Remboursement anticipé du crédit immobilier

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Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.

Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt (article L312-21 du code de la consommation).

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit.

Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple.

Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.

Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat

Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.

Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité, mais après une durée minimale de remboursement du prêt. Mais bien souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné

Cette indemnité de remboursement anticipé peut être variable selon les types de prêts. Si elle est faible, voire nulle pour les prêts à taux révisable, elle peut être élevée pour les prêts à taux fixe.

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi (article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Vous avez souscrit un prêt de 150 000 euros, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 6 x 4% / 12 = 2 208,60 euros.

  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 6 x 4% / 12 = 800 euros.

  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Les conséquences d’un remboursement partiel anticipé

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Soit vous continuez de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Dans la pratique, il faut prendre contact avec l’établissement prêteur et lui indiquer le montant que vous souhaitez rembourser. En cas d’accord pour un remboursement anticipé partiel, un nouveau tableau d’amortissement vous sera remis. Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !

    508 commentaires sur “Remboursement anticipé du crédit immobilier”
    1. Bonjour,
      Nous envisageons le remboursement anticipé total de notre prêt immobilier. La banque nous demande des frais financiers (correspondant aux IRA « réglementaires ») ET des frais de gestion. Est-ce normal, légal? Merci

      1. Bonjour,
        A notre connaissance, seule l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) peut être réclamée par le prêteur en cas de remboursement anticipé. Aucuns frais de gestion ne devraient vous être réclamés. Demandez à votre banquier de vous préciser à quoi correspondent ces frais.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. j’ai acheté un appartement 120 000 quela je vais revendre a perte 80 000. quand je sui allé voir ma conseillère elle m’a dit que je pourrai garder le credit et rembourser le reste sur la durée du crédit qu’il me reste. la vente de l’appartement et en cours compromis de vente signé… je retourne a la banque pour voir la finalisation je tombe sur une autre conseillere la mienne et partie entre temps et celle ci me dit que ce n’est pas possible que je dois prendre un crédit a la consommation pour rembourser le reste… merci de votre aide pour une solution et savoir si c’est normal merci

      1. Bonjour,
        Lorsque le montant de la vente du bien immobilier est inférieur au capital restant dû, il est nécessaire de trouver un accord avec la banque pour vous acquitter du montant restant du prêt initial. La deuxième proposition faite par la conseillère risque de vous coûter cher, les taux des crédits à la consommation étant plus élevés que ceux des crédits immobiliers. Si vous achetez un autre bien immobilier, financé à crédit, vous pouvez demander le transfert du prêt pour votre nouvel achat. Sinon, il serait préférable de continuer de rembourser le crédit dans les mêmes conditions qu’à l’origine.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. Bonjour,
      quel serait l’impact fiscal d’un remboursement anticipé d’un prêt dans le cadre d’une sci où nous avons donné la nue propriété à nos enfants ?
      Merci d’avance pour votre réponse.
      Cordialement.

      1. Bonjour,
        A priori, le remboursement anticipé d’un prêt sur une SCI ne pose pas de problème, sauf à ce que l’administration considère qu’il s’agit d’une donation déguisée (cession de la nue-propriété aux enfants et remboursement du prêt dans un délai très court après). Demandez conseil à un expert-comptable ou à votre conseiller financier.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    4. Bonjour et merci pour cette page intéressante. Pour du locatif, j’hésitais entre un crédit in fine sur 3 ans ou un crédit à remboursement différé de 3 ans que je rembourserai de façon anticipée dès la fin de la période car je ne souhaite pas avoir de mensualités lourdes. Lequel est le plus valable selon vous ? Merci.

      1. Bonjour,

        Votre question est complexe. Il conviendrait de vous adresser à un gestionnaire de patrimoine, votre banquier ou à un courtier en crédits afin d’effectuer une simulation précise en fonction de votre situation et de vos besoins.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    5. Nous avons contracté 4 prêts immobiliers dont un à taux 0. Nous avons la possibilité d’en rembourser un. Peut-on choisir quel prêt nous souhaitons rembourser ? Ou la banque va-t-elle nous l’imposer ? Merci

      1. Bonjour,
        En principe, le remboursement anticipé, partiel ou total, est affecté aux crédits immobiliers classiques, avant le remboursement anticipé du prêt à taux zéro.
        Si le remboursement anticipé intervient avant le 5ème anniversaire des prêts, une clause de remboursement figurant dans le contrat de crédit peut prévoir que le montant du remboursement anticipé est réparti au prorata entre le restant dû du PTZ et les restants dus des autres prêts. Cependant, même dans ce cas, vous pouvez faire une demande expresse pour que le remboursement anticipé concerne uniquement les prêts classiques (autres que le PTZ). Vous devez adresser cette demande à votre banquier par courrier recommandé avec avis de réception.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    6. Bonjour,
      De l’argent emprunté à ma compagne est-il considéré comme fonds propres dans le cadre d’un remboursement anticipé de crédit?
      Merci

      1. Bonjour,
        En principe, vous pouvez effectuer un remboursement anticipé de votre prêt quelle que soit la provenance des fonds.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

        1. Bonjour,

          Merci pour l’information. Ce que je souhaite élucider c’est si ça me permettait d’éviter les pénalités que j’éviterais en remboursant avant des fonds propres.

          Merci pour votre aide

          1. Bonjour,
            La provenance des fonds utilisés pour rembourser par anticipation un crédit immobilier est sans incidence sur la pénalité de remboursement anticipé. Même si vous remboursez avec des fonds propres, vous devez régler cette pénalité si elle est mentionnée dans votre offre de prêt. Sauf si le remboursement anticipé fait suite à la vente du bien immobilier en raison d’un changement de votre lieu d’activité professionnel, d’un licenciement ou du décès (de l’emprunteur ou de son conjoint).

            Meilleures salutations
            L’Equipe de Lafinancepourtous.com

            1. Bonjour,
              Il est mentionné dans mon offre que si le remboursement se fait sur des fonds propre je n’aurais pas de pénalités, du coup la question reste importante pour moi.

              Merci pour votre compréhension

    7. Bonjour

      Le 16/02/2015 nous avions souscrit un prêt à la conso pour un montant total de 9999 € sur 10 ans.

      Le mois dernier nous avons remboursé ce prêt à la consommation (reste du 6156 €).

      Ce montant tient compte du capital amorti + assurance + intérêt.

      Ma question : pourquoi nous réclame t-on les assurances et les intérêts pour un emprunt que nous n’avons plus ?

      Merci

      1. Bonjour,
        En principe, le montant remboursé par anticipation est égal au capital restant dû à la date de ce remboursement uniquement. Il n’intègre pas la cotisation d’assurance ni les intérêts qui auraient dû être réglés après la date du remboursement anticipé et jusqu’au terme du crédit.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    8. Bonjour,
      Je suis en train de faire racheter mon crédit par une autre banque que la mienne.
      J’avais renogocier mon taux 2 fois.

      Les pénalités demandées par ma banque ne tiennent pas compte du taux en cours (2,05) mais de la moyenne entre le taux initial et le taux actuel.

      Est-ce valable selon vous ?

      Merci par avance

      1. Bonjour,
        Ce décompte est tout à fait valable. La réglementation fait référence « au taux moyen du prêt ». La banque calcule la moyenne arithmétique des taux appliqués depuis le début des remboursements.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    9. bonjour, je suis actuellement en train de vendre mon appartement, ce qui se fera d’ici 3 mois, ma question est: est se que je peux garder cette argent pour réinvestir derrière ou une fois la somme déposé sur mes comptes va rembourser mon crédit automatiquement? merci d’avance

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