Quels biens sont concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?
Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI.
Quel est le taux d’imposition des plus-values ?
La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %.
Les plus-values sont exonérées au terme de 22 ans : Abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention de 6 % par année à compter de la 6e année jusqu’à la 21e année et de 4 % la 22e année. Mais les prélèvements sociaux restent calculés sur 30 ans.
Tableau de calcul rapide de l’imposition sur la plus-value selon la durée de détention du bien
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Abattement sur l’IR (19 %) |
Abattement sur les prélèvements sociaux (17,2 %) |
Pourcentage total des droits à Payer (IR + CSG) |
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Avant 5 ans |
0 |
0 |
36,20 % |
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6 ans |
6 % |
1,65 % |
34,78 % |
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7 ans |
12 % |
3,30 % |
33,35 % |
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8 ans |
18 % |
4,95 % |
31,93 % |
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9 ans |
24 % |
6,60 % |
30,50 % |
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10 ans |
30 % |
8,25 % |
29,08 % |
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11 ans |
36 % |
9,90 % |
27,66 % |
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12 ans |
42 % |
11,55 % |
26,23 % |
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13 ans |
48 % |
13,20 % |
24,81 % |
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14 ans |
54 % |
14,85 % |
23,39 % |
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15 ans |
60 % |
16,50 % |
21,96 % |
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16 ans |
66 % |
18,15 % |
20,54 % |
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17 ans |
72 % |
19,80 % |
19,11 % |
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18 ans |
78 % |
21,45 % |
17,69 % |
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19 ans |
84 % |
23,10 % |
16,27 % |
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20 ans |
90 % |
24,75 % |
14,84 % |
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21 ans |
96 % |
26,40 % |
13,42 % |
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22 ans |
100 % |
28 % |
12,38 % |
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23 ans |
100 % |
37 % |
10,84 % |
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24 ans |
100 % |
46 % |
9,29 % |
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25 ans |
100 % |
55 % |
7,74 % |
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26 ans |
100 % |
64 % |
6,19 % |
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27 ans |
100 % |
73 % |
4,64 % |
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28 ans |
100 % |
82 % |
3,10 % |
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29 ans |
100 % |
91 % |
1,55 % |
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30 ans |
100 % |
100 % |
0,00 % |
Vous avez acquis il y a 15 ans un bien immobilier locatif pour la somme de 130 000 euros. Vous avez effectué des travaux pour 13 500 euros.
Vous le vendez pour 200 000 euros.
Détermination de votre prix de vente
200 000 € – 500 € (frais de diagnostics sur facture) = 199 500 €
Détermination de votre prix d’achat
130 000 € + 7,5 % (forfait frais d’acquisition) + 15 % (forfait travaux) = 159 250 €
Votre plus-value est donc de 199 500 – 159 250 = 40 250 €
- Vous bénéficiez d’un abattement de 60 % pour 15 années de détention au titre de l’Impôt sur le revenu et de 16,5 % au titre des prélèvements sociaux
- Le taux d’imposition global est de 21,96 %
Soit 40 250 X 21,96 % = 8 838 €
Vous aurez donc 8 838 euros à payer au titre de l’imposition sur votre plus-value immobilière.
Une surtaxe sur les plus-values élevées
Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.
Elle s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir (et les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values telles que la résidence principale).
Barème de la surtaxe sur la plus-value immobilière
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Montant de la plus-value imposable |
Montant de la taxe |
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De 50 001 € à 60 000 € |
2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20 |
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De 60 001 € à 100 000 € |
2 % PV |
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De 100 001 € à 110 000 € |
3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10 |
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De 110 001 € à 150 000 € |
3 % PV |
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De 150 001 € à 160 000 € |
4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100 |
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De 160 001 e à 200 000 € |
4 % PV |
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De 200 001 € à 210 000 € |
5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100 |
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De 210 001 € à 250 000 € |
5 % PV |
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De 250 001 € à 260 000 € |
6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100 |
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Supérieure à 260 000 € |
6 % PV |
PV = montant de la plus-value imposable
En cas de pluralité de cédants (couple marié ou pacsé, concubins ou tous autres indivisaires), l’appréciation du seuil de 50 000 euros de plus-values s’effectue individuellement à hauteur de la quote-part détenue par chacun dans le bien vendu.
Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros. Les époux ne sont donc pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque chacune de leur quote-part est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 euros.
Je suis propriétaire d’un viager occupé depuis 5 ans et également propriétaire d’une autre maison qui est mon domicile principal. Je vis seul. Ayant des problèmes de santé sérieux, la probabilité que je décède avant ma locataire (viager) est très grande. Mes enfants vendront alors ma résidence principale et garderont le viager jusqu’au décès de la locataire puis vendront aussi cette maison. La plus value serait aujourd’hui de l’ordre de 170000€ pour cette maison. Mes enfants seront-ils taxés au titre de la plus value lors de la vente de la maison aujourd’hui en viager ?
Bonjour
Si vos enfants reprennent le viager, c’est la taxation classique qui intervient (en fonction de la durée de détention du bien), avec plusieurs cas d’exonérations prévus par la loi. Nous vous conseillons de consulter votre notaire afin d’envisager toutes les solutions possibles.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour,
Mon épouse et moi sommes propriétaires d’un bien acquis en 2001 pour la somme de 76 000€ et pour lequel nous avons une proposition d’achat à 230 000€ ( les prix sont montés, il est bien situé…).
Il ne s’agit pas de notre residence principale car je suis logé par nécessité absolue de service. Si je comprends bien, la plus-value sera taxée à 12,38% ( 22 ans de propriété, cf le tableau) ? Ou dois-je rajouter 4% de plus value ? (plus value estimée: 156 000€…)
Merci pour votre réponse.
Cdlt.
Bonjour
S’il s’agit de votre première cession d’un bien immobilier vous pouvez être exonéré. Voyez avec le notaire en charge de cette transaction afin qu’il vous calcule les droits à payer, car d’autres déductions peuvent être opérée sur le prix de vente. https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/calcul-de-la-base-dimposition-de-la-plus-value-immobiliere/
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, je vends un bien à letranger que je detiens avec ma soeur et pour lequel il y a une plus-value de 75 000€. Etant residente fiscale française mais elle non, devrais-je considerer ma part de plus value comme etant de 75000€ ou bien de la moitié ?
merci pour vos retours
Bonjour
Tout dépend de la convention fiscale signée avec ce pays. Il faut demander à un notaire sur place plus d’infrmations sur les modalités de réglement des frais.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Bonjour, je me permets de vous contacter car j’ai un appartement depuis 4 ans que j’ai mis en location depuis l’année dernière. Ce n’est donc plus ma résidence principale. Je souhaite le vendre pour racheter une maison, mais je pense faire une plue value de 90 000€ (environ). J’ai vu sur le site des impôts, cette information : « Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d’un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :
Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans ».
Me confirmez-vous que je serais exonéré d’impôt sur la plus-value, si je rachète quelque chose dans les 2ans?
Mon locataire vient de m’annoncer son intention de partir, je pensais me remettre en résidence principal si ce n’était pas le cas.
JE vous remercie sincérement de votre retour,
Cordialement,
Pauline
Bonjour
Les deux solutions sont possibles. Effectivement, comme précisé dans cet article https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/plus-values-immobilieres-les-exonerations/ il est possible de bénéficier de l’exonération pour cette vente. Vous pouvez également vous réinstaller dans cette résidence. Voyez avec votre notaire.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
bonjour , non, vous n,e serez pas exonérée car danc votre cas car pour que cette condition d’exonération s’applique vous devez NE PAS ETRE PROPRIETAIRE DE VOTRE RESIDENCE PRINCIPALE DEPUIS PLUS DE 4 ANS. donc ce n’est pas votre cas !
En espérant avoir répondu à temps pour vous …