Les éléments du calcul
La base d’imposition des plus-values est calculée en faisant la différence entre le prix de vente (duquel on déduit certains frais) et le prix d’achat (auquel on rajoute certains frais).
Le prix de vente retenu est celui enregistré dans l’acte de vente ; on peut le minorer des frais liés à la cession, comme par exemple les diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière, ainsi que du montant de la TVA acquittée.
Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine augmenté de certains frais comme la commission d’agence, les frais de notaire, les droits de donation … A défaut de pouvoir justifier ces frais réels sur présentation de factures, il est admis une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %.
Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.
C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement pour années de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et les contributions sociales de 17,2 % au 1er janvier 2018.
Vous avez acquis en 2008 un bien immobilier pour la somme de 130.000 euros ; vous avez effectué des travaux pour 13.500 euros et l’avez occupé en résidence secondaire. Vous le vendez en 2023 pour 200.000 euros.
Détermination de votre prix de vente
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200.000-500 € (frais de diagnostics sur facture) = 199 500 euros
Détermination de votre prix d’achat :
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130.000 + 7,5 % (forfait pour frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux*) = 159.250 euros
(*) On retiendra ici le forfait travaux de 15% de 130 000 €, soit 19 500 euros au lieu du montant réel des travaux de 13 500 € car le forfait est plus intéressant.
Votre plus-value imposable est donc de 199 500 – 159 250 = 40 250 euros.
Pour 15 années de détention du bien, vous bénéficiez d’un abattement de 60 % pour l’impôt de plus-value, soit 40 250 – 60 % = 16 100 € (base d’imposition du taux de 19 %), et d’un abattement de 16,50 % pour les prélèvements sociaux, soit 40 250 – 16,50 % = 33 609 euros (base d’imposition du taux de 17,2 %).
Le taux d’imposition est de 19 % (plus-values) + 17,2 % (cotisations sociales) sur chacune de ces bases d’imposition, soit 16 100 euros x 19 % (= 3 059 euros) + 33 609 euros x 17,2 % (= 5 780 euros). Ce qui représente au total 8 839 euros.
Vous aurez donc 8 839 euros à payer au titre de l’imposition sur votre plus-value immobilière.
Le notaire s’occupe de tout. Il établit la déclaration de plus-value (imprimé n°2048-IMM) et paye l’impôt pour le compte du vendeur. Toutefois, vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus (2042) le montant de la plus-value déclarée par le notaire. L’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé deux fois. Le montant déclaré sera uniquement pris en compte pour déterminer votre revenu fiscal de référence.
Bonjour j’ai acheté mon bien à 78.000, et j’ai fais les travaux pour 58.000 euros( mais je n’ai pas les factures d’ entreprise, c’est moi qui a fait les travaux, je n’ai que les factures des materiels que j’ai acheté).
Est ce que les factures des materiels sont pris en compte dans le calcul de plus value?
merci
Bonjour
Vous pouvez effectivement déduire les factures comme expliqué dans cet article. Le notaire pourra vous faire les calculs.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour, nous vendons actuellement un immeuble en sci à l’IR. sur le compromis le bien est vendu 310000 €. La valeur d’acquisition est de 245000€. les FAI sont à notre charge. Afin de calculer correctement l’impôt sur la plus-value, devons nous prendre pour valeur de cession du bien 310000€, ou devons-nous déduire de cette somme les FAI.
En vous remerciant par avance.
Bonjour
Les frais d’agence sont déductibles du prix de vente comme précisé dans cet article.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
bonjour
je vends une maison que je loue depuis 2019 suite à l’achat
achat 55000€
travaux par mes soins 10000€ englobé dans le même crédit
si je vends , le calcul de plus value se fait sur 55000€ ou sur 65000€ ?
Merci
Bonjour
Sauf à avoir des factures sur ces travaux, vous pouvez opérer une déduction forfaitaire de 15 % sur le prix d’acquisition comme expliqué dans cet article. Et pour le calcul de la plus-value, tout dépend avant tout du montant de la vente. Voyez avec votre notaire qui vous fera les calculs.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour, peut-on inclure les frais de courtage lors de la majoration du prix d’acquisition pour la détermination de la plus-value lors d’une vente ? Je ne trouve pas de definition claire sur ce point. En vous remerciant d’avance
Bonjour
Oui effectivement les frais d’agence peuvent être rajoutés. A défaut de pièces justificatives un forfait de 7,5 % s’applique. Lisez cet article https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/fiscalite-et-gestion-du-patrimoine/les-plus-values-immobilieres#:~:text=Les%20frais%20d'acquisition%20comprennent,%25%20du%20prix%20d'achat.
Meilleures salutations,
L’Equipe de Lafinancepourtous.com