Taxes sur les logements vacants

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La réglementation fiscale définit un « logement vacant à usage d’habitation » comme un logement inoccupé depuis au moins un an, au premier janvier de l’année d’imposition.

Ce logement doit être habitable (clos et couvert), et pourvu du confort minimum (eau courante, sanitaire, électricité),  mais vide de tout meuble ou présenter un mobilier insuffisant pour en permettre l’habitation.

Le nombre de logements vacants étant en forte croissance depuis vingt ans en France, la taxation des logements vacants s’est aussi progressivement alourdie sans freiner le phénomène.

Un propriétaire paiera autant de taxes que de logements vacants.

Des logements vacants de plus en plus nombreux en zones urbaines

Selon l’Insee, il y aurait près de 3 millions de logements vacants en France métropolitaine en 2017 représentant 8 % du parc de logements, et ce nombre est en sensible croissance : on en comptait un peu moins de 2 millions il y a trente ans.

Selon une étude de la FNAIM, ce sont les villes de moins de 100 000 habitants qui enregistrent le plus de logements vacants (moyenne : 8,5 % des logements). Les très grandes villes – de plus de 500 000 habitants – affichent un taux de vacance plus faible (6,8 %). Mais dans le centre de Paris, plus d’un logement sur quatre serait inoccupé.

La part croissante de ces logements vacants pèse à la hausse sur les prix de l’immobilier, puisque ces logements, qui pourraient être mis en vente ou loués, restreignent l’offre de logement, et tout particulièrement, dans les zones urbaines, où se concentre près de 85 % de la population.

Les pouvoirs publics ont instauré en 1998 (loi de lutte contre les exclusions) la « taxe sur les logements vacants », censée inciter les personnes concernées à louer leur maison ou leur appartement.  Mais, malgré la taxe, les logements vacants sont de plus en plus nombreux.

Deux taxes différentes sur les logements vacants

Il existe aujourd’hui deux taxes sur les logements vacants : la taxe sur les logements vacants (TLV) proprement dite et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Les communes concernées, la durée de la vacance et les montants diffèrent, mais la définition du logement vacant et les cas d’exonération prévus sont identiques.

La taxe sur les logements vacants (TLV)

Communes concernées

Cette taxe concerne exclusivement les logements vacants situés dans des communes de plus de 50 000 habitants et qui sont marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Combiner les deux caractéristiques définit une « zone tendue ». La liste de ces communes est fixée par décret.
Le produit de la TLV est versé à l’agence nationale de l’habitat (ANAH). 

Personnes concernées

Dans ces « zones tendues », la taxe sur les logements vacants s’impose aux propriétaires (et aux usufruitiers et preneurs d’un bail à construction ou à réhabilitation) de logement vacant à usage d’habitation depuis minimum un an au 1er janvier de l’année de l’imposition. Ce logement doit être vide de tout meuble ou présenter un mobilier insuffisant pour en permettre l’habitation. Mais ne sont pas touchés par la taxe les logements « insalubres » dans lesquels il faudrait faire trop de travaux pour les rendre habitables. Chaque logement vacant est taxé (même en cas d’unique propriétaire ou usufruitier).

Montant de la TLV

Le taux de la TLV est calculé à partir de la valeur locative du logement, qui est identique à celle calculée pour la taxe d’habitation. Mais ce taux variera selon la période de vacance du logement : 12,5 % la première année où le logement est imposable et 25 % les années suivantes. Il faut souvent ajouter en plus, des frais de gestion.

Déclaration

Il n’y a pas de déclaration fiscale à déposer pour la TLV. Les personnes concernées reçoivent courant novembre leur avis d’imposition au titre de la taxe. Cet avis peut être consulté en ligne sur impots.gouv.fr. La taxe n’est par ailleurs pas déductible de ses revenus fonciers au moment de leur déclaration. Par contre, il y a possibilité de déduction du revenu brut si un logement précédemment vacant est mis en location. La taxe est payable au plus tard le 15 décembre.

La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV)

Communes concernées

Cette taxe peut être instaurée par toutes les communes où la TLV n’est pas appliquée, ce qui élargit considérablement le risque d’imposition pour les contribuables. Depuis 2012, les établissements publics de coopération intercommunale peuvent également instituer la THLV, à condition que les territoires de leurs communes n’aient pas mis en place cette taxe.

Personnes concernées

La taxe est perçue auprès des propriétaires (et des usufruitiers et des preneurs d’un bail à construction ou à réhabilitation) de logement vacant à usage d’habitation depuis plus de deux ans consécutifs au 1er janvier de l’année d’imposition. La durée de vacance s’apprécie à l’égard du même propriétaire. Les résidences secondaires meublées ne sont pas concernées.

Montant de la THLV

Le taux de THLV correspond au taux communal de la taxe d’habitation, plus éventuellement, de la taxe Gemapi (prévention des risques aquatiques et des inondations). Des frais de gestion peuvent être ajoutés.

Déclaration

Comme pour la TLV, il n’y a pas de déclaration fiscale à déposer pour la THLV. Les personnes concernées reçoivent courant novembre leur avis d’imposition au titre de la taxe. Cet avis peut être consulté en ligne sur le site impots.gouv.fr. A noter que la taxe n’est pas déductible de ses revenus fonciers. Mais possibilité de déduction du revenu brut dans le cas où le logement précédemment vacant est mis en location.  La taxe est payable au plus tard le 15 décembre.

Des exonérations de TLV et de THLV sont prévues

  • lorsque le logement est habité plus de 90 jours consécutifs ; la preuve de cette occupation peut être apportée par des quittances d’eau, d’électricité, par la déclaration de revenus locatifs, …
  • lorsque le logement est en vacance « involontaire » : principalement en cas de logement mis en vente ou en location mais qui ne trouve pas preneur au prix du marché ;  également en cas d’occupation illégale par des personnes en procédure d’expulsion ;
  • lorsqu’il y a un désaccord porté en justice entre des héritiers ;
  • lorsque le logement doit disparaitre ou faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition.

Contester une TLV ou une THLV

Les deux taxes peuvent être contestées par le contribuable.

Dans le cas où le contribuable estime que des travaux importants sont nécessaires pour rendre le logement habitable, il peut faire une réclamation et demander un dégrèvement sur le montant de sa taxe. Il peut aussi demander un sursis de paiement dans la réclamation.

Il peut bien sûr aussi adresser une réclamation pour contester une taxe qu’il estime appliquée à tort ou pour un montant excessif. Dans tous les cas, le contribuable doit s’adresser à son centre des impôts. En cas de rejet de la contestation par le centre des impôts, il peutfaire une réclamation auprès  de l’administration fiscale. Mais le dépôt d’une réclamation ne dispense pas le contribuable de payer la taxe.

Pour connaitre les procédures de réclamation : www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F110