Calcul de la base d’imposition de la plus-value immobilière

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La base d’imposition est le montant net retenu pour l’application des abattements par année de détention. Certains coûts peuvent être déduits. Un exemple pour mieux comprendre…

Les éléments du calcul

La base d’imposition des plus-values est calculée en faisant la différence entre le prix de vente (duquel on déduit certains frais) et le prix d’achat (auquel on rajoute certains frais).

Le prix de vente retenu est celui enregistré dans l’acte de vente ; on peut le minorer des frais liés à la cession, comme par exemple les diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière, ainsi que du montant de la TVA acquittée.

Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine augmenté de certains frais comme la commission d’agence, les frais de notaire, les droits de donation … A défaut de pouvoir justifier ces frais réels sur présentation de factures, il est admis une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %. 

Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.

C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement pour années de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et les contributions sociales de 17,2 % au 1er janvier 2018.

Vous avez acquis en 2007 un bien immobilier pour la somme de 130.000 euros ; vous avez effectué des travaux pour 13.500 euros et l’avez occupé en résidence secondaire. Vous le vendez en 2022 pour 200.000 euros.

Détermination de votre prix de vente

  • 200.000-500 € (frais de diagnostics sur facture) = 199 500 euros

Détermination de votre prix d’achat :

  • 130.000 + 7,5 % (forfait pour frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux*) =  159.250 euros 

    (*) On retiendra ici le forfait travaux de 15% de 130 000 €, soit 19 500 euros au lieu du montant réel des travaux de 13 500 € car le forfait est plus intéressant.

Votre plus-value imposable est donc de 199 500 – 159 250 = 40 250 euros.

Pour 15 années de détention du bien, vous bénéficiez d’un abattement de 60 % pour l’impôt de plus-value, soit 40 250 – 60 % = 16 100 € (base d’imposition du taux de 19 %), et d’un abattement de 16,50 % pour les prélèvements sociaux, soit 40 250 – 16,50 % = 33 609 euros (base d’imposition du taux de 17,2 %).

Le taux d’imposition est de 19 % (plus-values) + 17,2 % (cotisations sociales) sur chacune de ces bases d’imposition, soit 16 100 euros x 19 % (= 3 059 euros) + 33 609 euros x 17,2 % (= 5 780 euros).  Ce qui représente au total 8 839 euros.

Vous aurez donc 8 839 euros à payer au titre de l’imposition sur votre plus-value immobilière.

    28 commentaires sur “Calcul de la base d’imposition de la plus-value immobilière”
    1. Bonjour,
      Je possède des factures de rénovations non acquittées ainsi que des paiements correspondants à ces factures dans mes extraits de comptes – est ce suffisant pour déduire ces factures de la plus value ou dois je absolument fournir des factures acquittées ?
      Cdlt

    2. Bonjour,
      Si je vends un immeuble locatif 230ke, acheté 10 ans plus tot 130ke, réalisation de travaux pour 50ke que j’ai déduit en déficit foncier durant la période sur mon IR, puis je bénéficier du forfait de travaux en sus apres les 5 ans tout de meme pour le calcul de la plus value lors de la vente ? Ces travaux sont deja déduis de mon IR au fur et à mesure du temps et nous ne pouvons les réinscrire lors du calcul…
      Merci d’avance
      Bien Cordialement

      1. Bonjour

        A priori, vous pouvez déduire le forfait de 15 %. Voyez avec le notaire qui pourra vous calculer le coût final de la plus-value taxable.

        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    3. Bonjour,
      en cas de vente d’une résidence secondaire sur laquel 2 prêts sopnt encire en cours, le solde de ces prêts lors de la vente influe-t-il sur la plue value à considérer?

      1. Bonjour
        Le fait d’avoir encore des prêts à rembourser n’impacte pas le calcul de la plus-value immobilière à payer.

        Meilleures salutations,
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    4. Bonjour,je vends un immeuble composé de 7 studios locatifs dont 1 que j’occupe en tant que résidence principale : Comment sera calculée la plus value sachant que j’ai acheté il y a 6 ans et que j’avais payé à l’époque 170000 euros+20000euros de frais de notaire et d’agence et que je vends actuellement pour 250000 euros(sachant que le studio que j’occupe aurait une valeur de 40000 euros.
      Par avance,un grand merci pour votre réponse

    5. Bonjour, est-ce qu’il est possible de déduire du calcul de la plus-value les coûts supportés dans les appels de fond de la copropriété pour un ravalement de façade par exemple ou un remplacement de toiture ?

    6. Bonjour, pour le calcul des plus-values lors de la vente d’une maison suite à une donation-partage, le notaire exclut les factures des travaux au nom de ma mère avant son décès. Pouvez-vous me le confirmer ? Cordialement.

      1. Bonjour
        A priori le notaire a raison. Lors d’une donation partage on prend juste la valeur du bien.
        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    7. Bonjour
      Lors d’une donation partage en 2004 j’ai reçu comme attributions une maison et de bois, le tout évalué à 16600€ . J’ai vendu ces bois pour 8000€ ( pas de plus vlue car inférieur a 15000€)
      Je vends vend ma maison 36000€ .
      Comment faut-il calculer la plus value ?
      Merci de vos conseils
      Cordialement

      1. Bonjour
        Il faut déduire un montant forfaitaire de 15 % (travaux). Le notaire vous fera le calcul.
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

      2. Bonjour, Vous n’avez pas répondu à ma question qui n’était pas assez claire.
        Ma maison a été évaluée avec les bois à 16600€, j’ai vendu pour 8000€ de bois.
        Faut-il déduire cette vente de l’évaluation soit 16600-8000= 8600€ pour calculer la plus value de la vente de la maison qui est de 36000€ ?
        Merci par avance de votre réponse
        Cordialement

        1. Bonjour

          A priori oui car une partie a été vendue. mais le notaire pourra vous faire les calcul. Sachant que vous avez hérité en 2004, le coût sera très faible, par le jeu des abattements en fonction de la durée.
          Meilleures salutations
          L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    8. Je ne trouve pas sur le formulaire 2042 la ligne sur laquelle déclarer la plus-value « immobilière » réglée par le notaire. Merci de me l’indiquer

    9. Bonjour,

      La valeur du mobilier n’est pas prise en compte pour la détermination de la plus-value immobilière imposable à la condition que l’existence et la valeur vénale de ces biens au jour de la cession soient justifiées (production de facture, inventaire de commissaires-priseurs, etc.). Il faut donc les distinguer dans le prix du bien (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/263-PGP.html)

      Meilleures salutations

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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