Calcul de la base d’imposition de la plus-value immobilière

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La base d’imposition est le montant net retenu pour l’application des abattements par année de détention. Certains coûts peuvent être déduits. Un exemple pour mieux comprendre…

Les éléments du calcul

La base d’imposition des plus-values est calculée en faisant la différence entre le prix de vente (duquel on déduit certains frais) et le prix d’achat (auquel on rajoute certains frais).

Le prix de vente retenu est celui enregistré dans l’acte de vente ; on peut le minorer des frais liés à la cession, comme par exemple les diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière, ainsi que du montant de la TVA acquittée.

Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine augmenté de certains frais comme la commission d’agence, les frais de notaire, les droits de donation … A défaut de pouvoir justifier ces frais réels sur présentation de factures, il est admis une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %. 

Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.

C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement pour années de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et les contributions sociales de 17,2 % au 1er janvier 2018.

Vous avez acquis en 2009 un bien immobilier pour la somme de 130.000 euros ; vous avez effectué des travaux pour 13.500 euros et l’avez occupé en résidence secondaire. Vous le vendez en 2024 pour 200.000 euros.

Détermination de votre prix de vente

  • 200.000-500 € (frais de diagnostics sur facture) = 199 500 euros

Détermination de votre prix d’achat :

  • 130.000 + 7,5 % (forfait pour frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux*) =  159.250 euros 

    (*) On retiendra ici le forfait travaux de 15% de 130 000 €, soit 19 500 euros au lieu du montant réel des travaux de 13 500 € car le forfait est plus intéressant.

Votre plus-value imposable est donc de 199 500 – 159 250 = 40 250 euros.

Pour 15 années de détention du bien, vous bénéficiez d’un abattement de 60 % pour l’impôt de plus-value, soit 40 250 – 60 % = 16 100 € (base d’imposition du taux de 19 %), et d’un abattement de 16,50 % pour les prélèvements sociaux, soit 40 250 – 16,50 % = 33 609 euros (base d’imposition du taux de 17,2 %).

Le taux d’imposition est de 19 % (plus-values) + 17,2 % (cotisations sociales) sur chacune de ces bases d’imposition, soit 16 100 euros x 19 % (= 3 059 euros) + 33 609 euros x 17,2 % (= 5 780 euros).  Ce qui représente au total 8 839 euros.

Vous aurez donc 8 839 euros à payer au titre de l’imposition sur votre plus-value immobilière.

    52 commentaires sur “Calcul de la base d’imposition de la plus-value immobilière”
    1. Bonjour, actuellement en célibat géographique pour raison professionnelle, nous avons acheté une maison il y a 10 ans.
      A priori, elle est considérée comme résidence secondaire mais une dérogation au statut de résidence secondaire pour la plus value peut-il être accepté dans le cadre de la vente ? Merci

      1. Bonjour

        Si votre conjoint vit toujours dans la résidence principale, il nous semble que cela ne pose pas de problème. Et sachez que s’il s’agit de la première cession que vous faites, la loi prévoit une exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale. https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7284-PGP.html/identifiant%3DBOI-RFPI-PVI-10-40-30-20130923. Lisez également cet article https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/plus-values-immobilieres-les-exonerations/
        En tout état de cause consultez un notaire à ce sujet.
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

        1. Bonsoir, désolée pour mon retour tardif. Merci pour votre réponse.
          Mon conjoint vit effectivement dans notre résidence principale.
          Merci beaucoup pour vos conseils
          Bonne soirée

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