Avantages et risques de l’investissement locatif

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Le placement locatif comporte un certain nombre d’avantages : se constituer un patrimoine sur le long terme, percevoir des revenus complémentaires, habiter le bien à ses vieux jours, l’attribuer à ses proches… Mais il n’est pas sans risques.

Le placement locatif comporte un certain nombre d’avantages

  • Le premier d’entre eux est la possibilité de s’assurer un revenu pour l’avenir et ainsi compléter sa retraite. A l’heure où il est désormais acquis que les actifs d’aujourd’hui toucheront moins de revenus une fois à la retraite, la perspective de pouvoir maintenir son pouvoir d’achat grâce aux revenus locatifs est intéressante.

  • A cela s’ajoute la possibilité d’habiter le bien immobilier pendant ses vieux jours, ou même à l’issue de la période de location obligatoire. Avant de pouvoir l’habiter l’investisseur loue le bien. Néanmoins, pour que le placement soit intéressant, il est nécessaire de s’assurer que le crédit immobilier sera bien remboursé avant la fin de la vie active.

  • Le logement peut également être attribué à ses proches (descendants ou ascendants) pour leur permettre d’être logés convenablement et avec un loyer attractif. L’investissement locatif devient alors un moyen d’aider ses proches à une époque où il devient très difficile de se loger en France, du fait du renchérissement des loyers et des prix immobiliers sur les dernières années.

  • De plus, investir dans l’immobilier en ayant une approche à long terme permet de se constituer un patrimoine qui pourra ensuite être transmis.

  • Alors qu’il est difficile d’emprunter pour financer l’achat d’autres placements financiers, l’immobilier présente le grand avantage de pouvoir être financé par l’emprunt. Grâce aux loyers qu’il perçoit, l’investisseur peut alors rembourser pour partie le crédit immobilier. A l’échéance de ce prêt il devient le détenteur d’un patrimoine, alors que sa mise de départ était parfois très faible.

A cela s’ajoute un ensemble de dispositions fiscales pour inciter à investir dans l’immobilier. Les lois encourageant l’immobilier locatif ont toujours été nombreuses ! Actuellement, c’est la loi Pinel qui permet d’investir dans l’immobilier neuf en bénéficiant d’un avantage fiscal. Mais bien évidemment, ceux qui ont investi dans des dispositifs antérieurs à ce dispositif continuent à bénéficier des avantages fiscaux prévus, dans la mesure où ils respectent les obligations mises à leur charge (limitation du loyer, parfois ressources plafonnées du locataire…).

Risques de l’investissement locatif

Les risques de l’investissement locatif doivent être bien considérés. En effet, tout le schéma décrit repose sur l’idée que l’investisseur parvient à louer le bien immobilier et donc à percevoir des revenus locatifs. Or, le marché immobilier souffre, selon les localisations, d’un déséquilibre entre l’offre et la demande, et certains logements ne parviennent pas à trouver de locataire, notamment dans des régions où l’activité économique est limitée. Ou sont loués par intermittence, avec des périodes de vacance trop importantes.

L’autre risque majeur est que le bien soit loué mais à un loyer insuffisant, qui ne permette pas à l’investisseur de rentabiliser son investissement ou que les travaux d’entretien à y effectuer soient très lourds. 

Enfin, dernier risque, notamment s’agissant des biens acquis dans le cadre des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, ces biens ne sont pas toujours faciles à revendre, ne serait-ce que parce que, à l’expiration de la période pendant laquelle la revente est interdite à qui veut bénéficier de la carotte fiscale, tout le monde se met à vendre, ce qui a pour effet de faire baisser les prix. Cet effet sera d’autant plus vrai que le bien sera peu rentable (loyer faible ou mauvais payeurs).

    15 commentaires sur “Avantages et risques de l’investissement locatif”
    1. Bonjour
      Nous souhaitons acquérir un bien immobilier pour le louer. Nous avons trouvé une maison louable de suite mais avec des travaux à faire dans plusieurs années. Nous savons que ces travaux sont defiscalisables mais devons nous les inclure dans le crédit de base (avec l’achat de la maison) ou faire un 1er credit correspondant à la maison puis un second pour les travaux qui ne seront fait que dans quelques années ?
      Merci

      1. Bonjour

        A priori si les travaux sont réalisés plus tard, il faut souscrire deux crédits. Voyez avec votre conseiller.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    2. Bonsoir
      Je souhaite payer cash mon appart et le louer à un particulier.
      Je ne veux pas entendre parler de crédit ou de réduction d impôts sur les intérêts d emprunt car mon bien sera payé cash.
      Quels seront mes avantages et inconvénients dans mon cas perso?

      1. Bonjour,
        Quel que soit le mode de financement de votre acquisition, vous devez être attentif aux caractéristiques de votre futur bien : sa situation, sa qualité de construction… Vous pouvez acquérir votre bien, dans l’ancien ou dans le neuf, de manière classique ou dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation. Pour mesurer les avantages et les inconvénients de ces différentes possibilités, il serait préférable de consulter au préalable un notaire.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    3. Bonjour, je souhaiterais investir dans du locatif. Pourriez vous me dire si les banques prennent en compte le futur loyer perçu dans le calcul du taux d’endettement ? Une banque m’a dit oui à hauteur 70% et l’autre non car il y a un risque de loyer impayé, y a-t-il une généralité ? Une loi ?

      1. Bonjour
        Il n’y a pas de règle précise à ce sujet. Les banques peuvent décider d’intégrer une partie du loyer ou pas pour calculer votre endettement. Tout dépend de l’analyse de la valeur du bien, du marché locatif, de votre relation bancaire…
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    4. Bonjour,

      Il convient de préparer votre projet en connaissant votre objectif, vos capacités financières, en mesurant durée de cet investissement et l’impact fiscal qu’il avoir.
      Comme pour tout investissement immobilier, la qualité, la situation et la proximité de transports et de commerce , de votre futur bien sont essentielles.
      Vous pouvez opter pour un achat dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation ou le faire de manière plus classique en prospectant dans l’ancien ou le neuf.
      Prenez le temps de mûrir ce projet, de comparer les biens, d’évaluer les coûts et de sécuriser votre achat en consultant préalablement un notaire.

      Meilleures salutations.
      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    5. Bonjour Rolland,

      Je suis complètement d’accord avec vous sur le fait que beaucoup d’investissements locatifs neufs ne tiennent pas la route en terme de rendement locatif. Est-ce souhaitable de devoir sortir de l’argent de sa poche tous les mois pour combler le fossé entre le loyer perçu et la mensualité due ? Non ! Pour cela vous ne devez pas investir dans le neuf et rechercher de l’ancien. Maintenant, si vous n’avez pas le temps… C’est mieux qu’un livret A 😉

      Romuald

    6. Vous ne parlez pas de la CSG RDS de la taxe foncière et évidement pas non plus du fait que vos loyer sont considérés comme revenu . Faisant ainsi gonfler votre déclaration d’impotS sur le revenu ….
      En ce qui me concerne cela devient de l’utopie de faire croire aux gens qu’ils se feront une complémentaire retraite avec de tels placements .
      Plus on investi plus on se fait taxer .
      Et tres important la plupart des programme immo ne tiennent pas la route en terme de rentabilité .
      CORDIALEMENT ROLAND

      1. Bonjour, oui tout il me semble mais je ne suis pas une experte que la csg rds est un coût pas négligeable les prélèvements sociaux sur le foncier sont élevés. Pouvez-vous m’indiquer le taux % de ces frais, qui sont je pense indiqué sur l’avis d’impôt sur le revenus et qui gonfle donc l’impôt si ce n’est pas de la défiscalisation comme pinel etc…

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