Les obligations du bailleur

Etre un bailleur induit un ensemble d’obligations : offrir un logement décent au locataire, effectuer les rénovations incombant au propriétaire, justifier les charges, fournir une quittance…

En tant que bailleur, il est intéressant pour vous de consulter dans la Section Louer sa résidence principale ou secondaire , la partie sur le cadre réglementaire de la location

Vous verrez les points importants que doit aborder le contrat de bail et la nécessité de réaliser un état des lieux sérieux lors de l’arrivée du locataire dans le logement.

Etre un bailleur induit un ensemble d’obligations, la plus importante étant de fournir un logement décent au locataire qu’il s’agisse d’une location meublée ou non meublée.

Il doit également établir par écrit un bailleur conforme à la loi et ne comportant pas de clauses interdites. Enfin, obligation suprême : ne pas pratiquer une sélection en fonction de critères prohibés (mœurs sexuelles, nom de famille, nationalité, handicap, âge…). Le bailleur ne doit pas non plus réclamer des renseignements et / ou des documents ou copies de documents interdits par la loi (dossier médical personnel, copie de relevé bancaire ou postal, extrait de casier judiciaire, carte d’assuré social, production de plus de deux bilans pour un travailleur indépendant…). Pendant la durée de location, le bailleur doit effectuer certaines réparations.

Fournir un logement décent : une obligation centrale

En tant qu’investisseur, si vous souhaitez acquérir un logement en mauvais état pour bénéficier d’un prix avantageux, sachez que vous devrez le retaper pour le transformer en un logement décent avant de le louer. Cette obligation du bailleur est inscrite dans le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 qui détaille longuement les critères de la décence.

Cela signifie que le logement ne doit pas présenter de risques qui pourraient porter atteinte à l’intégrité physique du locataire. Le logement ne doit donc pas être frappé d’insalubrité. L’immeuble doit être dans un bon état d’entretien et de solidité. Les branchements électriques et de gaz ainsi que les équipements de chauffage doivent être conformes aux normes de sécurité.

Quant au logement il doit détenir au moins une pièce principale avec une surface de 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. Pour les logements comprenant une seule pièce, les WC peuvent être situés à l’extérieur du logement mais ils devront néanmoins être facilement accessibles et se situer dans le même immeuble.

Le bailleur doit également remplir d’autres obligations : il doit notamment effectuer toutes les réparations autres que celles qui incombent au locataire notamment les travaux de rénovation, lui assurer un usage paisible du logement et lui transmettre, gratuitement, s’il le demande, une quittance de loyer et de charge. Le propriétaire doit justifier les charges dont il demande le paiement au locataire.

Une fois par an, le bailleur établit la régularisation de charges, c’est à dire qu’il fait les comptes, et communique au locataire un décompte individuel et précis des dépenses qui lui ont été imputés. Le locataire dispose alors d’un mois ( article 23, 3° loi 89-462 sur les rapports locatifs) pour effectuer les vérifications, et s’il le souhaite se déplacer chez le bailleur pour consulter les pièces justificatives.

L’Anah (Agence national pour l’amélioration de l’Habitat), qui a pour objet d’aider à l’amélioration des logements locatifs privés, peut attribuer des subventions aux propriétaires privés pour réhabiliter certains logements achevés depuis au moins quinze ans. Des informations pratiques sont disponibles sur leur site.

Un diagnostic immobilier pour le locataire

Pour que le locataire soit informé plus précisément sur certains aspects de l’état du logement, le bailleur doit désormais fournir un ensemble de documents concernant :

• sa performance énergétique,
• l’existence éventuelle de plomb dans les peintures et revêtements des murs,
• et les éventuels risques naturels et technologiques.

Le diagnostic de performance énergétique datant de moins de 10 ans annexé à tout nouveau contrat de location ou lors du renouvellement du bail si sa durée de validité est expiré concerne toutes les locations à usage d’habitation (maison appartement..). Simplement informatif, ce document ne peut pas être utilisé contre le bailleur (article L 134-3-1, code de la construction et de l’habitation.

Le constat des risques d’exposition au plomb (risque d’une maladie appelée saturnisme) est annexé à tout bail d’une maison ou d’un appartement dont la construction a été achevée avant le 1er janvier 1949 quelle que soit la zone géographique.
L’absence de ce constat engage la responsabilité pénale du bailleur. ( article L 1334-7, code de la santé publique).
Le constat des risques d’exposition au plomb doit être renouvelé à l’issue d’une période de six ans, sauf si le constat d’origine était négatif, c’est à dire qu’il déclarait l’absence de plomb.

Le troisième diagnostic est obligatoire et annexé au bail si la maison ou l’immeuble collectif est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles.

Le bailleur doit également informer par écrit le locataire de tout sinistre du à l’un de ces risques (sècheresse, inondation, accident chimique…) survenu depuis qu’il est propriétaire.
Si ce diagnostic n’est pas fourni ou est incorrect, le locataire peut demander au juge la résiliation (annulation) du bail ou une diminution du loyer ( article L 125-5 et R 125-26, code de l’environnement)
Pour savoir si le logement est situé dans une telle zone, vous pouvez vous renseigner à la mairie du lieu où se situe l’immeuble ou le terrain, à la préfecture du département ou sur le site internet du département.

Choisir entre louer en meublé ou non meublé

La location en non meublé consiste à mettre à la disposition du locataire un bien nu, c’est-à-dire un bien sans meubles, mais équipé d’éléments indispensables (rattachés aux murs) comme un évier et un lavabo avec points d’eau, un système de chauffage, un éclairage dans chaque pièces, …

La location en meublé consiste à louer un bien immobilier suffisamment équipé en mobilier et en équipements de la maison pour que le locataire puisse s'y installer et y vivre immédiatement.

Il n’existe pas de texte législatif qui précise la liste des meubles obligatoires que doit contenir un logement meublé pour obtenir cette qualification.

En ce qui concerne les meubles les plus couramment mis à disposition, on trouvera :

• un couchage (lit ou canapé) avec une couette ou une couverture,
• une table, des chaises,
• un placard de rangement,
• des luminaires,
• volets, rideaux ou stores dans les chambres.

En ce qui concerne le matériel nécessaire à la vie courante, on trouvera :

• la vaisselle (assiettes, couverts, verres, etc.),
• l'électroménager usuel (plaque de cuisson ou cuisinière et réfrigérateur),
• les ustensiles de cuisine (casseroles, poêles).