La taxation des plus-values immobilières

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La fiscalité des plus-values immobilières évolue au gré des réformes. Elles sont taxées à l’impôt au taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % depuis le 1er janvier 2018. Et une surtaxe s’ajoute pour les plus-values élevées.

Quels biens sont concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?

Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI.

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Comment se calcule la plus-value sur un bien immobilier ?

La plus-value immobilière nette (après abattements)  est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %. C’est le notaire qui se charge de l’acte et du paiement éventuel des taxes au service des impôts.

Les plus-values sont exonérées au terme de 22 ans​ : abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention de 6 % par année à compter de la 6e année jusqu’à la 21e année et de 4 % la 22e année​. Mais les prélèvements sociaux restent calculés sur 30 ans.

Tableau de calcul rapide de l’imposition sur la plus-value selon la durée de détention du bien

 

Abattement sur l’IR (19 %)

Abattement sur les prélèvements sociaux (17,2 %)

Pourcentage total des droits à Payer (IR + CSG)

Avant 5 ans

0

0

36,20 %

6 ans

6 %

1,65 %

34,78 %

7 ans

12 %

3,30 %

33,35 %

8 ans

18 %

4,95 %

31,93 %

9 ans

24 %

6,60 %

30,50 %

10 ans

30 %

8,25 %

29,08 %

11 ans

36 %

9,90 %

27,66 %

12 ans

42 %

11,55 %

26,23 %

13 ans

48 %

13,20 %

24,81 %

14 ans

54 %

14,85 %

23,39 %

15 ans

60 %

16,50 %

21,96 %

16 ans

66 %

18,15 %

20,54 %

17 ans

72 %

19,80 %

19,11 %

18 ans

78 %

21,45 %

17,69 %

19 ans

84 %

23,10 %

16,27 %

20 ans

90 %

24,75 %

14,84 %

21 ans

96 %

26,40 %

13,42 %

22 ans

100 %

28 %

12,38 %

23 ans

100 %

37 %

10,84 %

24 ans

100 %

46 %

9,29 %

25 ans

100 %

55 %

7,74 %

26 ans

100 %

64 %

6,19 %

27 ans

100 %

73 %

4,64 %

28 ans

100 %

82 %

3,10 %

29 ans

100 %

91 %

1,55 %

30 ans

100 %

100 %

0,00 %

Vous avez acquis il y a 15 ans un bien immobilier locatif pour la somme de 130 000 euros. Vous avez effectué des travaux pour 13 500 euros. 
Vous le vendez pour 200 000 euros. ​

Détermination de votre prix de vente 

200 000 € – 500 € (frais de diagnostics sur facture) = 199 500 € 

Détermination de votre prix d’achat

130 000 € + 7,5 % (forfait frais d’acquisition) + 15 % (forfait travaux) = 159 250 €

Votre plus-value est donc de 199 500 – 159 250 = 40 250 €

  • Vous bénéficiez d’un abattement de 60 % pour 15 années de détention au titre de l’Impôt sur le revenu et de 16,5 % au titre des prélèvements sociaux
  • Le taux d’imposition global est de 21,96 %

Soit 40 250 X 21,96 % = 8 838 €

Vous aurez donc 8 838 euros à payer au titre de l’imposition sur votre plus-value immobilière​.

Une surtaxe sur les plus-values élevées

Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.

Elle s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir (et les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values telles que la résidence principale).

Barème de la surtaxe sur la plus-value immobilière

Montant de la plus-value imposable

Montant de la taxe

De 50 001 € à 60 000 €

2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20

De 60 001 € à 100 000 €

2 % PV

De 100 001 € à 110 000 €

3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10

De 110 001 € à 150 000 €

3 % PV

De 150 001 € à 160 000 €

4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100

De 160 001 e à 200 000 €

4 % PV

De 200 001 € à 210 000 €

5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100

De 210 001 € à 250 000 €

5 % PV

De 250 001 € à 260 000 €

6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100

Supérieure à 260 000 €

6 % PV

PV = montant de la plus-value imposable

Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros. Les époux ne sont donc pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque chacune de leur quote-part est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 euros.

    85 commentaires sur “La taxation des plus-values immobilières”
    1. Bonjour,
      Nous avons acheté un terrain à batir nu en 2022, 219000 euros. Nous avons divisé ce terrain en deux, sur lequel nous faisons bâtir notre résidence principale, dans le but de vendre la moitié. Nous avons maintenant la possibilité de revendre la moitié de ce terrain 210’000 euros en 2024. Et pour pouvoir le vendre, nous avons réalisé des travaux de viabilisation pour un montant de 30’000. Mais notre notaire nous informe que nous allons devoir payer des impôts sur les plus-values immobilière d’une valeur de 40’000 euros. Il s’agit de la vente de notre premier bien (terrain) et en l’état actuel des choses, nous préférons renoncer à la vente plutôt que de le vendre à perte. Avez-vous un conseil à nous donner s’il vous plaît ? Un grand merci.

      1. Bonjour

        Nous ne sommes pas habilité à donner des conseils. Mais effectivement dans la mesure où vous avez séparé ce terrain, la vente donne lieu à imposation.

        Meilleures salutations.
        L’équipe de Lafinancepourtous.com

    2. bonjour ,
      une question qui va vous paraitre stupide mais je la pose quand meme 😅.

      j’ai vendu il y a bientot 3 ans une residence secondaire ( appartement louer à lannée ) , je disposais d’un appartement de fonction mais j’ai changer de region . j’ai donc vendu mon bien immobilier et j’ai acheté une petite maison dans ma nouvelle ville.

      j’ai eu enorment de mal entre le demenagement , le nouveau travail et la banque a m’en sortir . Mon notaire m’a demandé a la vente de mon appartement de regler quasiment 5000€ de plus valu .

      je lui avais preciser que j’acheté une residence principale mais il m’a quand meme imposer cette plus valu .
      sir le coup j’ai aquiessé , ajourd’hui quand j’en reparle tiut le monde autour de moi s’insurge .
      ma question donc : est-ce normal d’avoir payer cette plus valu et surtiut est-il trop tard pour faire quelque chose ? si oui a qui ?
      ca fait beaucoup de question en fait 😅.

      merci d’avance pour votre aide
      pierre

      1. Bonjour

        Effectivement s’il s’agissait de votre première vente vous auriez pu bénéficier d’une exonération. Vous pouvez poser la question aux impôts via votre messagerie sécurisée sur impots.gouv.fr pour savoir s’il est possible de bénéficier de ce dispositif.

        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

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