Calcul de la base d’imposition de la plus-value immobilière

la finance pour tous

La base d’imposition est le montant net retenu pour l’application des abattements par année de détention. Certains coûts peuvent être déduits.

Les éléments du calcul

La base d’imposition des plus-values est calculée en faisant la différence entre le prix de vente (duquel on déduit certains frais) et le prix d’achat (auquel on rajoute certains frais).

Le prix de vente retenu est celui enregistré dans l’acte de vente ; on peut le minorer des frais liés à la cession, comme par exemple les diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière, ainsi que du montant de la TVA acquittée.

Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine augmenté de certains frais comme la commission d’agence, les frais de notaire, les droits de donation … A défaut de pouvoir justifier ces frais réels sur présentation de factures, il est admis une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %. 

Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.

C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement pour années de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et les contributions sociales de 17,2 % au 1er janvier 2018.

Vous avez acquis en 2003 un bien immobilier pour la somme de 130.000 euros ; vous avez effectué des travaux pour 13.500 euros et l’avez occupé en résidence secondaire. Vous le vendez en 2018 pour 200.000 euros.

 

Détermination de votre prix de vente :

  • 200.000-500 € (frais de diagnostics sur facture) = 199.500 euros

Détermination de votre prix d’achat :

  • 130.000 + 7,5 % (forfait pour frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux*) =  159.250 euros (*) On retiendra ici le forfait travaux de 15% de 130.000 €, soit 19.500 euros au lieu du montant réel des travaux de 13.500 € car le forfait est plus intéressant.

Votre plus-value imposable est donc de 199.500 – 159.250 = 40.250 euros.

Pour 15 années de détention du bien, vous bénéficiez d’un abattement de 60 % pour l’impôt de plus-value, soit 40.250 – 60 % = 16.100 euros (base d’imposition du taux de 19 %), et d’un abattement de 16,50 % pour les prélèvements sociaux, soit 40.250 – 16,50 % = 33.609 euros (base d’imposition du taux de 17,2 %).

Le taux d’imposition est de 19 % (plus-values) + 17,2 % (cotisations sociales) sur chacune de ces bases d’imposition, soit 16.100 euros x 19 % (= 3.059 euros) + 33.609 euros x 17,2 % (= 5 780 euros).  Ce qui représente au total 8 839 euros.

Vous aurez donc 8 839 euros à payer au titre de l’imposition sur votre plus-value immobilière.

    13 commentaires sur “Calcul de la base d’imposition de la plus-value immobilière”
    1. Je ne trouve pas sur le formulaire 2042 la ligne sur laquelle déclarer la plus-value « immobilière » réglée par le notaire. Merci de me l’indiquer

    2. Bonjour,

      La valeur du mobilier n’est pas prise en compte pour la détermination de la plus-value immobilière imposable à la condition que l’existence et la valeur vénale de ces biens au jour de la cession soient justifiées (production de facture, inventaire de commissaires-priseurs, etc.). Il faut donc les distinguer dans le prix du bien (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/263-PGP.html)

      Meilleures salutations

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

13 commentaires

Commenter