Les obligations du bailleur

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Vous êtes propriétaire bailleur. Vous pouvez être concerné par le permis de louer : faire une déclaration de mise en location ou obtenir une autorisation préalable de mise en location, selon la zone de situation du bien loué. Vous avez l’obligation de fournir un logement décent au locataire. Et vous devez lui remettre un contrat de location (ou bail), accompagné de différents documents, et établir un état des lieux, à l’entrée et à la sortie du locataire.

Mettre un bien immobilier en location induit un ensemble d’obligations pour le propriétaire bailleur. Voici ses principaux devoirs.

Déclarer et obtenir l’autorisation de mettre en location le logement : le permis de louer

Le permis de louer a été créé par la loi du 24 mars 2014, dite « Loi Alur » autorisant les collectivités locales à imposer une déclaration préalable, voire même une autorisation préalable à la location d’un logement. L’objectif est de lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil.

La déclaration de mise en location

Lorsque le logement à louer (vide ou meublé) se situe dans une commune ou un quartier concerné par la déclaration préalable, le propriétaire doit déclarer la mise en location de son bien auprès du maire de la commune ou à l’établissement de coopération intercommunale (EPCI) concerné.

La déclaration de mise en location doit être établie à l’aide du formulaire Cerfa n°15651, dans les 15 jours qui suivent la conclusion du contrat de location. Le dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au bail doit être joint à la déclaration. Le défaut de déclaration est sanctionné d’une amende de 5 000 euros maximum. La déclaration de mise en location doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location (avec de nouveaux locataires).

L’autorisation préalable de mise en location

Pour les logements mis en location dans les quartiers comportant de nombreux habitats dégradés, dont le périmètre ou le type de logement (taille ou année de construction) sont définis par la collectivité concernée, le propriétaire bailleur doit demander et obtenir une autorisation avant de pouvoir louer.

La demande d’autorisation préalable de mise en location est établie à l’aide du formulaire Cerfa n°15652, auquel est joint le dossier de diagnostic technique (DDT). Elle est adressée au maire de la commune ou à l’établissement de coopération intercommunale (EPCI) concerné, avant la signature du bail.

Dans un délai d’un mois, l’autorisation peut être accordée ou conditionnée à la réalisation préalable de travaux de mise en conformité avec les règles de sécurité et de salubrité.

L’autorisation de mise en location est valable 2 ans. Si le logement concerné n’a pas été mis en location dans ce délai, une nouvelle autorisation devra être demandée. La demande d’autorisation de mise en location doit aussi être renouvelée à chaque nouvelle mise en location (avec de nouveaux locataires).

Le défaut de demande d’autorisation préalable de mise en location est sanctionné d’une amende de 5 000 euros maximum. Et louer un logement ayant fait l’objet d’un refus de mise en location est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 euros.

Fournir un logement décent : une obligation centrale

En tant qu’investisseur, si vous souhaitez acquérir un logement en mauvais état pour bénéficier d’un prix avantageux, sachez que vous devrez le retaper pour le transformer en un logement décent avant de le louer. Cette obligation du bailleur est inscrite dans l’article 1719 du code civil et dans le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 qui détaille longuement les critères de la décence.

Cela signifie que le logement ne doit pas présenter de risques qui pourraient porter atteinte à l’intégrité physique du locataire. Le logement ne doit donc pas être frappé d’insalubrité. L’immeuble doit être dans un bon état d’entretien et de solidité. Les branchements électriques et de gaz ainsi que les équipements de chauffage doivent être conformes aux normes de sécurité.

Quant au logement il doit détenir au moins une pièce principale avec une surface de 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. Pour les logements comprenant une seule pièce, les WC peuvent être situés à l’extérieur du logement mais ils devront néanmoins être facilement accessibles et se situer dans le même immeuble.

L’Anah (Agence nationale pour l’amélioration de l’Habitat), qui a pour objet d’aider à l’amélioration des logements locatifs privés, peut attribuer des subventions aux propriétaires privés pour réhabiliter certains logements achevés depuis au moins quinze ans. Des informations pratiques sont disponibles sur leur site.

Garantir une jouissance paisible du logement mis en location

Le bailleur doit également remplir d’autres obligations : il doit notamment effectuer toutes les réparations autres que celles qui incombent au locataire notamment les travaux de rénovation, lui assurer un usage paisible du logement et lui transmettre, gratuitement, s’il le demande, une quittance de loyer et de charge. Le propriétaire doit justifier les charges dont il demande le paiement au locataire.

Une fois par an, le bailleur établit la régularisation de charges, c’est à dire qu’il fait les comptes, et communique au locataire un décompte individuel et précis des dépenses qui lui ont été imputés. Le locataire dispose alors d’un mois (article 23, 3° loi 89-462 sur les rapports locatifs) pour effectuer les vérifications, et s’il le souhaite se déplacer chez le bailleur pour consulter les pièces justificatives.

Fournir le dossier des diagnostics immobiliers au locataire

Pour que le locataire soit informé plus précisément sur certains aspects de l’état du logement, le bailleur doit fournir un ensemble de documents concernant :

  • sa performance énergétique (DPE),

  • l’existence éventuelle de plomb dans les peintures et revêtements des murs,

  • la présence ou l’absence d’amiante,
  • l’état de l’installation électrique et de l’installation du gaz (installations de plus de 15 ans),
  • le diagnostic Bruit,
  • et les éventuels risques, naturels et technologiques, et pollution.

Le diagnostic de performance énergétique datant de moins de 10 ans annexé à tout nouveau contrat de location ou lors du renouvellement du bail si sa durée de validité est expirée concerne toutes les locations à usage d’habitation (maison, appartement…). Simplement informatif, ce document ne peut pas être utilisé contre le bailleur (article L 134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Le constat des risques d’exposition au plomb (risque d’une maladie appelée saturnisme) est annexé à tout bail d’une maison ou d’un appartement dont la construction a été achevée avant le 1er janvier 1949 quelle que soit la zone géographique. L’absence de ce constat engage la responsabilité pénale du bailleur (article L 1334-7, code de la santé publique). Le constat des risques d’exposition au plomb doit être renouvelé à l’issue d’une période de six ans, sauf si le constat d’origine était négatif, c’est à dire qu’il déclarait l’absence de plomb.

Le troisième diagnostic est obligatoire et annexé au bail si la maison ou l’immeuble collectif est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles.

Le bailleur doit également informer par écrit le locataire de tout sinistre dû à l’un de ces risques (sécheresse, inondation, accident chimique…) survenu depuis qu’il est propriétaire. Si ce diagnostic n’est pas fourni ou est incorrect, le locataire peut demander au juge la résiliation (annulation) du bail ou une diminution du loyer (article L 125-5 et R 125-26, code de l’environnement). Pour savoir si le logement est situé dans une telle zone, vous pouvez vous renseigner à la mairie du lieu où se situe l’immeuble ou le terrain, à la préfecture du département ou sur le site internet du département.

    55 commentaires sur “Les obligations du bailleur”
    1. bonjour,
      j’aimerai savoir si le bailleur a une obligation de remplacer les ouvrants type serrure en cas de casse ou de vandalisme de celle-ci?
      si oui quels sont les textes de loi attestants de cela ?

    2. Bonjour,

      Il conviendrait de vous préciser dans quel cadre s’effectue la location de ce bien afin que nous puissions vous répondre précisément car les contraintes ne sont pas les mêmes en location saisonnière, meublée…

      Meilleures salutations
      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. Bonjour,
      je voudrais savoir si l’agence immobilière a l’obligation de fournir un frigo et une cuisinière dans la cuisine.
      Je vous remercie pour votre réponse.

      Meilleures salutations,
      Giovanni

    4. Bonjour
      Ma fille de 23 ans a emménagé l’an dernier dans une villa en colocation.
      La première mise en route des éléments de chauffage chaudière au fioul et climatiseur n’a pas été fourni par le propriétaire pour montrer que ces moyens de chauffe fonctionnaient.
      L’hiver dernier lors de la mise en route de sa clim, nous avons noté qu’elle ne fonctionnait pas très bien et que la chaleur était plutôt inexistante.
      Dans leur bail est noté chaudière fioul ou climatiseur, pensez vous que l’on puisse choisir un ou l’autre sans avoir les frais d’entretiens de celui qui ne sert pas.
      Jusqu’à aujourd’hui il n’y avait pas de prise de terre dans le logement, les prises de courant n’ont pas la terre non plus et je m’inquiète à la sécurité de ma fille qui a déjà pris plusieurs chataignes en ouvrant sa porte métallique.
      Un an après le propriétaire exige l’entretien de la clim et de la chaudière à fioul alors que les jeunes ne l’ont pas utiliser.
      Pensez vous que cela incombe de leurs responsabilités ?
      Je vous remercie pour votre réponse

    5. Bonjour,

      Oui, a priori, le propriétaire peut vous interdire la présence d’animaux de manière permanente.
      S’agissant de l’installation électrique et de la VMC, c’est au propriétaire de faire le nécessaire.

      Meilleures salutations.

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    6. Bonjour,
      Avec ma conjointe nous louons en meublé (avec nos meubles) une maison de 80m2.
      Nous avons plusieurs soucis, le 1er concernant nos 2 chiens, nous n’avons pas évoqué nos chien puisqu’il y a un jardin et qu’ils sont propres etc… Et le propriétaire m’a obligé à rajouter et à signer (sur le bail) la mention « animaux interdit à l’intérieur et à l’extérieur ». À t’il le droit ? Je ne vais pas me séparer de mes chiens c’est certain.
      Le 2e soucis, aucune appliques murales n’a le fil de terre relié à la prise et est à l’air libre (dénudé). Que dois-je faire ?
      3e problème, il n’y a AUCUNE VMC, résultat les fenêtres de la chambre et de la salle de bain commence à voir apparaître de la moisissure !
      Aller un petit dernier: un agent France Télécom est venu à la maison car notre box ne fonctionnait pas, il a regardé, nous a dit que le câble reliant l’extérieur à la maison été coupé, il l’a remis et à fait une belle découverte, le passé câble qui relie l’extérieur à la maison n’a pas de « bouchon » résultat depuis 15ans (construire il a 15ans par le propriétaire) la maison prends l’eau par dessous et l’agent nous a dit que la maison risquée de prendre feu vu que les prises à côté de la prise téléphonique ont pris l’eau (il a changé celle du téléphone elle été rouillée et oxydée! ) Ensuite il nous a dit que l’électricité n’était pas aux normes, les plombs sautes sans qu’on entende, pas de disjoncteur, le four et le micro-onde vaut mieux pas y touché ils sont conducteur d’électricité et sa chatouille un peu !
      Voilà désolé si c’est un peu mélangé ou mal expliqué
      Merci de votre reponse

    7. Bonjour,

      Compte tenu de la situation décrite, nous vous conseillons de contacter rapidement le centre d’action sociale (CCAS) et le service d’hygiène et de santé de votre commune. Ces services pourront déterminer les aides dont vous pouvez bénéficier et les interventions à mener à propos de votre logement décrit comme insalubre.

      Meilleures salutations.

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    8. bonjour je me retrouve dans une situation tres delicate aujourd hui .
      en effet je loue une dependance derriere une maison que je loue au black.c est une chambre que la proprietaire a amenager en studio mais sans evier POUR LA VAISSELLE sans chaise juste un clic clac un frigo et un micron onde.au debut on s etait arrangé pour laver notre vaisselle au garage.donc pour acceder au studio nous devons ouvrir une porte.le portail du garage ensuite une autre porte pour acceder au jardin derriere la maison et traverser le jardin pour enfin arriver a a la dependance au fond du jardin.
      je n avais pas le choix de le pendre car je me retrouverai enceinte de 4 mois a la rue.je loue ce studio 500 euros charges comprises.aujourd hui j ai 8 mois de grossesse et la proprio me menaces de quitter les lieux malgre le loyer payer parce que je lui ai demander d ameliorer le studio.elle m a interdit l acces au dressing au garage et me menace de quitter les lieux avant une certaine date sinon elle metteras mes effets sur le trottoir.je lui donne 500 euros tout les mois elle ne me fourni aucune quittance.
      elle n es pas declaré au impot.pas d issu de secour.elle me menace de couper l electricite et l eau le studio es insalubre et je suis enceinte de jumeau a 8 mois de grosssesse.que dois je faire ?

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