La taxation des plus-values immobilières

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La fiscalité des plus-values immobilières évolue au gré des réformes. Elles sont taxées à l’impôt au taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % depuis le 1er janvier 2018. Et une surtaxe s’ajoute pour les plus-values élevées.

Quels biens sont concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?

Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI.

Quel est le taux d’imposition des plus-values ?

La plus-value immobilière nette (après abattements)  est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %. 

Tableau de calcul rapide de l’imposition sur la plus-value selon la durée de détention du bien

 

Abattement sur l’IR (19 %)

Abattement sur les prélèvements sociaux (17,2 %)

Pourcentage total des droits à Payer (IR + CSG)

Avant 5 ans

0

0

36,20 %

6 ans

6 %

1,65 %

34,78 %

7 ans

12 %

3,30 %

33,35 %

8 ans

18 %

4,95 %

31,93 %

9 ans

24 %

6,60 %

30,50 %

10 ans

30 %

8,25 %

29,08 %

11 ans

36 %

9,90 %

27,66 %

12 ans

42 %

11,55 %

26,23 %

13 ans

48 %

13,20 %

24,81 %

14 ans

54 %

14,85 %

23,39 %

15 ans

60 %

16,50 %

21,96 %

16 ans

66 %

18,15 %

20,54 %

17 ans

72 %

19,80 %

19,11 %

18 ans

78 %

21,45 %

17,69 %

19 ans

84 %

23,10 %

16,27 %

20 ans

90 %

24,75 %

14,84 %

21 ans

96 %

26,40 %

13,42 %

22 ans

100 %

28 %

12,38 %

23 ans

100 %

37 %

10,84 %

24 ans

100 %

46 %

9,29 %

25 ans

100 %

55 %

7,74 %

26 ans

100 %

64 %

6,19 %

27 ans

100 %

73 %

4,64 %

28 ans

100 %

82 %

3,10 %

29 ans

100 %

91 %

1,55 %

30 ans

100 %

100 %

0,00 %

Vous avez acquis il y a 15 ans un bien immobilier locatif pour la somme de 130 000 euros. Vous avez effectué des travaux pour 13 500 euros. 
Vous le vendez pour 200 000 euros. ​

Détermination de votre prix de vente 

200 000 € – 500 € (frais de diagnostics sur facture) = 199 500 € 

Détermination de votre prix d’achat

130 000 € + 7,5 % (forfait frais d’acquisition) + 15 % (forfait travaux) = 159 250 €

Votre plus-value est donc de 199 500 – 159 250 = 40 250 €

  • Vous bénéficiez d’un abattement de 60 % pour 15 années de détention au titre de l’Impôt sur le revenu et de 16,5 % au titre des prélèvements sociaux
  • Le taux d’imposition global est de 21,96 %

Soit 40 250 X 21,96 % = 8 838 €

Vous aurez donc 8 838 euros à payer au titre de l’imposition sur votre plus-value immobilière​.

Une surtaxe sur les plus-values élevées

Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.

Elle s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir (et les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values telles que la résidence principale).

Barème de la surtaxe sur la plus-value immobilière

Montant de la plus-value imposable

Montant de la taxe

De 50 001 € à 60 000 €

2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20

De 60 001 € à 100 000 €

2 % PV

De 100 001 € à 110 000 €

3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10

De 110 001 € à 150 000 €

3 % PV

De 150 001 € à 160 000 €

4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100

De 160 001 e à 200 000 €

4 % PV

De 200 001 € à 210 000 €

5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100

De 210 001 € à 250 000 €

5 % PV

De 250 001 € à 260 000 €

6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100

Supérieure à 260 000 €

6 % PV

PV = montant de la plus-value imposable

Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros. Les époux ne sont donc pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque chacune de leur quote-part est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 euros.

    75 commentaires sur “La taxation des plus-values immobilières”
    1. Bonjour,
      suite au décès de notre père, la maison occupée par nos parents a été estimée par des agences pour
      500 000€; notre mère continuant à habiter cette maison, un abattement de 20% s’applique en ce qui concerne les frais de succession soit 100 000€ (art764bisCGI)
      Le notaire semble nous indiquer qu’en cas de revente, la plus-value serait relative,non pas à la valeur vénale du bien estimé, mais plutôt sur cette valeur diminuée de l’abattement soit 400 000€.
      Est-ce bien le cas?
      En vous remerciant pour votre réponse.
      Cordialement.

      1. Bonjour

        Tout dépend si vous parlez de la vente du bien par les deux parties (votre mère et vous) ou la cession au décès de votre mère. Dans ce dernier cas, Pour déterminer la valeur de la plus-value imposable, on prend comme référence la valeur de la pleine propriété au moment de la donation de la nue-propriété au cédant.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    2. bonjour
      Relativement à vos exemples chiffrés , je constate qu’un prix d’achat n’est pas actualisé en fonction de l’érosion monètaire : est ce un oubli , ou la réalité ?
      par ailleurs , peut on faire valoir , factures à l’appuis , des travaux de réhabilitation dépassant tres largement le forfait stupide de 15/100 ?
      Merci beaucoup cordialement

      1. Bonjour

        La loi ne prévoit pas de réactualiser le bien en fonction de l’érosion monétaire. Et effectivement si les travaux réalisés (avec facture) dépassent le forfait de 15 %) vous pouvez choisir cette option. Lisez cet article https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/calcul-de-la-base-dimposition-de-la-plus-value-immobiliere/
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    3. bonjour,
      j ai vendu ma résidence secondaire que j avais au Portugal en juillet 2022, puis en novembre 2022, j ai racheté une résidence toujours au Portugal. du coup je me demande combien vais je payer d impots?
      j habite en France. la vente a été de 180000 € dont 8900€ de frais d agence.
      merci

      1. Bonjour

        Il faut voir cette question avec un notaire qui connait bien les ventes internationales.
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    4. Bonjour, comment se calcul la/les plus values dans le cas suivant:
      -achat d’un appartement garage inclu pour location (150 K)
      -revente 5ans plus tard de l appartement SEUL (150 K)
      -revente du garage seul X annee plus tard.
      Merci d’avance

      1. Bonjour

        Nous ne sommes pas habilité à faire ces calculs. Voyez avec votre notaire. Si la vente a lieu dans les 5 premières années, auucun abattement n’est fait sur la plus-value. Vous pouvez toutefois rajouter les frais d’acquisition et un forfait travaux de 15 % comme expliqué dans cet article.
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

        1. Merci pour votre retour, pardon je me suis mal exprimé.
          J ai acheté un appartement avec un garage.
          Si je vends l’appartement SANS le garage, comment sera calculée la plus value de l appartement?
          Dans un deuxieme temps, si je vends le garage seul, comment sera calculée sa plus value?
          PS: à aucun endroit de l’acte de vente n’est precisé le prix seul de l’un ou l’autre.

          1. Bonjour

            Il faut voir avec le notaire pour savoir comment estimer ce garage. Vous pouvez également vous renseigner auprès d’une agence immobilière.
            Meilleures salutations.
            L’équipe de lafinancepourtous.com

    5. Je suis propriétaire d’un viager occupé depuis 5 ans et également propriétaire d’une autre maison qui est mon domicile principal. Je vis seul. Ayant des problèmes de santé sérieux, la probabilité que je décède avant ma locataire (viager) est très grande. Mes enfants vendront alors ma résidence principale et garderont le viager jusqu’au décès de la locataire puis vendront aussi cette maison. La plus value serait aujourd’hui de l’ordre de 170000€ pour cette maison. Mes enfants seront-ils taxés au titre de la plus value lors de la vente de la maison aujourd’hui en viager ?

      1. Bonjour

        Si vos enfants reprennent le viager, c’est la taxation classique qui intervient (en fonction de la durée de détention du bien), avec plusieurs cas d’exonérations prévus par la loi. Nous vous conseillons de consulter votre notaire afin d’envisager toutes les solutions possibles.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    6. Bonjour,
      Mon épouse et moi sommes propriétaires d’un bien acquis en 2001 pour la somme de 76 000€ et pour lequel nous avons une proposition d’achat à 230 000€ ( les prix sont montés, il est bien situé…).
      Il ne s’agit pas de notre residence principale car je suis logé par nécessité absolue de service. Si je comprends bien, la plus-value sera taxée à 12,38% ( 22 ans de propriété, cf le tableau) ? Ou dois-je rajouter 4% de plus value ? (plus value estimée: 156 000€…)
      Merci pour votre réponse.
      Cdlt.

      1. Bonjour

        S’il s’agit de votre première cession d’un bien immobilier vous pouvez être exonéré. Voyez avec le notaire en charge de cette transaction afin qu’il vous calcule les droits à payer, car d’autres déductions peuvent être opérée sur le prix de vente. https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/calcul-de-la-base-dimposition-de-la-plus-value-immobiliere/

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    7. Bonjour, je vends un bien à letranger que je detiens avec ma soeur et pour lequel il y a une plus-value de 75 000€. Etant residente fiscale française mais elle non, devrais-je considerer ma part de plus value comme etant de 75000€ ou bien de la moitié ?
      merci pour vos retours

      1. Bonjour
        Tout dépend de la convention fiscale signée avec ce pays. Il faut demander à un notaire sur place plus d’infrmations sur les modalités de réglement des frais.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    8. Bonjour, je me permets de vous contacter car j’ai un appartement depuis 4 ans que j’ai mis en location depuis l’année dernière. Ce n’est donc plus ma résidence principale. Je souhaite le vendre pour racheter une maison, mais je pense faire une plue value de 90 000€ (environ). J’ai vu sur le site des impôts, cette information : « Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d’un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :
      Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans ».
      Me confirmez-vous que je serais exonéré d’impôt sur la plus-value, si je rachète quelque chose dans les 2ans?
      Mon locataire vient de m’annoncer son intention de partir, je pensais me remettre en résidence principal si ce n’était pas le cas.
      JE vous remercie sincérement de votre retour,
      Cordialement,
      Pauline

      1. Bonjour

        Les deux solutions sont possibles. Effectivement, comme précisé dans cet article https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/plus-values-immobilieres-les-exonerations/ il est possible de bénéficier de l’exonération pour cette vente. Vous pouvez également vous réinstaller dans cette résidence. Voyez avec votre notaire.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

      2. bonjour , non, vous n,e serez pas exonérée car danc votre cas car pour que cette condition d’exonération s’applique vous devez NE PAS ETRE PROPRIETAIRE DE VOTRE RESIDENCE PRINCIPALE DEPUIS PLUS DE 4 ANS. donc ce n’est pas votre cas !
        En espérant avoir répondu à temps pour vous …

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