Combien coûte votre emprunt ?

la finance pour tous

Quel que soit le motif de votre emprunt, vous souhaitez en connaître le coût. Voici les éléments à prendre en compte et quelques calculs de base pour bien évaluer le coût d’un crédit et choisir la formule la mieux adaptée à votre situation.

Intégrez tous les coûts

Le taux d’intérêt nominal proposé par l’établissement bancaire n’est suffisant ni pour comparer les offres de crédits, ni pour déterminer le prix de revient réel d’un crédit. Il faut ajouter les frais de dossiers, les assurances, les frais liés aux garanties.

Les frais d’assurance

En France, l’assurance crédit décès – invalidité, autrement appelée « assurance emprunteur » est exigée pour tout crédit immobilier mais pas pour les crédits à la consommation. Plus la somme empruntée et la durée sont importantes plus cette assurance a du sens, car elle dégage vos héritiers de toute obligation de remboursement.
Le coût oscille entre 0,3 et 0,5 % du montant du prêt pour les emprunteurs de moins de 65 ans au moment de l’emprunt. Au-delà, le coût augmente vite. 
Les banques qui vous font le crédit de base proposent en même temps les assurances crédit nécessaires. Mais elles ne peuvent plus vous imposer la souscription de leur assurance crédit « maison », depuis le 1er septembre 2010. Vous pouvez souscrire l’assurance de prêt auprès de l’assureur de votre choix.
D’autres assurances comme l’assurance perte d’emploi sont facultatives. Utile notamment pour un crédit immobilier à long terme, elle sera néanmoins difficile à obtenir si vous êtes en situation de travail précaire et si vous n’avez pas un contrat de travail à durée indéterminée.

Les frais de dossier

Ils sont prélevés par l’établissement de crédit, lors de la mise en place du crédit. Ils peuvent l’être également si votre dossier « ne passe pas » et que votre crédit est refusé. Ces frais correspondent au coût de l’analyse du dossier de demande de crédit. Selon les types de prêts et les banques, ils peuvent être fixes ou proportionnels au montant du prêt. Ils représentent jusqu’à 1 % du montant financé.

Les frais annexes

Ils comprennent les coûts que la banque a engagés pour votre compte : timbres fiscaux, frais d’enregistrement, etc. En règle générale, ils ne dépassent pas quelques dizaines d’euros.
En cas d’achat d’un bien immobilier, un notaire devra superviser et ratifier la transaction immobilière. Ces frais, obligatoires et substantiels (ils représentent 6 à 7 % du prix d’acquisition d’un logement ancien) ne sont pas des frais liés au crédit et une bonne partie est de nature fiscale (droits d’enregistrement)

Voir le site des Notaires de France

Le taux annuel effectif global de l’emprunt (TAEG) 

Il ajoute tous les éléments du coût de l’emprunt au taux d’intérêt, lui même calculé sur une base actuarielle. Même s’ils sont payés en une fois au début du crédit, les coûts fixes sont divisés par la durée du crédit pour pouvoir être calculés en pourcentage. Le TAEG vous permet de calculer le prix de revient « tout compris » de votre crédit et de comparer les offres dans leurs globalités, et pas seulement en comparant les taux nominaux. 

Le taux effectif du crédit est un élément important du coût et de petites différences aboutissent au bout du compte à de variations non négligeables de coût : 2 % de taux d’intérêt au lieu de 1,5 % sur un crédit de 50 000 € empruntés pour 10 ans représente une mensualité supplémentaire de 11,11 € et un coût supplémentaire global du crédit de plus de 1 330 €. 

Le TAEG ne suffit pas à apprécier le coût réel d’un crédit révolving ou renouvelable. Tout dépend du rythme auquel le capital est remboursé. Voir notre article « De quels taux parle-t-on ? »

Coût total du crédit et montant des mensualités

Quatre données constituent les bases de calcul du coût de votre emprunt : le montant de votre emprunt, le taux d’intérêt, la durée de l’emprunt, la périodicité du remboursement du capital et du paiement des intérêts (le plus souvent il s’agit de mensualités). Avec ces données, il est possible d’établir l’échéancier de vos remboursements. C’est ce qu’on appelle le tableau d’amortissement de votre emprunt.

Ce document est joint à l’offre de prêt immobilier. Il n’a pas de caractère obligatoire pour le crédit à la consommation. Il indique le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la prime relative aux assurances et le capital restant dû après chaque mensualité. En cas d’emprunt à taux variable, le taux est indexé sur une donnée incertaine comme l’évolution générale des taux d’intérêt. Il sera impossible d’établir le tableau d’amortissement qui s’appliquera effectivement. Le tableau d’amortissement sera fourni pour des simulations d’évolution de taux.

Cette donnée essentielle n’est pourtant pas le seul critère du choix. La charge financière qu’il vous faudra payer à chaque échéance, ce qu’elle pèsera dans votre budget sont également un critère important de la décision. N’oubliez jamais que les charges d’un crédit sont des dépenses contraintes, des charges fixes dans votre budget.

Il faut bien prendre en compte ces différentes dimensions, pour partie contradictoires, pour définir au bout du compte le montant de l’emprunt que vous pourrez souscrire, sa durée et le taux d’intérêt que vous pourrez obtenir.

Choisir une durée plus longue pour un emprunt immobilier (par exemple 20 ans au lieu de 15) : cela conduit généralement à payer un taux d’intérêt généralement plus élevé pendant plus longtemps. Le coût global du crédit est plus élevé. Mais les mensualités sont plus faibles. Si on se fixe comme objectif prioritaire de ne pas dépasser une limite de charge financière mensuelle, cela permet d’emprunter davantage.

Montant et coût du crédit

Les exemples ci-dessous utilisent des taux plus élevés que la réalité en ce moment, mais le mécanisme reste inchangé.

Hypothèse A Hypothèse B Hypothèse C
Montant de l’emprunt 200 000 € 200 000 € 253 000 €
Taux d’intérêt (hors frais fixes) 1,65 % 1,8 % 1,8 %
Durée de l’emprunt 15 ans 20 ans 25 ans
Montant des mensualités 1 255,04 € 922,93 € 1 256,06 €
Coût global du crédit (hors frais fixes) 25 906,67 € 38 303,70 € 48 454,18 €

 

 

Hypothèse A : Vous souscrivez un prêt de 200 000 euros au taux de 1,65 % sur 15 ans.

Hypothèse B : Le montant de l’emprunt est le même que dans l’hypothèse A. Le crédit est allongé de 5 ans. Le taux d’intérêt est supérieur de 0,15 %. Le coût du crédit augmente de 48 % mais les mensualités diminuent de près de 21 %.

Hypothèse C : Le crédit est allongé de 5 ans par rapport à l’hypothèse A. Le taux d’intérêt est supérieur de 0,15 %. Le montant des mensualités est stable autour de 1 255 euros. Le coût global du crédit est supérieur de 87 % mais le montant de l’emprunt est augmenté de près de 27 % ! 

Les différentes modalités de remboursement du prêt

La méthode généralement utilisée est celle des remboursements périodiques d’un montant constant. Il s’agit le plus souvent de mensualités. Toutes les simulations fournies par notre calculette sont établies sur la base de cette hypothèse. Pour en mesurer les avantages, on peut faire la comparaison avec des modalités différentes de remboursement. 

Hypothèse : soit une somme de 50 000 € sur 4 ans empruntée avec un taux d’intérêt global de 2 %. Supposons pour plus de simplicité que les paiements se font par annuités. 

  • 1er cas : les annuités de remboursement sont constantes

Le tableau d’amortissement est le suivant :

Années Capital restant dû Intérêts Remboursement du capital Annuités identiques
1 50 000 € 1 000 € 12 131,19 € 13 131,19 €
2 37 868,81 € 757,38 € 123 73,81 € 13 131,19 €
3 25 495 € 509,90 € 12 621,29 € 13 131,19 €
4 12 873,71 € 257,47 € 12 873,71 € 13 131,19 €
Total 2 524,75 € 50 000€ 52 524,75 €

 

Le montant de l’annuité est déterminée grâce à une calculatrice. Le capital restant dû est, pour chaque année, égal au capital restant dû l’année précédente moins le remboursement de capital de l’année précédente, lui-même déterminé en retirant de l’annuité constant le montant des intérêts versés. Ces derniers sont calculés à partir de ce capital restant dû.

Par exemple, pour l’année 2 :

– le capital restant dû est de 37 868,81 euros (= 50 000 – 13 131,19)

– le montant des intérêts à payer sur ce capital est de 757,38 euros (= 37 868,81 * 2 %)

– puisque l’annuité est constante et égale à 13 131,19 euros, on en déduit que, cette année-là, le remboursement du capital atteindra 12 373,81 euros (= 13 131,19 – 757,38).

  • 2e cas : Supposons maintenant que l’on rembourse chaque année une partie constante de capital.

Le tableau d’amortissement devient : 

Années Capital restant dû Intérêts Remboursements du capital Annuités
1 50 000 € 1 000 € 12 500 € 13 500 €
2 37 500 € 750 € 12 500 € 13 250 €
3 25 000 € 500  € 12 500 € 13 000 €
4 12500 € 250 € 12 500 € 12 750 €
Total 2 500 € 50 000 € 52 500 €

 

Le coût total de l’emprunt est un peu plus faible : 2 500 euros d’intérêts versés contre 2 524,75 euros dans l’exemple précédent. Le montant des annuités diminue progressivement. La première année, il faudra rembourser plus que dans le cas des annuités constantes. Il s’agit de l’inconvénient principal de cette méthode d’amortissement. Lorsque l’on souscrit un emprunt les premières échéances sont souvent plus difficiles à supporter et il est préférable de ne pas les alourdir.

  • 3e cas : le remboursement du capital emprunté est effectué seulement au bout des 4 ans.

Chaque année l’emprunteur ne paie que les intérêts.

Le tableau d’amortissement devient :

Années Capital restant dû Intérêts Remboursements du capital in fine Annuités
1 50 000 € 1 000 € 0 € 1 000 €
2 50 000 € 1 000 € 0 € 1 000 €
3 50 000 € 1 000 € 0 € 1 000 €
4 50 000 € 1 000 € 5 0000  € 51 000 €
Total 4 000 € 50000 € 54 000 €

 

Le coût global du crédit est sensiblement plus élevé (60 %) puisque les intérêts portent sur la totalité du capital pendant toute la période. Néanmoins cette formule peut être utile dans deux cas : lorsque l’emprunteur anticipe une rentrée d’argent l’année de la fin de son emprunt, ou s’il peut lui-même épargner les sommes qu’il n’aura pas à payer chaque année et s’il peut les placer avec un rendement suffisant (égal ou supérieur au surcoût de l’emprunt). Elle reste, toutefois, rare en pratique.

 

    41 commentaires sur “Combien coûte votre emprunt ?”
    1. Bonjour, merci pour votre superbe article ! ça aide énormément. Je suis en ce moment sur le point d’accepter une offre de crédit de 148000€ avec un TAEG à 5.16% sur 300 mois (25 ans). J’aurai une mensualité de 860€. Néanmoins sur le tableau d’amortissement à la fin du crédit c’est écrit montant total à rembourser €258000 (-148000 empruntés, un coût total à €110000). Je n’arrive pas à comprendre d’où sortent les €110000 si le taux est de 5.16%, je suis complètement perdue 🙁

      1. Bonjour,
        Nous retrouvons bien ces montants en effectuant une simulation rapide de notre côté. Le coût du crédit correspond à la somme des intérêts payés : cette colonne doit figurer dans votre tableau d’amortissement.
        Meilleures salutations,
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. bonjour, nous avons deux offres de prêt nous hésitons, une nous propose un taux a 3.87 et l’autre (notre banque actuelle) 4.16 hors avec l’assurance emprunteur la mensualité est la même a 5e prêt est que cela vaut le coup de changer de banque ou pas ? sachant que nous sommes pas a 5e près. merci

      1. Bonjour
        Si vous avez de bons rapports avec votre banque la différence de 5 € par mois n’est effectivement pas un frein ! Mieux vaut rester dans votre établissement.
        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. bonjour, nous sommes en cours de signature pour un crédit immobilier et voici la proposition de la banque : emprunt 209.000€ (153.000€ à 3.55% + 56.000€ PTZ) // 25.000€ d’assurance // 78.000€ d’intérêt sur 300 mois. Soit un coût total du prêt à 103.000€. Ce coût nous parait élevé, il représente presque 50% de la somme empruntée! qu’en pensez vous ? merci de votre retour

      1. Bonjour,
        Les calculs nous semblent corrects et le taux correspondre à l’état actuel du marché. Si possible, essayez de réduire la durée de l’emprunt afin de diminuer le coût du crédit.
        Meilleures salutations,
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    4. Bonjour,
      Je susi très embarrassé car ni mon épouse ni moi ne sommes versés dans la finance. Et je ne sais pas si la question que je soulève rentre dans le cadre de ce site. Mais je ne trouve pas vers quel côté me tourner pour avoir des renseignements adaptés à mon cas qui à mon avis, reflète beaucoup de cas similaires.
      Sur notre prêt immo (18 ans) , il nous reste un an du PTZ à régler. Nous avons lancé des travaux de réfection de toiture pour 22 000. Nous avons sollicité notre banque pour un prêt à 15 000 sur 4 ans. Elle nous a répondu « 15 000€ sur 48 mois, avec des échéances a 366.94€ avec assurance a 100% pour tous les 2 ». Par téléphone on m’a donné un taux à 2.5%. J’ai demandé un détail du taux par mail. La réponse a été « Le taux du crédit est de 2.50% ». Je ne comprends pas ce taux au vu des échéances, cela me semble plus que 2.5%. Par ailleurs on nous propose une signature électronique sur un espace personnel. Or, nous avons choisi cette banque parce que  » blabla près de chez vous ». Ils ont une agence dans chaque bled dont le mien. A t-on obligation de signer par électronique? Peut-on avoir accès à plus d’éléments pour ce prêt? Enfin, nous avons environ 13000 de PEL et un CEL avec une somme plus ou moins équivalente. Or, j’ai crû comprendre qu’il y a des prêts possibles liés aux PEL avec peut-être prime d’Etat. Pourriez-vous me conseiller ? Merci d’avance

      1. Bonjour,
        Notre statut d’association ne nous permet pas de prodiguer des conseils personnalisés. Chaque établissement préteur peut choisir son mode de relation avec les demandeurs de crédit. En revanche, il doit vous remettre obligatoirement une offre préalable de prêt avec tous mes détails du prêt (y compris la décomposition du taux global – dit TAEG, avec notamment le montant de l’assurance emprunteur), avant toute possibilité d’acceptation de votre part. A noter que la mensualité hors assurance d’un crédit de 15 000 € sur 4 ans au taux brut de 2,5 % est de l’ordre de 330 €, la différence venant probablement du montant de l’assurance voire de frais initiaux (ex : frais de dossier). Vous pouvez également consulter d’autres établissements susceptibles de vous prêter ce montant voire un ou plusieurs courtiers. Une information importante : votre taux d’endettement (i.e. la totalité des sommes que vous remboursez tous les mois pour l’ensemble de vos crédits) ne doit pas dépasser 30 à 35 % de vos revenus. Enfin, il est exact que, si votre plan et votre compte épargne logement ont été ouverts il y a plusieurs années, vous pouvez obtenir des prêts dont les taux sont ceux fixés lors de l’ouverture de ces supports d’épargne, mais, dans la majorité des cas, ces taux sont supérieurs à ceux du marché « libre » actuel et donc peu intéressants.
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    5. Bonjour,
      Le « coût total du crédit » indiqué sur mon offre de prêt ne correspond pas au total de ce que me coutera le crédit (intérêts + assurance + crédit logement + frais de dossier). Il est inférieur de plus de 8000€ à ce que je vais réellement devoir payer : 32000€ contre 40000€ en réalité. Est-ce normal que cela ne corresponde pas ?
      J’ai accepté le prêt en prenant en compte ce coût total indiqué, je n’ai fait le calcul qu’après pour une autre raison, et je me sens floué car ca revient beaucoup plus cher qu’indiqué …

      1. Bonjour,

        Dans le cadre d’un prêt immobilier, l’offre de prêt doit nécessairement mentionner le montant du crédit, son coût total et son TAEG, ainsi que les assurances et autres garanties (et leur coût) qui conditionnent l’octroi du prêt. De plus, un échéancier d’amortissement, mentionnant la répartition du remboursement entre le capital, les intérêts et l’assurance, doit être joint à l’offre. Si votre offre de crédit ne comporte pas ces informations, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre banquier afin d’avoir plus d’explications.

        Meilleures salutations,

        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

        1. Bonjour, et merci de votre réponse.
          J’ai bien toutes ces informations, le problème étant que si je fais la somme de tous les coûts (intérêts, assurance, caution, frais de dossier), j’obtient un montant bien supérieur à ce qu’ils indiquent noir sur blanc en tant que « coût total du crédit ». Je calcule en effet un montant que je vais devoir payer en 240 mois de plus de 40 000€, alors qu’ils indiquent comme coût total 32000€ seulement.

          1. Bonjour,

            Sans pouvoir consulter votre offre de prêt, il nous est malheureusement difficile de vous en dire davantage. Nous vous conseillons de vous rapprocher de votre conseiller bancaire ou du service client de votre banque afin de demander davantage d’explications. Si jamais vous n’obtenez pas de réponse satisfaisante, vous avez la possibilité de saisir gratuitement le médiateur bancaire. Celui-ci est chargé de proposer des solutions dans le cas d’un conflit entre un client et sa banque. La démarche est précisée sur le site service-public.fr : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F20523

            Meilleures salutations,

            L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    6. Bonjour,
      Un courtier en prêt bancaire m’informe qui’il faut absolument faire des travaux dans son logement pour bénéficier de ce PTZ+ mais ce n’est pas ce que j’ai compris en lisant cet article.
      Est-ce uniquement pour l’achat avec travaux ? ou l’achat sans travaux aussi ?
      Merci d’avance.
      Maéva

      1. Bonjour,

        Le PTZ permet l’acquisition d’un logement neuf ou d’un logement ancien nécessitant des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération à financer et permettant de limiter la consommation énergétique du logement. Pour plus d’informations, vous pouvez consulter un conseiller de l’Adil (agence départementale pour l’information sur le logement) de votre région (https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/) .

        Meilleures salutations

        L’équipe de lafinancepourtous.com

    7. bonjour, qu’en pensez-vous? J’ai plus l’impression d’avoir fait une bonne affaire. prix du bien : 125000€, prix total du credit ( bien + tous les frais): 187330€. je trouve ça trop cher.

      1. Bonjour,

        Tout dépend de vos fonds propres, de la durée du prêt, de votre capacité de remboursement mensuelle. Vous pouvez comparer cette offre s’il n’est pas trop tard auprès d’autres organismes.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

      1. Bonjour,
        Nous supposons que votre question concerne les frais liés à une hypothèque, garantissant votre prêt. Les frais de timbre fiscaux concernent la rédaction de l’acte. Nous vous conseillons de contacter votre notaire qui pourra vous expliquer le détail des frais d’hypothèque et de leurs montants.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    8. comment on calcule les commissions bancaire dans le cas de crédit bancaire. est ce que on les intègre dans le plan de remboursement de l emprunt. merci d avance

      1. Bonjour,
        Pouvez-vous nous préciser quelles sont les commissions bancaires dont vous parlez : les frais de dossier ? les commissions d’intervention en cas de rejet de paiement d’un prélèvement ? Merci de nous donner ces précisions.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

41 commentaires

Commenter