Calcul de la base d’imposition de la plus-value immobilière

la finance pour tous

La base d’imposition est le montant net retenu pour l’application des abattements par année de détention. Certains coûts peuvent être déduits. Un exemple pour mieux comprendre…

Les éléments du calcul

La base d’imposition des plus-values est calculée en faisant la différence entre le prix de vente (duquel on déduit certains frais) et le prix d’achat (auquel on rajoute certains frais).

Le prix de vente retenu est celui enregistré dans l’acte de vente ; on peut le minorer des frais liés à la cession, comme par exemple les diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière, ainsi que du montant de la TVA acquittée.

Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine augmenté de certains frais comme la commission d’agence, les frais de notaire, les droits de donation … A défaut de pouvoir justifier ces frais réels sur présentation de factures, il est admis une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %. 

Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.

C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement pour années de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et les contributions sociales de 17,2 % au 1er janvier 2018.

Vous avez acquis en 2009 un bien immobilier pour la somme de 130.000 euros ; vous avez effectué des travaux pour 13.500 euros et l’avez occupé en résidence secondaire. Vous le vendez en 2024 pour 200.000 euros.

Détermination de votre prix de vente

  • 200.000-500 € (frais de diagnostics sur facture) = 199 500 euros

Détermination de votre prix d’achat :

  • 130.000 + 7,5 % (forfait pour frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux*) =  159.250 euros 

    (*) On retiendra ici le forfait travaux de 15% de 130 000 €, soit 19 500 euros au lieu du montant réel des travaux de 13 500 € car le forfait est plus intéressant.

Votre plus-value imposable est donc de 199 500 – 159 250 = 40 250 euros.

Pour 15 années de détention du bien, vous bénéficiez d’un abattement de 60 % pour l’impôt de plus-value, soit 40 250 – 60 % = 16 100 € (base d’imposition du taux de 19 %), et d’un abattement de 16,50 % pour les prélèvements sociaux, soit 40 250 – 16,50 % = 33 609 euros (base d’imposition du taux de 17,2 %).

Le taux d’imposition est de 19 % (plus-values) + 17,2 % (cotisations sociales) sur chacune de ces bases d’imposition, soit 16 100 euros x 19 % (= 3 059 euros) + 33 609 euros x 17,2 % (= 5 780 euros).  Ce qui représente au total 8 839 euros.

Vous aurez donc 8 839 euros à payer au titre de l’imposition sur votre plus-value immobilière.

    42 commentaires sur “Calcul de la base d’imposition de la plus-value immobilière”
    1. Bonjour, j’ai un bien en nue propriete avec mon frére construite en 2007 sur un terrain achete en 2006 pour 3000 euro , La maison à été construite en 2007 , mon pere y vivait jusqu’en 2019 date de son deces , nous vendons le bien 222 000 euros , mais nous ne trouvons aucune facture pour estimer le prix du bien lors de sa construction ,et c’est devenu depuis son deces une residence secondaire , sur quelle base va se referer le fisc ou le notaire pour calculer les impots sur la plus value , va t’on devoir faire estimer le bien ?

      1. Bonjour

        La base de calcul est celle de la valeur déclarée lors du démembrement en 2007. Cela pose effectivement un problème si vous ne retrouvez aucun document permettant de fixer une valeur lors de la construction. Voyez avec le notaire pour avoir plus d’informations.
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    2. Bonjour
      jai une question concernant le forfait travaux dans le calcul de la plue value
      En ce qui concerne des appartements dans un immeuble neuf , est ce que apres le cap des 5 ans de propriete ce forfait travaux est applicable ou non en cas de revente ?
      merci pour votre eclairage

      1. Bonjour

        Oui, le forfait travaux est applicable également dans le neuf.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    3. bonjour
      est ce que l’inflation peut minimiser le prix de vente
      en effet un bien acheté il y a 4 ans 100000 vaudrait au bas mot 112000 rien qu a cause de l’inflation …donc pourquoi payer de l’immpot sur une dévalorisation de monnaie???

      1. Bonjour

        On ne peut pas prendre en compte l’inflation dans le calcul. Il est possible d’ajouter un forfait travaux.

        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    4. Bonjour j’ai acheté mon bien à 78.000, et j’ai fais les travaux pour 58.000 euros( mais je n’ai pas les factures d’ entreprise, c’est moi qui a fait les travaux, je n’ai que les factures des materiels que j’ai acheté).
      Est ce que les factures des materiels sont pris en compte dans le calcul de plus value?
      merci

      1. Bonjour
        Vous pouvez effectivement déduire les factures comme expliqué dans cet article. Le notaire pourra vous faire les calculs.

        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    5. Bonjour, nous vendons actuellement un immeuble en sci à l’IR. sur le compromis le bien est vendu 310000 €. La valeur d’acquisition est de 245000€. les FAI sont à notre charge. Afin de calculer correctement l’impôt sur la plus-value, devons nous prendre pour valeur de cession du bien 310000€, ou devons-nous déduire de cette somme les FAI.
      En vous remerciant par avance.

      1. Bonjour

        Les frais d’agence sont déductibles du prix de vente comme précisé dans cet article.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    6. bonjour
      je vends une maison que je loue depuis 2019 suite à l’achat
      achat 55000€
      travaux par mes soins 10000€ englobé dans le même crédit
      si je vends , le calcul de plus value se fait sur 55000€ ou sur 65000€ ?
      Merci

      1. Bonjour

        Sauf à avoir des factures sur ces travaux, vous pouvez opérer une déduction forfaitaire de 15 % sur le prix d’acquisition comme expliqué dans cet article. Et pour le calcul de la plus-value, tout dépend avant tout du montant de la vente. Voyez avec votre notaire qui vous fera les calculs.

        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    7. Bonjour, peut-on inclure les frais de courtage lors de la majoration du prix d’acquisition pour la détermination de la plus-value lors d’une vente ? Je ne trouve pas de definition claire sur ce point. En vous remerciant d’avance

42 commentaires

Commenter