Remboursement anticipé du crédit immobilier

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Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.

Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt (article L313-47 du code de la consommation).

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit.

Quel est l’intérêt de rembourser par anticipation ?

Si vous disposez d’un capital pour rembourser ce crédit, cela permet de ne plus supporter les mensualités du prêt et de réduire son coût. Car plus la durée est longue, plus le crédit coûte cher ! 

Remboursement total ou partiel ? 

Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple.

Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.

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Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat

Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.

Mais bien souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.

Quel sont les frais pour remboursement anticipé ?

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi (article R313-25 du code de la consommation).

Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Remboursement anticipé total
Vous avez souscrit un prêt de 150 000 €, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 €. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 €. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 4% x 6 / 12 = 2 208,60 €.

  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 €.

Remboursement anticipé partiel
Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 €. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 €. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 4% x 6 / 12 = 800 €.

  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 €.

Trois cas d’exonération d’IRA

Pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur lorsque le remboursement anticipé est motivé par l’une de ces trois causes (article L313-48 du code de la consommation) :

  • vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint,
  • ou cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) de l’emprunteur ou de son conjoint,
  • ou décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Remboursement partiel anticipé : réduire la durée du prêt et/ou le montant des mensualités

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Vous pouvez également continuer de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total.
Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Déposer une demande de remboursement anticipé

Vous devez prendre contact avec l’établissement prêteur et lui communiquer votre demande de remboursement anticipé, soit de la totalité du capital restant dû, soit partiel en indiquant le montant que vous envisagez de verser.

Sans tarder, votre banque doit vous fournir gratuitement les informations chiffrées sur les conséquences du remboursement anticipé. Ce décompte pour remboursement anticipé précise le montant exact du capital restant dû et le montant de la pénalité pour remboursement anticipé. Ces informations vous sont communiquées sur support papier ou tout autre support durable.

Pour les crédits souscrits avant le 1er juillet 2016, le document de décompte de remboursement anticipé peut être facturé.

Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !

    816 commentaires sur “Remboursement anticipé du crédit immobilier”
    1. bonjour nous avons vendu notre appartement pinel. nous voulons donc rembourser notre prêt en remboursement anticipé . la banque nous demande donc des intérêts de remboursement anticipé. mon mari ayant changé de lieu dexercices début d’année (ouverture d’un cabinet de kiné à quelques kilomètres de son lieu d’exercice précédent) je pense donc que nous sommes en droit de demander une exoneration des ira. sauf que mon conseiller me dit que cela fonctionne que si c’est une vente de la résidence principale et non d’un investissement locatif. est ce vrai? je ne trouve rien à ce sujet. merci d’avance.

      1. Bonjour

        L’exonération ne vaut que pour la résidence principale. Le fait de changer de lieu professionnel pour un bien locatif n’entre pas dans ce cadre.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    2. bonjour,
      nous avions négocier l’IRA auprès d’une banque et là nous venons de recevoir de documents du prêt immobilier pour la construction de notre future RP. Nous nous apercevons que celui-ci mentionne des pénalités(sachant que notre résidence actuelle est à entièrement payé). Au téléphone le directeur de banque nous dit qu’il fera une attestation (exonération de l’IRA) à part mais qu’il ne pouvait pas le mentionner dans le contrat, que c’est l’agence qui prendra en charge.
      Pouvez-vous me dire si cette attestation
      prime sur le contrat de prêt?
      Merci d’avance pour votre aide.
      bien cordialement

      1. Bonjour,
        Il serait préférable que la clause d’exonération de l’IRA soit mentionnée dans le contrat de prêt et non pas dans un avenant ou une attestation.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    3. Bonjour,
      suite à la vente de ma résidence principale, je souhaite rembourser mon crédit.
      Mon employeur m’a fourni une attestation stipulant que j’avais changé de lieu d’activité (dans la même ville).

      Mon « conseiller » dit que la condition « changement du lieu d’activité professionnelle » ne fonctionne que lors d’un déménagement dans une autre région. Je ne trouve aucun article dans ce sens.
      Pouvez-vous me confirmer que ce courrier me permet de ne pas avoir d’IRA?
      Merci beaucoup de votre aide.

      1. Bonjour,
        L’exonération du paiement de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) est établie « lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint ». La loi ne précise pas les conditions d’application de cette exonération, soumise à l’interprétation des banques. A notre sens, dans votre situation (transfert d’activité dans la même ville), il semble difficile de lier la vente de votre logement à un changement du lieu d’activité professionnelle.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

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