Rachat de prêt immobilier

la finance pour tous
En cette période de taux d'intérêt historiquement bas, il est tentant et rationnel d'aller voir sa banque pour renégocier le taux de son prêt immobilier. Quand on sait qu'en 2010/2011, les taux à 15 ans, même pour les très bons risques, se négociaient entre 3 % et 3,5 % alors qu'on peut, dans les mêmes conditions, obtenir entre 1,5 et 2 %, on aurait tort de se priver. Le jeu en vaut souvent la chandelle, mais attention, il faut accepter de perdre l'indemnité de remboursement anticipé et ... pas mal de temps en formalités et allers-retours avec la banque et la société d'assurances.

Tout d’abord, petite question de terminologie. Traditionnellement, on appelle rachat de crédits, le regroupement de crédits généralement proposé à des personnes qui ont du mal à s’acquitter de leurs multiples mensualités. Plutôt que d’avoir deux, trois, quatre crédits (immobiliers et/ou à la consommation), avec des échéances et des durées différentes, un établissement leur propose de tout regrouper dans un seul crédit, d’une durée généralement plus longue mais avec des mensualités inférieures. Pour cela, l’établissement « rachète » les crédits, c’est-à-dire qu’en fait les anciens crédits sont remboursés et, à la place, on souscrit un seul et unique nouveau crédit.

Ce qu’on nomme aujourd’hui rachat de prêt, c’est la formule qui consiste pour un établissement à proposer un nouveau prêt immobilier à des conditions de taux plus favorables. Le premier prêt est remboursé le jour où le nouveau entre en vigueur et les mouvements de fonds sont effectués directement d’une banque à l’autre.

Des coûts à prendre en considération… 

Très souvent, votre banque d’origine acceptera de baisser votre taux, et vous consentira de meilleures conditions si vous acceptez de transférer de l’épargne qui était dans un autre établissement ou de vous réengager sur une nouvelle opération de prêt… En tout état de cause, elle sera nettement moins généreuse avec vous qu’avec un nouveau client, et vous trouverez vraisemblablement une autre banque qui acceptera de vous prêter à un taux bien inférieur.

A vous de faire vos calculs, car ce n’est pas si simple.

En effet, si vous quittez votre banque, il vous faudra :

  • payer une indemnité de remboursement anticipé (IRA). Même si, à la signature de votre contrat de prêt initial, vous avez négocié de ne pas avoir à débourser d’IRA, cela ne joue jamais en cas de rachat par la concurrence. Et vous ne pourrez pas prétendre avoir reçu des fonds d’un héritage ou du Loto car la nouvelle banque versera les fonds directement à la première, celle-ci saura donc bien d’où viennent les fonds. Cette indemnité est plafonnée à 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû,

  • reprendre une garantie d’une société de cautionnement (l’ancienne vous étant remboursée à hauteur de 75 % dans les semaines suivantes),

  • ou lever l’hypothèque sur le bien (avec des frais) et en reprendre une autre (nouveaux frais),

  • obtenir de votre assureur qu’il transfère l’assurance du premier prêt au second, ce qui peut prendre un peu de temps. Mais selon les conditions générales du contrat d’assurance du prêt d’origine, vous pouvez être contraint de souscrire un nouveau contrat d’assurance pour le nouveau prêt.

Pour faire vos calculs, rendez-vous sur notre calculateur de crédit immobilier.

Des documents à fournir

Avant de vous voir confirmer la nouvelle offre, il vous faudra fournir un certain nombre de documents, tels que :

  • Courrier manuscrit signé par vos soins autorisant la nouvelle banque à procéder au rachat du premier prêt ;

  • Copie de l’offre de prêt d’origine ;

  • Trois dernières fiches de paie des emprunteurs ainsi que celles du dernier mois de l’année précédente (mentionnant le montant annuel du salaire) ;

  • Deux derniers avis d’imposition ou de non-imposition ;

  • Trois derniers relevés de compte bancaires (personnels et joint selon les cas) ;

  • S’il y a lieu, justificatif d’autres prêts en cours de remboursement ;

  • Avenant au contrat d’assurance du prêt ou nouvelle proposition tarifaire.

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