locataire.

Mettre un bien immobilier induit un ensemble d’obligations pour le propriétaire bailleur. Voici ses principaux devoirs.

Déclarer et obtenir l’autorisation de mettre en location le logement : le permis de louer

Le permis de louer a été créé par la loi du 24 mars 2014, dite « Loi Alur » autorisant les collectivités locales à imposer une déclaration préalable ou une autorisation préalable à la location d’un logement. L’objectif est de lutter contre l’habitait indigne et les marchands de sommeil.

La déclaration de mise en location

Lorsque le logement à louer (vide ou meublé) se situe dans une commune ou un quartier concerné par le permis de louer, le propriétaire doit déclarer la mise en location de son bien auprès du maire de la commune ou à l’établissement de coopération intercommunale (EPCI) concerné.

La déclaration de mise en location doit être établie à l’aide du formulaire Cerfa n°15651, dans les 15 jours qui suivent la conclusion du contrat de location. Le dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au bail doit être joint à la déclaration. Le défaut de déclaration est sanctionné d’une amende de 5 000 euros maximum. La déclaration de mise en location doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location (avec de nouveaux locataires).

L’autorisation préalable de mise en location

Pour les logements mis en location dans les quartiers comportant de nombreux habitats dégradés, dont le périmètre ou le type de logement (taille ou année de construction) sont définis par la collectivité concernée, le propriétaire bailleur doit demander et obtenir une autorisation avant de pouvoir louer.

La demande d’autorisation préalable de mise en location est établie à l’aide du formulaire Cerfa n°15652, auquel est joint le dossier de diagnostic technique (DDT). Elle est adressée au maire de la commune ou à l’établissement de coopération intercommunale (EPCI) concerné, avant la signature du bail.

Dans un délai d’un mois, l’autorisation peut être accordée ou conditionnée à la réalisation préalable de travaux de mise en conformité avec les règles de sécurité et de salubrité.

L’autorisation de mise en location est valable 2 ans. Si le logement concerné n’a pas été mis en location dans ce délai, une nouvelle autorisation devra être demandée. La demande d’autorisation de mise en location doit aussi être renouvelée à chaque nouvelle mise en location (avec de nouveaux locataires).

Le défaut de demande d’autorisation préalable de mise en location est sanctionné d’une amende de 5 000 euros maximum. Et louer un logement ayant fait l’objet d’un refus de mise en location est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 euros.

Fournir un logement décent : une obligation centrale

En tant qu’investisseur, si vous souhaitez acquérir un logement en mauvais état pour bénéficier d’un prix avantageux, sachez que vous devrez le retaper pour le transformer en un logement décent avant de le louer. Cette obligation du bailleur est inscrite dans le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 qui détaille longuement les critères de la décence.

Cela signifie que le logement ne doit pas présenter de risques qui pourraient porter atteinte à l’intégrité physique du locataire. Le logement ne doit donc pas être frappé d’insalubrité. L’immeuble doit être dans un bon état d’entretien et de solidité. Les branchements électriques et de gaz ainsi que les équipements de chauffage doivent être conformes aux normes de sécurité.

Quant au logement il doit détenir au moins une pièce principale avec une surface de 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. Pour les logements comprenant une seule pièce, les WC peuvent être situés à l’extérieur du logement mais ils devront néanmoins être facilement accessibles et se situer dans le même immeuble.

L’Anah (Agence national pour l’amélioration de l’Habitat), qui a pour objet d’aider à l’amélioration des logements locatifs privés, peut attribuer des subventions aux propriétaires privés pour réhabiliter certains logements achevés depuis au moins quinze ans. Des informations pratiques sont disponibles sur leur site.

Garantir une jouissance paisible du logement mis en location

Le bailleur doit également remplir d’autres obligations : il doit notamment effectuer toutes les réparations autres que celles qui incombent au locataire notamment les travaux de rénovation, lui assurer un usage paisible du logement et lui transmettre, gratuitement, s’il le demande, une quittance de loyer et de charge. Le propriétaire doit justifier les charges dont il demande le paiement au locataire.

Une fois par an, le bailleur établit la régularisation de charges, c’est à dire qu’il fait les comptes, et communique au locataire un décompte individuel et précis des dépenses qui lui ont été imputés. Le locataire dispose alors d’un mois (article 23, 3° loi 89-462 sur les rapports locatifs) pour effectuer les vérifications, et s’il le souhaite se déplacer chez le bailleur pour consulter les pièces justificatives.

Fournir le dossier des diagnostics immobiliers au locataire

Pour que le locataire soit informé plus précisément sur certains aspects de l’état du logement, le bailleur doit fournir un ensemble de documents concernant :

  • sa performance énergétique (DPE),

  • l’existence éventuelle de plomb dans les peintures et revêtements des murs,

  • la présence ou l’absence d’amiante,
  • l’état de l’installation électrique et de l’installation du gaz (installations de plus de 15 ans),
  • le diagnostic Bruit,
  • et les éventuels risques, naturels et technologiques, et pollution.

Le diagnostic de performance énergétique datant de moins de 10 ans annexé à tout nouveau contrat de location ou lors du renouvellement du bail si sa durée de validité est expirée concerne toutes les locations à usage d’habitation (maison, appartement…). Simplement informatif, ce document ne peut pas être utilisé contre le bailleur (article L 134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Le constat des risques d’exposition au plomb (risque d’une maladie appelée saturnisme) est annexé à tout bail d’une maison ou d’un appartement dont la construction a été achevée avant le 1er janvier 1949 quelle que soit la zone géographique. L’absence de ce constat engage la responsabilité pénale du bailleur (article L 1334-7, code de la santé publique). Le constat des risques d’exposition au plomb doit être renouvelé à l’issue d’une période de six ans, sauf si le constat d’origine était négatif, c’est à dire qu’il déclarait l’absence de plomb.

Le troisième diagnostic est obligatoire et annexé au bail si la maison ou l’immeuble collectif est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles.

Le bailleur doit également informer par écrit le locataire de tout sinistre dû à l’un de ces risques (sécheresse, inondation, accident chimique…) survenu depuis qu’il est propriétaire. Si ce diagnostic n’est pas fourni ou est incorrect, le locataire peut demander au juge la résiliation (annulation) du bail ou une diminution du loyer (article L 125-5 et R 125-26, code de l’environnement). Pour savoir si le logement est situé dans une telle zone, vous pouvez vous renseigner à la mairie du lieu où se situe l’immeuble ou le terrain, à la préfecture du département ou sur le site internet du département.

    47 commentaires sur “Les obligations du bailleur”
    1. Bonjour, je me permets de vous soumettre mon cas afin d’en savoir un peu plus sur les démarches à entreprendre concernant ma situation.
      Mon conjoint et moi-même avons trouvé un appartement non meublé au début du mois d’avril avec, en apparence, simplement quelques petits travaux de rafraichissements de peinture et des trous d’accroches à reboucher. Le gestionnaire était assez pressant pour que nous signions et nous avons donc signé le bail au 1er avril dernier. Or, l’état des lieux d’entrée a révélé plusieurs défauts majeurs, à savoir une fuite importante sous l’évier de la cuisine, des travaux de peinture beaucoup plus importants que prévu ainsi qu’un ancien dégât des eaux ayant attaqué un mur du dressing (je l’avais repéré lors de la visite mais l’agent immobilier nous a certifié que cela n’était pas un dégât des eaux). A cela s’est ajouté le constat d’une fuite au niveau des tuyaux du ballon d’eau chaude ainsi qu’un dysfonctionnement électrique également au niveau du chauffe-eau, faisant sauter les plombs de l’appartement.
      D’autres défauts ont été révélé également par un expert électricien, venu à nos frais, avec des prises de cuisine situées juste au dessus de l’évier de la cuisine, une VMC hors d’âge et d’usage, ainsi que des joints de fenêtre très mal réalisés, laissant donc passer l’air.
      Les gestionnaires sont bien évidemment au courant de tout cela, outre le fait qu’il se cache derrière une justification basée sur « on ne savait pas, on découvre en même temps que vous, nous n’avions pas la gestion avant, nous contactons le propriétaire », ceux-ci nous ont envoyé un expert qui doit envoyer un devis au gestionnaire et au propriétaire mais jusqu’ici plus de nouvelles.
      Ma question est donc la suivante : Comment pouvons-nous faire pour accélérer les choses. Nous avons déjà déplacé la plupart de nos meubles, pensant pouvoir emménager rapidement comme convenu, avons engagés des frais de déménagements et de « petits » rafraichissements mais l’appartement n’étant absolument pas en état de nous accueillir, je reste donc très inquiète pour la suite et demande de l’aide afin d’avoir quelques armes contre mon gestionnaire si celui-ci ne se presse pas (outre que pour encaisser nos chèques, il va sans dire…)
      Je vous remercie par avance pour toutes réponses ou aide de votre part et vous souhaite une agréable journée.

      1. Bonjour,
        Le bailleur se doit de mettre en location un logement décent. Vous pouvez mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, en lui adressant une lettre recommandée avec avis de réception. A défaut de réponse dans un délai de deux mois, vous pourrez saisir le greffe du tribunal judiciaire. Ou vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation (CDC) du département où est situé le logement loué (https://lannuaire.service-public.fr/navigation/commission_conciliation ). Pour plus d’informations, vous pouvez vous adresser à un conseiller d’une Adil (association départementale pour l’information sur le logement) https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/.
        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. Bonjour,
      J’occupe actuellement un logement meublé et loué par une propriétaire sans agence. La plaque électrique a lâché il y a déjà 14 jours, j’ai dû trouver moi-même un électricien, la propriétaire a été assez réactive et a signé le devis le lendemain de la venue de l’électricien. Mais étant très prise et avec des horaires très limitées, l’installation est prévu dans 4 jours soit 18 jours sans plaque…
      Premièrement, est-ce à moi ou à la propriétaire de gérer et se rendre disponible pour l’installation ? Deuxièmement, est-ce légal de louer un meublé sans plaque électrique pendant plus de 15 jours dans un mois ? Si ce n’est pas légal, quels recours sont possibles ?
      Merci d’avance.

      1. Bonjour,

        Dans votre situation, il serait nécessaire de déterminer la part de responsabilité de l’une et l’autre des parties au bail. Le locataire doit prendre en charge les réparations et l’entretien courant des équipements mentionnés dans le bail (plaque électrique, réfrigérateur, lave-linge…). En revanche, en cas de panne due à la vétusté de l’appareil, entretenu correctement, la réparation est à la charge du propriétaire. Dans ce cas, vous pouvez tenter de négocier une diminution du loyer au propriétaire, au titre du préjudice subi.

        Meilleures salutations

        L’équipe de lafinancepourtous.com

    3. Bonjour,
      je loue actuellement un logement non meublé. Mon propriétaire projette de faire des travaux à l’intérieur pour installer une cuisine équipée (plaques/four/frigo). En a-t-il le droit en cours de location ? Et si oui, ai-je le droit de m’y opposer sachant que j’ai mes propres meubles ?

      1. Bonjour,
        Certains travaux peuvent être réalisés par le propriétaire en cours de bail, sans que le locataire ne puisse s’y opposer. Et si les travaux réalisés entraînent des désagréments importants, des dédommagements en contrepartie peuvent être imposés. Pour plus d’informations, vous pouvez vous adresser à un conseiller d’une ADIL (association départementale pour l’information sur le logement – https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/).
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    4. Bonjour,
      je viens viens de louer un logement non meublé, ce bien est équipé d’un evier mais pas de plan de travail. Je voulais donc savoir si le propriétaire est dans l’obligation de mettre un plan de travail ou non?
      cordialement,

      1. Bonjour,
        Le propriétaire bailleur doit fournir un logement décent. Parmi les éléments de confort pris en compte, la cuisine doit comprendre un évier raccordé à l’alimentation en eau chaude et froide et à l’évacuation des eaux usées, et permettre l’installation d’un appareil de cuisson. Donc le plan de travail ne semble pas spécifié dans ces obligations. Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter l’Agence nationale pour l’information sur le logement (https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/ ).
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    5. Bonjour,

      Je vis avec mon compagnon dans un vielle immeuble.
      L’appartement, spacieux, représente plusieurs défauts : fissure dans le mur, mur qui tremble au passage d’un camion dans la rue, moissisure, fuite des conduits, chauffage et eau chaude en dysfonctionnement (les travaux à faire consiste à détruire les murs pour changé la tuyoterie), escalier en bois, pas de lumière dans les couloires, couloires pas entretenue.
      Le propriétaire est t-il dans ses droits ?

      1. Bonjour,

        A priori, le téléphone fixe n’est pas une obligation dans le cas d’une location meublée.

        Meilleures salutations

        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    6. Bonjour, nous allons signer notre contrat de bail d’un an pour un appartement meublé vendredi mais le fournisseur d’électricité ne nous enverra un technicien que mardi. Est-ce à nous les locataires de payer les frais de « remise en marche » du réseau d’électricité ou est-ce la responsabilité du bailleur ? L’intervention en urgence nous coûterait 120e. Merci d’avance

    7. Le propriétaire est obligé de fournir un diagnostic pours l’eau si l’arrivée d’eau principal de la maison est en plomb ?
      Merci
      Cordialement

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