La taxation des plus-values immobilières

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La fiscalité des plus-values immobilières évolue au gré des réformes. Elles sont taxées à l’impôt au taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % depuis le 1er janvier 2018. Et une surtaxe s’ajoute pour les plus-values élevées.

Quels biens sont concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?

Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI.

Quel est le taux d’imposition des plus-values ?

La plus-value immobilière nette (après abattements)  est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %. 

Tableau de calcul rapide de l’imposition sur la plus-value selon la durée de détention du bien

 

Abattement sur l’IR (19 %)

Abattement sur les prélèvements sociaux (17,2 %)

Pourcentage total des droits à Payer (IR + CSG)

Avant 5 ans

0

0

36,20 %

6 ans

6 %

1,65 %

34,78 %

7 ans

12 %

3,30 %

33,35 %

8 ans

18 %

4,95 %

31,93 %

9 ans

24 %

6,60 %

30,50 %

10 ans

30 %

8,25 %

29,08 %

11 ans

36 %

9,90 %

27,66 %

12 ans

42 %

11,55 %

26,23 %

13 ans

48 %

13,20 %

24,81 %

14 ans

54 %

14,85 %

23,39 %

15 ans

60 %

16,50 %

21,96 %

16 ans

66 %

18,15 %

20,54 %

17 ans

72 %

19,80 %

19,11 %

18 ans

78 %

21,45 %

17,69 %

19 ans

84 %

23,10 %

16,27 %

20 ans

90 %

24,75 %

14,84 %

21 ans

96 %

26,40 %

13,42 %

22 ans

100 %

28 %

12,38 %

23 ans

100 %

37 %

10,84 %

24 ans

100 %

46 %

9,29 %

25 ans

100 %

55 %

7,74 %

26 ans

100 %

64 %

6,19 %

27 ans

100 %

73 %

4,64 %

28 ans

100 %

82 %

3,10 %

29 ans

100 %

91 %

1,55 %

30 ans

100 %

100 %

0,00 %

Vous avez acquis il y a 15 ans un bien immobilier locatif pour la somme de 130 000 euros. Vous avez effectué des travaux pour 13 500 euros. 
Vous le vendez pour 200 000 euros. ​

Détermination de votre prix de vente 

200 000 € – 500 € (frais de diagnostics sur facture) = 199 500 € 

Détermination de votre prix d’achat

130 000 € + 7,5 % (forfait frais d’acquisition) + 15 % (forfait travaux) = 159 250 €

Votre plus-value est donc de 199 500 – 159 250 = 40 250 €

  • Vous bénéficiez d’un abattement de 60 % pour 15 années de détention au titre de l’Impôt sur le revenu et de 16,5 % au titre des prélèvements sociaux
  • Le taux d’imposition global est de 21,96 %

Soit 40 250 X 21,96 % = 8 838 €

Vous aurez donc 8 838 euros à payer au titre de l’imposition sur votre plus-value immobilière​.

Une surtaxe sur les plus-values élevées

Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.

Elle s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir (et les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values telles que la résidence principale).

Barème de la surtaxe sur la plus-value immobilière

Montant de la plus-value imposable

Montant de la taxe

De 50 001 € à 60 000 €

2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20

De 60 001 € à 100 000 €

2 % PV

De 100 001 € à 110 000 €

3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10

De 110 001 € à 150 000 €

3 % PV

De 150 001 € à 160 000 €

4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100

De 160 001 e à 200 000 €

4 % PV

De 200 001 € à 210 000 €

5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100

De 210 001 € à 250 000 €

5 % PV

De 250 001 € à 260 000 €

6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100

Supérieure à 260 000 €

6 % PV

PV = montant de la plus-value imposable

Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros. Les époux ne sont donc pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque chacune de leur quote-part est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 euros.

    20 commentaires sur “La taxation des plus-values immobilières”
    1. Bonjour, nous souhaitons vendre une partie de notre bien acquis en 2016, une maison au prix de 180000€. Nous avons créé un appartement de 34 m2 meublé. Nous souhaiterions la vendre au prix de 120000€. Quel serait notre plus-value à payer lors de la vente s’il vous plaît merci ?

      1. Bonjour
        Il faut voir cette question avec votre notaire, qui pourra vous calculer les taxes à régler.

        Meilleures salutations

        L’équipe de lafinancepourtous.com

    2. Bonjour, je suis propriétaire d’une maison depuis 28 ans, une plus-value de 132000€. J’ai déménagé depuis 1 an et demi. Le notaire compte 23 ans d’années de détention et un abattement seulement de 82% et donc une plus-value de 108384€. De plus j’ai une carte mobilité inclusion. Je lis partout que l’abattement est de 100% au bout de 22 ans. Je ne comprends pas. Est-ce possible que ce soit parce que la plus-value dépasse 50000€ ? C’est important pour moi car si cette plus value se retrouve sur ma fiche d’impôt je perds mon AAH. Merci d’avance pour votre réponse.

      1. Bonjour
        Les plus-values sont exonérées au terme de 22 ans, mais les prélèvements sociaux sont prélevés sur 30 ans. Ce taux (82 %) d’abattement correspond bien au 28 ans de détention(voir tableau dans l’article). Demandez plus d’information au notaire afin de voir si ces sommes vont avoir un impact sur vos aides.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. Bonjour, je suis copropriétaire d’une maison construite par nous il y a 22 ans révolus. A la vente, la plus-value sera environ de 200000 euros. Quelles seront nos charges svp ?

      1. Bonjour
        Au titre de l’impôt sur la plus-value, vous serez exonéré. Pour les prélèvements sociaux, qui sont dûs sur 30 ans, le coût sera d’environ 20 000 €, sur la plus-value nette (après abattement). Vous trouverez plus d’informations dans cet article : https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/la-taxation-des-plus-values-immobilieres/
        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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