Calcul de la base d’imposition de la plus-value immobilière

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La base d’imposition est le montant net retenu pour l’application des abattements par année de détention. Certains coûts peuvent être déduits. Un exemple pour mieux comprendre…

Les éléments du calcul

La base d’imposition des plus-values est calculée en faisant la différence entre le prix de vente (duquel on déduit certains frais) et le prix d’achat (auquel on rajoute certains frais).

Le prix de vente retenu est celui enregistré dans l’acte de vente ; on peut le minorer des frais liés à la cession, comme par exemple les diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière, ainsi que du montant de la TVA acquittée.

Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine augmenté de certains frais comme la commission d’agence, les frais de notaire, les droits de donation … A défaut de pouvoir justifier ces frais réels sur présentation de factures, il est admis une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %. 

Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.

C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement pour années de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et les contributions sociales de 17,2 % au 1er janvier 2018.

Vous avez acquis en 2007 un bien immobilier pour la somme de 130.000 euros ; vous avez effectué des travaux pour 13.500 euros et l’avez occupé en résidence secondaire. Vous le vendez en 2022 pour 200.000 euros.

Détermination de votre prix de vente

  • 200.000-500 € (frais de diagnostics sur facture) = 199 500 euros

Détermination de votre prix d’achat :

  • 130.000 + 7,5 % (forfait pour frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux*) =  159.250 euros 

    (*) On retiendra ici le forfait travaux de 15% de 130 000 €, soit 19 500 euros au lieu du montant réel des travaux de 13 500 € car le forfait est plus intéressant.

Votre plus-value imposable est donc de 199 500 – 159 250 = 40 250 euros.

Pour 15 années de détention du bien, vous bénéficiez d’un abattement de 60 % pour l’impôt de plus-value, soit 40 250 – 60 % = 16 100 € (base d’imposition du taux de 19 %), et d’un abattement de 16,50 % pour les prélèvements sociaux, soit 40 250 – 16,50 % = 33 609 euros (base d’imposition du taux de 17,2 %).

Le taux d’imposition est de 19 % (plus-values) + 17,2 % (cotisations sociales) sur chacune de ces bases d’imposition, soit 16 100 euros x 19 % (= 3 059 euros) + 33 609 euros x 17,2 % (= 5 780 euros).  Ce qui représente au total 8 839 euros.

Vous aurez donc 8 839 euros à payer au titre de l’imposition sur votre plus-value immobilière.

    13 commentaires sur “Calcul de la base d’imposition de la plus-value immobilière”
    1. Bonjour,

      En principe, c’est à votre notaire de remplir cette déclaration. Toutefois, vous pouvez le faire sur la case 3 VZ, en principe.

      Meilleures salutations

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. Bonjour,

      Non, il faut juste noter le montant pour simple information du Fisc. L’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé deux fois. Il sera uniquement pris en compte pour déterminer votre revenu fiscal de référence.

      Meilleures salutations.

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. Bonjour,
      Le montant net de plus value imposable ligne 50 du formulaire 2048 remis par notaire, a reporter sur notre déclaration de revenu est il pris en consideration en plus du revenu pour le calcul de l’impot ? Ce qui reviendrait a dire que les services fiscaux prélèvent à deux reprises sur une plus value immobilière !!!

    4. Bonjour,

      Vous avez parfaitement raison. Nous allons donc le préciser. Merci de votre lecture attentive.

      Meilleures salutations.

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    5. Bonjour
      Comme beaucoup de sites vous semblez oublier de préciser qu’il y a une obligation déclarative sur la 2042 . Les conséquences peuvent être douloureuses et s’apparenter à une double peine pour ceux dont le taux marginal est supérieur à 19% .

    6. Bonjour,

      Votre foyer fiscal sera redevable de la plus-value immobilière. Il y a solidarité devant l’impôt dans le cadre du PACS. L’ensemble des partenaires en sont donc redevable.

      Meilleures salutations.

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    7. je suis pacsé et vends ma résidence secondaire qu’en est il de la plus-value du fait que ce soit ma conjointe qui est propriétaire de notre résidence princpale

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