Ce dispositif, baptisé « Louer abordable » permet aux propriétaires de louer leur logement à un niveau de loyer abordable, à des ménages modestes, en bénéficiant d’une déduction fiscale sur leurs revenus locatifs. Ce dispositif implique la signature d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).
Un abattement de 15 à 85 % sur les revenus fonciers
L’avantage fiscal accordé est fonction de deux paramètres : l’emplacement (l’abattement est plus élevé dans les régions dites tendues), et les ressources des locataires.
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La loi COSSE intermédiaire offre un abattement de 15 % ou 30 % selon le niveau de tension locative (selon les villes) ;
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La loi COSSE sociale offre un abattement de 50 % ou 70 % selon le niveau de tension locative ;
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La loi COSSE très sociale, offre un abattement de 85 % des revenus bruts (sans limite selon l’emplacement), à la condition que le logement soit donné en mandat à un organisme public ou privé, en vue de sa location à des personnes en difficulté.
Pour un logement situé à Paris ou en banlieue proche, un propriétaire qui loue un logement avec un engagement de loyer social pourra appliquer 70 % d’abattement sur ses revenus fonciers. Le prix au m/2 de location sera plafonné. Pour connaître tous les plafonds de loyers, rendez-vous sur le site de l’ANAH.
La durée de la convention est de 6 ans (sans travaux) et de 9 ans (travaux subventionnés). Enfin, contrairement au dispositif Pinel, il n’est pas possible de louer le bien à un membre de sa famille proche (ascendant ou descendant)
Un nouveau régime fiscal à compter de mars 2022
A partir du 1er mars 2022, pour les conventions enregistrées par l’ANAH, l’actuelle déduction fiscale imputable sur les loyers perçus sera remplacée par une réduction d’impôt.
Tous les propriétaires bailleurs pourront réduire leurs impôts dans des proportions identiques, car les taux ne seront plus fonction de la situation géographique du logement mais de la catégorie de « secteur » du bien :
- 15 % en cas de location en secteur intermédiaire,
- 35 % en cas de location en secteur social.
Plus encore, en cas de recours à un intermédiaire locatif, cette réduction d’impôt sera de :
- 20 % en secteur intermédiaire,
- 40 % en secteur social,
- 65 % en cas de location en secteur très social.
Le dispositif Cosse est incompatible avec le régime du « microfoncier ». Les revenus sont soumis au régime dit du réel, permettant d’imputer les charges déductibles (primes d’assurance, dépenses d’entretien, les provisions pour charges de copropriété, intérêts d’emprunt…). L’abattement s’applique sur ces revenus nets de charges.
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