PRATIQUE

DÉCRYPTAGES

Le viager immobilier

Le viager immobilier permet de vendre un bien tout en touchant une rente viagère. Le bien peut être vendu libre ou occupé.

Cette option ne s’applique qu’aux personnes propriétaires de leur logement. Elle est encore très peu développée en France et elle pâtit d’une mauvaise image. En effet, le viager occupé a été très souvent l’objet de caricature du fait de sa caractéristique essentielle : l’acquéreur ne peut jouir du bien immobilier qu’à la mort du vendeur, puisque ce dernier occupe le logement tout au long de sa vie.

L’œuvre cinématographique la plus fameuse, qui a contribué à le rendre célèbre est le film éponyme de Pierre Tchernia avec Michel Serrault dans le rôle du vendeur à la santé de fer.

Cette solution très ancienne doit bien être distinguée du prêt viager hypothécaire car ce dernier produit n’est pas inscrit dans le Code civil mais fait partie du code de la consommation.

Le viager devrait se développer dans les années à venir pour deux raisons principales.

Des niveaux de retraite insuffisants et/ou un taux de dépendance accru au sein d’une population française vieillissante vont conduire certains retraités à compléter leurs revenus. L’autre facteur est un patrimoine immobilier qui n’a cessé de s’accroître sur les dernières années. Et la crise du secteur immobilier en France ne devrait pas inverser cette tendance de fond.

Comment fonctionne le viager ?

Quatre types de viagers existent :

  • Les viagers occupés classiques sont les plus répandues. Le prix est alors subdivisé en un bouquet (détaillé ci après) et une rente viagère indexée ;
  • Les viagers sans rente ou nue-propriété, minoritaires mais en développement. Le vendeur reçoit alors la totalité du prix du bien immobilier lors de la signature de l’acte mais continue à occuper son logement tout au long de sa vie.
  • Les viagers libres, très simples, sont peu nombreux. Ils correspondent le plus souvent à des petites surfaces qui représentaient des placements pour le vendeur.
  • Les viagers dont l’occupation est limitée dans le temps. Il est très incitatif pour l’acheteur, qui est alors fixé sur le moment à partir duquel il pourra occuper le logement.

Contrairement aux autres types de viagers, la cession en nue-propriété présente l’inconvénient majeur pour le vendeur (ou usufruitier) de lui faire supporter la plupart des dépenses importantes concernant le bien et l’impôt foncier. Par contre, il présente l’avantage d’être un droit cessible. Cette solution est alors intéressante pour un senior qui ne désire pas occuper les lieux mais qui souhaite continuer à en percevoir des revenus.

Le propriétaire du logement est nommé le crédirentier : il transfère la propriété de son logement à l'investisseur (le débirentier) tout en conservant la possibilité d'y vivre.

A la signature du contrat, qui doit être réalisée en présence d’un notaire, l'acheteur paie au vendeur un bouquet. Celui-ci équivaut généralement à entre 20% et 30 % du prix du bien sûr le marché. Il peut même parfois atteindre 50% de la valeur du bien voire même plus. La valeur du bouquet croit avec l’âge du vendeur.

L’acquéreur s'engage également à verser au crédirentier une rente mensuelle, généralement jusqu'à sa mort. La rente est indexée sur le
taux d'inflation.

Gardez bien en tête que le bouquet et la somme des rentes versées correspondent à la valeur du bien immobilier sur le marché. Cela vous permet de considérer si les différents éléments du viager (bouquet et rente) sont correctement établis, sachant que les caractéristiques du vendeur (en particulier son âge) ont un impact déterminant. Si vous n’êtes pas convaincu, n’hésitez pas à négocier les montants avant de signer le contrat.
Calcul d'une simulation rente viagère sur CBanque.

Certains aménagements peuvent être prévus dans le contrat de façon à ne léser ni le vendeur ni l’acheteur. Ainsi, il est possible d’indiquer que le viager portera sur une durée n’excédant pas vingt ans. A l’issue de cette période l'acheteur ne versera plus de rente. Le vendeur peut anticiper cette éventualité en faisant fructifier le bouquet reçu au moment de la vente.

Une clause prévoyant que la rente sera versée pendant au moins une certaine période (par exemple 10 ans) peut également être insérée. Ainsi si le crédirentier décède avant, la rente reviendra à ses héritiers.

Le viager permet de deux façons de compléter sa retraite et de faire face aux dépenses provoquées par la dépendance :

  • Il permet au Senior de percevoir le bouquet et la rente viagère ;
  • Il lui permet également de bénéficier d’une diminution de ses dépenses. En effet ce sera à l’acheteur, en sa qualité de propriétaire, de payer les dépenses importantes (telles que la réparation d’une toiture d’une maison) et de régler la taxe foncière.

D’après un cas concret tiré du rapport du Conseil Economique et Social sur les Viagers Immobiliers en France, une femme de 80 ans propriétaire d’un appartement d’une valeur libre de 330.000 euros et d’une valeur occupée de 200.000 euros, qui reste vivre dans son logement, peut prétendre recevoir un bouquet de 92.000 euros et une rente viagère mensuelle de 1.100 euros.

Si le crédirentier occupe le logement il lui appartiendra de le maintenir en bon état et de payer les charges courantes (telles que l’électricité, le gaz ou la taxe d’habitation).

Le viager conduit à la vente du bien (ou à son aliénation), et en transfère donc la propriété. Le vendeur ne pourra donc transmettre le bien immobilier à ses héritiers. La succession ne comprend alors ni le bien immobilier ni la rente consommée. C’est pourquoi cette solution est privilégiée par les personnes n’ayant pas de descendance.

Quelle est la fiscalité qui s’applique ?

Le viager bénéficie d’une fiscalité avantageuse. Tout d’abord le bouquet est totalement exonéré d'impôt lorsqu'il s'agit de la résidence principale du vendeur.
Les rentes viagères sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Néanmoins elles ne seront imposées qu’en partie, en fonction de l’âge du vendeur au moment de son premier versement.

La fraction imposable est de :

  • 30 % pour un vendeur âgé de plus de 70 ans,
  • 40 % s'il est âgé de 60 à 69 ans.
  • 50% s’il était âgé de 50 à 59 ans inclus ;
  • Et enfin de 70% si le rentier était âgé de moins de 50 ans.

 

Le prêt viager hypothécaire : une alternative.

Ce prêt, commercialisé initialement par le Crédit Foncier, spécialement dédié aux Seniors et qui n’exige pas de remboursement (celui-ci n’intervient qu’avec le décès de l’emprunteur) peut être une solution si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation (qu’il s’agisse de votre résidence principale, secondaire ou d’un placement locatif).

Selon la brochure du Crédit Foncier ce prêt permet de faire face à la dépendance en apportant des ressources qui permettent :

  • de faire des travaux d'aménagement ou de bénéficier de services à la personne, facilitant le maintien à domicile ;
  • de souscrire une assurance dépendance qui, le jour venu, contribuera à payer le séjour en maison de retraite.

Ce produit est détaillé dans la rubrique " Comment Emprunter " dédiée aux Seniors.

Sachez néanmoins qu’il présente un inconvénient majeur, son coût élevé. Le taux d’intérêt d’un prêt viager hypothécaire est en effet de près de 9%.

Créé le 30 juin 2009 - Dernière mise à jour le 26 septembre 2016
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