PRATIQUE

Les dispositifs désormais fermés

Le dispositif Scellier classique

Contrairement aux régimes Borloo et Robien, le régime Scellier, en vigueur depuis le 1er janvier 2009, n’est pas basé sur le principe de la réduction du revenu imposable. Il est construit autour de la réduction d’impôt.

Le régime Scellier ne concerne que les logements neufs dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes à des normes de construction. L’attestation du promoteur certifiant ce point doit être fournie par le contribuable.

Les conditions

  • Un seul logement par an avec un plafond d'investissement limité à 300 000 euros ;
  • Une réduction d'impôts limitée à un prix plafond au mètre carré du prix d'achat ;
  • Le bien doit être loué nu (non meublé) pour une durée minimale de 9 ans en tant que résidence principale du locataire ;
  • Le prix du loyer au mètre carré est plafonné (pour les logements situés en zone C, il est nécessaire que la commune ait reçu un agrément du ministère du logement) ;
  • Il est possible de louer à un ascendant ou un descendant, à condition qu'il ne soit pas rattaché au foyer fiscal.

Information sur les plafonds à respecter et sur les zones concernées

Les plafonds de loyers mensuels (hors charges) pour les investissements réalisés en 2011 et 2012 sont les suivants :

Zone de situation du logement

Loyer maximum hors charges par mètre carré, baux signés en 2011

 Loyer maximum hors charges par mètre carré, baux signés en 2012

Zone A bis

21,70 €

 22,08 €

Zone A

16,10 €

 16,38 €

Zone B1

13 €

 13,22 €

Zone B2

10,60 €

 10,78 €

Zone C

6,10 €

 7,50 €

Une réduction d’impôt limitée à un prix plafond au mètre carré

Depuis le décret du 5 mars 2012, la réduction d’impôt se trouve limitée à un prix maximum au mètre carré. Cette disposition est rétroactive au 1er janvier 2012.

En conséquence, si l’investissement est supérieur au prix plafond au mètre carré, c’est la réduction d’impôt sur le revenu qui se trouvera limité à ce plafond maximum.

Un investisseur acquiert un logement de 100 mètres carrés situé en zone B2, au prix de 3 000 euros le mètre carré.

Il respecte bien le plafond de 300 000 euros pour son placement en Scellier, mais dépasse le prix plafond au mètre carré fixé à 2 100 euros par mètre carré.

En conséquence, la réduction d’impôt sur le revenu se limitera à hauteur de 2 100 x 100, soit 210 000 euros.

Les plafonds de prix d’achat en euros par mètre carré

Zone

Plafond de prix en euros/m2

Zone A bis et A

5 000

Zone B1

4 000

Zone B2

2 100

Zone C

2 000

Un plafonnement des déductions, réductions et crédits d'impôt

En 2012, sur les revenus 2011, le cumul des crédits d'impôt, déductions et réductions dont bénéficie un foyer, ne peuvent dépasser un total de 18 000 € + 6 % du revenu imposable. Cette disposition s'applique pour tous les foyers fiscaux (mariés, celibataires, pacsés, veufs divorcés, avec ou sans enfants).

Une réduction d’impôt étalée sur 9 ans

La réduction d’impôt est étalée sur 9 ans et s’élève à 13 % pour les logements BBC et 6 % pour les non BBC, du prix du logement dans la limite de 300.000 euros. 
Cet investissement subit la mesure de réduction générale de 10 % de certains avantages fiscaux (dits niches fiscales). D’où les taux en chute libre.

Pour les acquisitions réalisées en 2011 l’avantage de la réduction d’impôt était de 22 % pour un logement répondant à la norme BBC (bâtiment basse consommation) et à 13 % s’il ne répondait pas à cette norme.

Au titre d’une même année, la réduction d’impôt Scellier ne peut s’appliquer qu’à un seul bien acquis.
Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

L'investissement Scellier fait partie des niches fiscales soumises au plafonnement global.
L’investisseur ne peut réaliser l’investissement sous forme de droits démembrés (nue-propriété pour l’un et usufruit pour l’autre).

A compter du 01 janvier 2013, les avantages de la loi Scellier et Scellier intermédiaire seront supprimés.

En savoir plus

La loi Scellier

Créé le 15 mars 2012 - Dernière mise à jour le 10 avril 2012
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