Les OPCI (Organisme de placement collectif immobilier)

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Créés en 2005, ces organismes, à la fois inspirés de la SCPI et proches des OPC, sont proposés par les banques, assureurs et sociétés de gestion.

Un OPCI peut revêtir deux formes :

  • soit celle d’un fonds de placement immobilier (FPI), sur le modèle des FCP (fonds commun de placement), c’est alors un OPCI de revenus fonciers.

  • soit celle d’une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICV), sur le modèle des SICAV (société d’investissement à capital variable), c’est alors un OPCI « valeurs mobilières ». C’est cette forme qui est la plus répandue.

A la différence des SCPI, la gestion des OPCI est plus souple et leur actif est plus diversifié, ce qui limite les risques de pertes. Ils doivent en effet être investis à 60 % en immobilier, contre 95 % pour les SCPI. Leurs actifs doivent comprendre 5 % de liquidités pour racheter les parts des investisseurs, ce qui garantit à l’investisseur une meilleure liquidité. Les 35 % restants sont également investis sur des produits relativement liquides pour assurer une parfaite disponibilité de ce type de produit.

La valeur liquidative de l’OPCI est égale à l’actif net de l’OPCI divisé par le nombre de parts de l’OPCI. Elle n’est calculée, selon les produits, qu’au maximum 2 fois par mois et au minimum tous les 6 mois.

La fiscalité des OPCI 

La fiscalité des OPCI dépend de leur forme juridique, FPI (OPCI revenus fonciers) ou SCPPIV (OPCI valeur mobilière).

Concernant les OPCI sous la forme de FPI, c’est la fiscalité des revenus fonciers qui s’applique et en cas de cession, c’est le régime des plus-values immobilières.

Concernant les OPCI sous la forme de SCPPIV, c’est la fiscalité des valeurs mobilières qui s’applique. 

Les gains sont imposés au prélèvement forfaitaire unitaire (12,8%) ou sur option au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Quelle que soit la formule de taxation retenue, les prélèvements sociaux se rajoutent. Les éventuelles moins-values réalisées lors de la revente de titres viennent diminuer les plus-values. Les dividendes sont soumis au taux de 12,8% ou au barème de l’impôt sur le revenu (sans application de l’abattement de 40 %).. Les dividendes sont par ailleurs soumis aux prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %).

Ne pas confondre les OPCI qui obéissent aux règles précises et contraignantes, avec les OPC Immobiliers (sous forme de fonds ou de Sicav). A la différence des OPCI, ces derniers investissent dans des entreprises du secteur immobilier mais ne gèrent pas eux-mêmes des immeubles. C’est une façon toutefois d’être exposé au risque immobilier. 

    4 commentaires sur “Les OPCI (Organisme de placement collectif immobilier)”
    1. Bonjour,

      Le rendement 2015 moyen était de 3,1 %. Nous n’avons pas encore les chiffres 2016. Mais sachant que la fiscalité est fonction du taux marginal de chaque contribuable, nous ne communiquons pas sur ces éléments.

      Meilleures salutations.
      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. Bonjour,

      Les revenus distribués n’ouvrent pas droit à l’abattement lorsqu’ils sont prélevés sur des bénéfices exonérés. Dans les autres cas ils bénéficient de l’abattement. La société de gestion doit préciser cette différence dans le relevé annuel.

      Meilleures salutations.
      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. Bonjour,
      La SPPICAV étant transparente fiscalement (du fait d’une obligation de distribution des revenus élevée), elle ne paye pas l’IS.
      A ce titre,je ne pense pas que les revenus perçus bénéficient de l’abattement de 40%, (comme pour une SICAV traditionnelle).
      Cordialement,

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