PRATIQUE

Les obligations du bailleur

Etre un bailleur induit un ensemble d’obligations : offrir un logement décent au locataire, effectuer les rénovations incombant au propriétaire, justifier les charges, fournir une quittance…

En tant que bailleur, il est intéressant pour vous de consulter dans la Section Louer sa résidence principale ou secondaire , la partie sur le cadre réglementaire de la location

Vous verrez les points importants que doit aborder le contrat de bail et la nécessité de réaliser un état des lieux sérieux lors de l’arrivée du locataire dans le logement.

Etre un bailleur induit un ensemble d’obligations, la plus importante étant de fournir un logement décent au locataire qu’il s’agisse d’une location meublée ou non meublée.

Il doit également établir par écrit un bailleur conforme à la loi et ne comportant pas de clauses interdites. Enfin, obligation suprême : ne pas pratiquer une sélection en fonction de critères prohibés (mœurs sexuelles, nom de famille, nationalité, handicap, âge…). Le bailleur ne doit pas non plus réclamer des renseignements et / ou des documents ou copies de documents interdits par la loi (dossier médical personnel, copie de relevé bancaire ou postal, extrait de casier judiciaire, carte d’assuré social, production de plus de deux bilans pour un travailleur indépendant…). Pendant la durée de location, le bailleur doit effectuer certaines réparations.

Fournir un logement décent : une obligation centrale

En tant qu’investisseur, si vous souhaitez acquérir un logement en mauvais état pour bénéficier d’un prix avantageux, sachez que vous devrez le retaper pour le transformer en un logement décent avant de le louer. Cette obligation du bailleur est inscrite dans le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 qui détaille longuement les critères de la décence.

Cela signifie que le logement ne doit pas présenter de risques qui pourraient porter atteinte à l’intégrité physique du locataire. Le logement ne doit donc pas être frappé d’insalubrité. L’immeuble doit être dans un bon état d’entretien et de solidité. Les branchements électriques et de gaz ainsi que les équipements de chauffage doivent être conformes aux normes de sécurité.

Quant au logement il doit détenir au moins une pièce principale avec une surface de 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. Pour les logements comprenant une seule pièce, les WC peuvent être situés à l’extérieur du logement mais ils devront néanmoins être facilement accessibles et se situer dans le même immeuble.

En savoir plus

Vous obtiendrez davantage d’informations sur le site internet de  l’ANIL (Agence Nationale pour l’information sur le Logement)

Le bailleur doit également remplir d’autres obligations : il doit notamment effectuer toutes les réparations autres que celles qui incombent au locataire notamment les travaux de rénovation, lui assurer un usage paisible du logement et lui transmettre, gratuitement, s’il le demande, une quittance de loyer et de charge. Le propriétaire doit justifier les charges dont il demande le paiement au locataire.

Une fois par an, le bailleur établit la régularisation de charges, c’est à dire qu’il fait les comptes, et communique au locataire un décompte individuel et précis des dépenses qui lui ont été imputés. Le locataire dispose alors d’un mois ( article 23, 3° loi 89-462 sur les rapports locatifs) pour effectuer les vérifications, et s’il le souhaite se déplacer chez le bailleur pour consulter les pièces justificatives.

L’Anah (Agence national pour l’amélioration de l’Habitat), qui a pour objet d’aider à l’amélioration des logements locatifs privés, peut attribuer des subventions aux propriétaires privés pour réhabiliter certains logements achevés depuis au moins quinze ans. Des informations pratiques sont disponibles sur leur site.

Un diagnostic immobilier pour le locataire

Pour que le locataire soit informé plus précisément sur certains aspects de l’état du logement, le bailleur doit désormais fournir un ensemble de documents concernant :

  • sa performance énergétique,
  • l’existence éventuelle de plomb dans les peintures et revêtements des murs,
  • et les éventuels risques naturels et technologiques.

Le diagnostic de performance énergétique datant de moins de 10 ans annexé à tout nouveau contrat de location ou lors du renouvellement du bail si sa durée de validité est expiré concerne toutes les locations à usage d’habitation (maison appartement..). Simplement informatif, ce document ne peut pas être utilisé contre le bailleur (article L 134-3-1, code de la construction et de l’habitation.

Le constat des risques d’exposition au plomb (risque d’une maladie appelée saturnisme) est annexé à tout bail d’une maison ou d’un appartement dont la construction a été achevée avant le 1er janvier 1949 quelle que soit la zone géographique.
L’absence de ce constat engage la responsabilité pénale du bailleur. ( article L 1334-7, code de la santé publique).
Le constat des risques d’exposition au plomb doit être renouvelé à l’issue d’une période de six ans, sauf si le constat d’origine était négatif, c’est à dire qu’il déclarait l’absence de plomb.

Le troisième diagnostic est obligatoire et annexé au bail si la maison ou l’immeuble collectif est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles.

Le bailleur doit également informer par écrit le locataire de tout sinistre du à l’un de ces risques (sècheresse, inondation, accident chimique…) survenu depuis qu’il est propriétaire.
Si ce diagnostic n’est pas fourni ou est incorrect, le locataire peut demander au juge la résiliation (annulation) du bail ou une diminution du loyer ( article L 125-5 et R 125-26, code de l’environnement)
Pour savoir si le logement est situé dans une telle zone, vous pouvez vous renseigner à la mairie du lieu où se situe l’immeuble ou le terrain, à la préfecture du département ou sur le site internet du département.

Choisir entre louer en meublé ou non meublé

La location en non meublé consiste à mettre à la disposition du locataire un bien nu, c’est-à-dire un bien sans meubles, mais équipé d’éléments indispensables (rattachés aux murs) comme un évier et un lavabo avec points d’eau, un système de chauffage, un éclairage dans chaque pièces, …

La location en meublé consiste à louer un bien immobilier suffisamment équipé en mobilier et en équipements de la maison pour que le locataire puisse s'y installer et y vivre immédiatement.

Le décret du 31 juillet 2015 a fixé la liste des éléments de mobilier nécessaires au logement meublé constituant la résidence principale du locataire.Cela comprend notamment

  • Une literie comprenant couette ou couverture ;
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • Des plaques de cuisson ;
  • Un four ou un four à micro-ondes ;
  • Un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6 °C ;
  • La vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • Des ustensiles de cuisine ;
  • Une table et des sièges ;
  • Des étagères de rangement ;
  • Des luminaires ;
Créé le 04 février 2010 - Dernière mise à jour le 26 septembre 2016
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21 commentaire(s)  
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L’équipe de l’IEFP, publié le 26/09/2016 12:25

Bonjour,

Nous vous conseillons de contacter votre ADIL : https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/ qui pourra vous aiguiller sur ce point.

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

colmane , publié le 23/09/2016 15:28

bonjour mon bailleur social effectue des travaux de renovation donc je suis dans l obligation de demenager pendant 3 mois il me propose une chambre de 13m2 alors qu il m avait attribué un studio de 28m2; recevant regulierement mes enfants et ayant acquis des meubles qu il me propose de stocker dans un container je vous demande conseille . A t il le droit de me demenager pour une surface inferieur a celle que j occupe

L’équipe de l’IEFP, publié le 05/09/2016 12:56

Réponse à Tata425
Bonjour,

Non, cela relèverait d'une procédure judiciaire, a priori. Il conviendrait de vérifier que les travaux effectués correspondent bien à vos besoins. Nous vous conseillons de prendre l'attache de l'ADIL de votre département afin de connaître les éventuels recours possibles :https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

arba , publié le 04/09/2016 17:30

Bonjour, je suis étonné que le bailleur n'ait pas à fournir la preuve de sa propriété du bien qu'il veut louer ? comme si cela allait de soi ? il peut demander tout ce qu'il veut au locataire mais ne justifie de rien... et si les crédits d'achat ne sont pas à jour et que le logement est saisi, que devient le locataire ? Les garanties sont à sens unique !

tata425 , publié le 02/09/2016 12:30

bonjour, depuis 2 ans j'ai des problèmes d'humidité et de moisissure chez moi.je sus locataire et je loue la maison a une agence. mon enfant est asthmatique et moi aussi.. le proprio fait sans cesse des travaux mais rien y fait le problème est toujours la. avec un certificat attestant que nous somme asthmatique ,ai-je le droit d'exiger a l'agence ou au proprio de me reloger?

L’équipe de l’IEFP, publié le 22/06/2016 13:03

Bonjour,

Sur cette question technique, il conviendrait de prendre conseil auprès de l'Adil de votre département : https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

Meilleures salutations.

L'Equipe de Lafinancepourtous.com

Aurel , publié le 21/06/2016 17:47

Bonjour je suis dans un appartement plutôt correcte mais je voulais savoir car j'ai signé mon bail et il était écrit f4 alors que j'ai que 2 chambres fermer et une qui est coller à mon séjour avec une ouverture de plus de 1m70 et elle fais moin de 9m carré, j'ai le 1% logements il on voulu me reloger des un vrai f4 mais à était refuser pur causse je suis déjà dans un f4 on t-il le droit? Merci part avance

L’équipe de l’IEFP, publié le 23/05/2016 15:51

Bonjour,

Le décret du 30 janvier 2002 (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000005632175&dateTexte=20110729) précise qu'un logement décent est au moins égal à 9m2. Un logement inférieur à cette dimension serait juridiquement impropre à la location. Cette situation en principe vous oblige. Vous pouvez consulter un avocat afin de voir comment régulariser au mieux cette situation.

Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com

Gina , publié le 22/05/2016 18:18

Bonjour, je suis en train d’acquérir un immeuble ou il y a un logement <9m² loué depuis 2005. Est-ce que le locataire peut me demander la mise en conformité du logement ou la révision du loyer après l'achat de cet immeuble (sachant que depuis 10 ans il n'a rien remarqué ou demandé). Merci

L’équipe de l’IEFP, publié le 28/04/2016 11:13

Bonjour,

Si vous avez loué un logement en meublé, vous devez disposer d'au moins :
n ce qui concerne les meubles les plus couramment mis à disposition, on trouvera :

un couchage (lit ou canapé) avec une couette ou une couverture,
une table, des chaises,
un placard de rangement,
des luminaires,
volets, rideaux ou stores dans les chambres.

En ce qui concerne le matériel nécessaire à la vie courante, on trouvera :

la vaisselle (assiettes, couverts, verres, etc.),
l'électroménager usuel (plaque de cuisson ou cuisinière et réfrigérateur),
les ustensiles de cuisine (casseroles, poêles).
La cave et le garage n'est pas une obligation.
S'il s'agit d'un logement nu, rien n'est imposé.

Meilleures salutations.
L’Equipe de Lafinancepourtous.com

 
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