Baux emphytéotiques : bail réel solidaire et bail réel immobilier

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Du nouveau côté accession à la propriété. Le bail solidaire s’appuie sur la technique du bail emphytéotique, dans laquelle l’acquéreur du bien n’achète pas le foncier (propriété du sol) mais uniquement le bâti (bien immobilier lui-même). Le prix d’acquisition sera donc inférieur par rapport à l’acquisition traditionnelle de la pleine propriété d’un bien.

Le propriétaire du bien (que l’on appelle également « preneur ») restera locataire du terrain. Les baux emphytéotiques s’appliquent aux logements sociaux mais aussi à tout type de logement quels que soient les revenus de l’acquéreur.

L’accession sociale au logement : le bail réel solidaire

En vertu de l’article L 255-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation (issu de la loi Alur), un bail réel solidaire permet à un Organisme Foncier Solidaire (OFS) de consentir à un preneur, sous certaines conditions notamment de ressources (définies par décret en Conseil d’Etat), la propriété du bâti mais pas du foncier pour une durée comprise entre 18 et 99 ans (le foncier est la propriété de l’OFS). Les logements proposés doivent servir à la résidence principale du preneur pendant toute la durée du bail. En cas de mutation, le prix de vente est actualisé selon des modalités prédéfinies.

L’exemple parisien en matière de bail social réel

Le prix moyen du mètre carré à Paris dépassant 10 000 €, la mairie de Paris a pour ambition de diviser au moins par deux le prix d’acquisition des biens immobiliers.

Les 500 premiers logements relevant de ce dispositif, dont la livraison est prévue en 2022 seront situés dans les 13ème, 14ème, 18ème ou encore 20ème arrondissements avec des prix de vente s’étalant selon la localisation entre 2 000 et 4 900 € le mètre carré.

Ces baux prévoient que les ménages « preneurs » devront payer un loyer mensuel de 2 € par mètre carré correspondant à la location du terrain, en plus du prix initial d’achat.

Ces baux réels solidaires auront une durée pouvant aller de 18 à 99 ans avec le cas échéant une possibilité de renouvellement. L’achat d’un tel bien ne pouvant être spéculatif, le prix de cession ne suivra pas l’évolution du marché immobilier privatif mais celui de l’indice des prix. Les améliorations apportées par le titulaire du bail resteront la propriété du bailleur. Le titulaire ne devra pas diminuer la valeur du bien par des quelconques dégradations. Ces baux sont réservés aux familles de la classe moyenne. A titre d’exemple, « le plafond de revenus correspond à près de 6 000 euros par mois pour un couple avec deux enfants » indique Ian Brossat, adjoint à la mairie de Paris.

Bail emphytéotique et rentabilité financière

Selon « Meilleurs Agents », spécialiste de l’évaluation immobilière, le prix moyen de location au mètre carré était à Paris de 31 € fin novembre 2019.

Si on prend en compte un coût d’achat de 5 000 € le mètre carré auquel on ajoute 2 € de location pour le foncier, le montant à acquitter chaque mois pendant 30 ans (hypothèse de durée du bail) sera de 15,89 € ([5000/30/12] + 2).

Si l’on considère que le titulaire du bail doit emprunter cette somme (sans apport), le coût à acquitter par mois pour un emprunt à 1,5 % sur 30 ans est de 19,26 €. Dans les deux cas, le montant mensuel à acquitter n’a rien à voir avec les 31 € d’un loyer moyen parisien.

Notons, qu’il n’y a toutefois pas l’espérance de plus-value existant dans le cas de la pleine propriété.

Les baux emphytéotiques librement accessibles

Ainsi, allant au-delà des baux réels solidaires dans le domaine de l’acquisition sociale, le député Jean-Luc Lagleize vient d’initier une proposition de loi en la matière adoptée en 1ère lecture par l’Assemblée Nationale.

Il avait été missionné en février 2019 par le gouvernement pour proposer des solutions visant à endiguer la hausse du coût du foncier et augmenter l’offre de logements accessibles aux Français.

Le principe de ce projet de loi est simple : remettre au goût du jour selon des modalités claires le principe des baux emphytéotiques pour l’ensemble des Français (sans condition de ressources) avec la création d’offices fonciers libres détenus à majorité par des capitaux publics.

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