Remboursement anticipé du crédit immobilier

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Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.

Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt (article L312-21 du code de la consommation).

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit.

Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple.

Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.

Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat

Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.

Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité, mais après une durée minimale de remboursement du prêt. Mais bien souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné

Cette indemnité de remboursement anticipé peut être variable selon les types de prêts. Si elle est faible, voire nulle pour les prêts à taux révisable, elle peut être élevée pour les prêts à taux fixe.

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi (article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Vous avez souscrit un prêt de 150 000 euros, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 6 x 4% / 12 = 2 208,60 euros.

  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 6 x 4% / 12 = 800 euros.

  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Les conséquences d’un remboursement partiel anticipé

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Soit vous continuez de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Dans la pratique, il faut prendre contact avec l’établissement prêteur et lui indiquer le montant que vous souhaitez rembourser. En cas d’accord pour un remboursement anticipé partiel, un nouveau tableau d’amortissement vous sera remis. Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !

    462 commentaires sur “Remboursement anticipé du crédit immobilier”
    1. Bonjour,

      Etant actuellement en dossier de surendettement en Banque de France depuis 2013, je voudrais savoir s’il est possible de négocier avec le créancier de mon prêt immobilier que je paie sans incident depuis 2013, un remboursement anticipé par une banque concurrente, sachant que je suis en invalidité depuis 2005, et ancienne employée de cette banque. Pensez vous qu’un geste de leur part pourrait se faire. Merci de votre réponse

      1. Bonjour,

        Si ce prêt est présent dans votre plan de surendettement, il est toujours possible a priori d’éffectuer un remboursement anticipé de cette dette. IL convient de le vérifier auprès de la banque de France et de vous reporter à votre contrat de prêt afin de connaître les modalités de ce remboursement. N’hésitez pas à interroger votre conseiller bancaire sur ce point.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. J’ai un emprunt immobilier pour parts de scpi. Il reste 6.75 an de remboursement dessus.
      Si le capital restant due a rembourser comprend assurance + interets d’après mon echeancier, est ce que cela signifie que la banque me demande capital restant due + la pénalité ?

      Ou bien c’est la somme restante du capital amortie (hors assurance et interet) + la pénalité ?

      Je comprends rien du tout…
      Comme la banque peut etre lesé si mon remboursement par anticipation comprends capital, assurance et interet dans son entièreté ?

      1. Bonjour,
        Le remboursement anticipé du crédit immobilier porte uniquement sur le capital restant dû à cette date. Vous ne réglez pas les intérêts qui restaient à payer jusqu’au terme du prêt, ni les éventuelles cotisations d’assurance de prêt.
        L’indemnité de remboursement anticipée compense le non-paiement de ces intérêts. L’indemnité ne peut être exigée par la banque que si elle figure dans le contrat de prêt. Son montant est plafonné par la loi.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. Bonjour,
      Dans le cadre de l’achat d’un nouvel appartement, nous avons souscrit un prêt immobilier classique et un prêt-relai dans une banque concurrente de celle chez qui on a déjà un prêt immobilier pour notre appartement historique qui est mis en vente. Le prêt-relai, calculé sur 70% du montant de l’estimation, ne couvre malheureusement pas le capital restant dû pour le prêt immobilier historique C.
      Nous avons demandé un remboursement anticipé partiel de notre prêt C comme prévu dans le contrat (et nous pensions utiliser la différence pour des travaux), la nouvelle banque a versé les fonds à la banque historique, mais le service Crédits de cette dernière refuse (et nous demande de verser le complément), arguant qu’il s’agit d’un rachat de crédit et non d’un remboursement anticipé.
      Ont-ils le droit de nous forcer à rembourser la totalité au motif que l’argent provient d’un autre prêt et non d’une vente ou d’un héritage ? Merci !

      1. Bonjour,
        Le prêt relais n’a pas vocation à couvrir le capital restant dû relatif au premier prêt immobilier. Le plus souvent, le montant du capital restant dû relatif au premier prêt, en cours de remboursement, est décompté du montant du prêt relais. Cette somme constitue votre apport pour l’achat du nouveau bien. A la vente de votre premier appartement, le montant de la vente vous permettra de rembourser le prêt relais et l’intégralité du premier crédit restant.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    4. Bonsoir, je suis propriétaire depuis le 05/06/2019.j ai demandé un report de crédit de 6 mois. Donc logiquement je devrais commencer à payer mon crédit total à partir de décembre 2019. Et pendant ses 6 mois uniquement l assurance Crédit. Hors je viens de voir que mon crédit commence en totalité ce mois ci… Est ce normal ?

      1. Bonjour,
        Tout dépend des mentions qui ont été portées dans l’offre de crédit. Soit le différé de remboursement est indiqué, avec la date de prélèvement de la première échéance. La banque doit respecter cette indication. Soit l’offre de crédit ne fait pas mention de ce différé de remboursement. La banque est alors en droit de commencer à prélever les échéances de remboursement à la suite du versement du capital.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    5. bonjour, j’ai fait un prêt qui me permet de rembourser par anticipation un prêt immobilier existant, afin d’éviter les IRA j’ai demandé que ma nouvelle banque m’envoie un cheque (mes conditions particulières stipulent qu’en cas de remboursement je ne paierai pas de frais sauf si remboursement via un concurrent). ma banque considère que le chèque de banque correspond à un remboursement anticipé par une banque concurrente, alors que j’aurais pu disposer de cette somme librement. qu’en pensez vous ?

      1. Bonjour,
        Dans votre situation, c’est le plus souvent le nouvel établissement de crédit qui effectue un virement à l’ancienne banque, pour permettre le remboursement anticipé du prêt. Dans les deux cas de figure, il est difficile d’échapper à l’indemnité de remboursement anticipé. Sauf à tenter une éventuelle négociation avec l’ancienne banque.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    6. bonjour, depuis plusieurs année je relance ma banque pour une demande de renégociation de mon taux immobiliers qui est de 2.50 % actuellement mais ma banque refuse de renégocier. Quelle est le moyen de faire accepter ma demande de renégociation ?
      merci.

      1. Bonjour,
        Si vous ne pouvez pas obtenir satisfaction auprès de votre banque, vous devez vous adresser à un établissement bancaire concurrent pour souscrire un nouveau prêt immobilier et rembourser par anticipation le prêt actuel. Dans ce cas, soyez attentif aux frais : indemnité de remboursement anticipé, frais de garantie (hypothèque, caution..) et frais d’assurance emprunteur notamment.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    7. Une personne co-emprunteur non acquéreur décède et a des héritiers. Est-ce que le co-emprunteur acquéreur doit prévenir les héritiers du co-emprunteur non acquéreur en cas de rachat du crédit ?

      1. Bonjour,

        Les héritiers du co-emprunteur sont solidaires au remboursement du prêt immobilier. Toutes les personnes qui remboursent le crédit doivent être informées des modifications portées aux conditions du prêt.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    8. Bonjour,
      Je suis en phase de rachat de pret par un etablissement concurrent. Dans mon contrat (offre) initial, j’ai negocie une indemnite derogatoire de 1% au lieu de 3%. Il n’y a aucune indication d’exclusion si c’est un rachat. Lors du decompte de pret mon ancienne banque veut m’appliquer le taux de 3% parce que c’est un rachat. Y a -t il un moyen de faire appliquer a ma banque ces 1%? Quels sont mes recours s’ils refusent?

      1. Bonjour,

        Vous avez la possibilité de négocier directement avec votre conseiller et éventuellement avec le service clientèle de votre banque. Vous ne pourrez pas les contraindre légalement a priori sauf à passer devant un juge après une étude précise par un avocat de la viabilité juridique de cette entreprise.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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