PRATIQUE

La Société Civile Immobilière

La SCI est un bel outil de gestion de patrimoine, qui permet d’éviter l’indivision et qui facilite souvent la transmission d’un patrimoine familial.

Ce montage juridique permet d’acquérir un bien immobilier à plusieurs. Les « associés » peuvent être des époux, des concubins, des membres d’une même famille ou des amis.

C’est alors la SCI, en tant que personne morale, qui devient détentrice du bien.
Au bilan de la société, son capital social est constitué par les sommes apportées par les différents associés. Ajouté aux dettes potentielles contractées pour acquérir le bien, le capital forme le passif de la SCI.

Son actif est constitué par le bien immobilier. Chacun des associés détiendra des parts de la société en fonction du niveau de son apport.

Les avantages de la SCI

La SCI présente deux intérêts majeurs :

  • elle permet la transmission du patrimoine immobilier dans les meilleures conditions ;
  • elle évite les inconvénients de l’indivision.
En savoir plus

L’achat en indivision consiste à acheter un bien en commun. Ce statut implique que les décisions de gestion courante, telle que la réalisation de petits travaux, sont prises à la majorité des deux tiers. Cette condition est extrêmement contraignante et risque d’entraîner des conflits entre les parties qui n’ont pas les mêmes positions.

Les décisions importantes telles que la réalisation de gros travaux impliquent, elles, l’unanimité. Cette dernière est également théoriquement requise pour la décision de vendre le bien. Or, en pratique, puisque « nul ne peut être contraint de rester en indivision », une seule des parties peut obliger les autres à vendre.

L’indivision est transmise automatiquement en cas de décès de l’une des parties. Cela signifie par exemple que si vous décidez d’acquérir un bien immobilier en indivision avec l’un de vos amis, si celui-ci décède l’indivision est étendue à ses enfants, avec lesquels vous pouvez n’avoir aucune affinité. Ces derniers seront alors impliqués dans la gestion du bien.

Avec la SCI les décisions sont prises à la majorité simple, ce qui évite les inconvénients de l’indivision. Si l’un des associés souhaite se désengager, il lui suffit de céder ses parts à ses partenaires sans que la vente du bien lui-même ne soit en jeu.

La SCI autorise la transmission du bien immobilier dans de meilleures conditions, notamment grâce à la possibilité de considérer uniquement le montant des parts de la société pour le calcul des droits de donation. Comme la valeur du bien inclut également les dettes contractées, les droits à payer sont moins élevés que dans les cas de donations classiques, pour lesquelles c’est la valeur du bien immobilier qui est prise en compte.
D’autres informations sont disponibles dans la rubrique « Seniors », dans la partie sur la « Transmission » .

La SCI permet aux concubins d’acquérir un bien immobilier dans de meilleures conditions. En effet, s’ils décident de se séparer et qu’ils parviennent à s’entendre, l’un des deux peut rester dans les lieux et payer un loyer à la SCI. Chacune des deux parties percevra alors des revenus (sous forme de dividendes) de la société.

S’ils ne s’entendent pas, le bien est vendu et la SCI est dissoute. Si l’un des deux décède alors les parts sont transmises aux héritiers de la personne décédée.

Des inconvénients à ne pas négliger

Néanmoins les contraintes administratives liées à la mise en place d’une SCI ne doivent pas être négligées :

  • Les statuts de la société doivent être déposés par écrit en indiquant les apports effectués par chacun des associés. Ils doivent être signés par tous les associés.
  • Des comptes de la société doivent être établis et certifiés. Les associés de la SCI sont responsables des dettes contractées par la société, de manière proportionnelle à leur quote-part.

D’autres inconvénients existent, liés au statut de personne morale, et non de personne physique de la SCI. Elle ne peut donc bénéficier :

La constitution d’une SCI doit donc être mûrement réfléchie.

De par les contraintes qu’elle implique, la constitution d’une SCI exige le plus souvent les conseils d’un professionnel, notaire ou avocat par exemple, notamment pour la rédaction des statuts.

Créé le 04 février 2010 - Dernière mise à jour le 06 mars 2012
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