Remboursement anticipé du crédit immobilier

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Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.

Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt (article L313-47 du code de la consommation).

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit.

Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple.

Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.

Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat

Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.

Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité, mais après une durée minimale de remboursement du prêt. Mais bien souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi (article R313-25 du code de la consommation).

Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Remboursement anticipé total
Vous avez souscrit un prêt de 150 000 €, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 €. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 €. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 4% x 6 / 12 = 2 208,60 €.

  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 €.

Remboursement anticipé partiel
Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 €. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 €. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 4% x 6 / 12 = 800 €.

  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 €.

Trois cas d’exonération d’IRA

Pour les contrats de prêt conclus à compter du 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur lorsque le remboursement anticipé est motivé par l’une de ces trois causes (article L313-48 du code de la consommation) :

  • vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint,
  • ou cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) de l’emprunteur ou de son conjoint,
  • ou décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Remboursement partiel anticipé : réduire la durée du prêt et/ou le montant des mensualités

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Soit vous continuez de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Déposer une demande de remboursement anticipé

Vous devez prendre contact avec l’établissement prêteur et lui communiquer votre demande de remboursement anticipé, soit de la totalité du capital restant dû, soit partiel en indiquant le montant que vous envisagez de verser.

Sans tarder, votre banque doit vous fournir gratuitement les informations chiffrées sur les conséquences du remboursement anticipé. Ce décompte pour remboursement anticipé précise le montant exact du capital restant dû et le montant de la pénalité pour remboursement anticipé. Ces informations vous sont communiquées sur support papier ou tout autre support durable.

Pour les crédits souscrits avant le 1er juillet 2016, le document de décompte de remboursement anticipé peut être facturé.

Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !

    552 commentaires sur “Remboursement anticipé du crédit immobilier”
    1. J’ai une offre de crédit aux termes ambigus et qui stipule entre autre :
       » En cas de :
      (i) vente ou cession du bien financé ou affecté en garantie sans accord du prêteur,
      Et/ou
      (ii) résiliation par l’emprunteur ou la compagnie d’assurance du contrat d’assurance emprunteur, le prêteur peut prononcer
      l’exigibilité anticipée du prêt et ainsi exiger le remboursement immédiat de la totalité des sommes restant dues. Le prêteur
      pourra également exiger le versement d’une indemnité égale à 7% du capital restant dû au jour de l’exigibilité anticipée. »

      Cette clause me parait abusive car je l’interprète comme devant verser une indemnité de 7% du capital restant du en cas de vente de mon appartement. quand pensez vous ?

      l’Article R313-25 s’applique t’il pour un remboursement anticipé total suite à la vente de son appartement ?

      1. Bonjour,
        A priori, la clause mentionnée dans votre question ne concerne pas les modalités de remboursement anticipé du crédit immobilier. Le remboursement anticipé du prêt à l’initiative de l’emprunteur fait certainement l’objet d’autres stipulations spécifiques dans votre contrat. Nous vous invitons à interroger votre conseiller bancaire afin d’avoir plus d’informations.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. Bonjour,

      Je dois rembourser une partie de mon prêt suite à la vente de ma maison, mais ma banque m’oblige à souscrire un prêt conso pour racheter le solde de mon prêt imobilier, ce qui a repoussé déjà une fois la signature de l’acte de vente. Entre les frais de remboursements anticipés, les frais de dossier du nouveau crédit et les interêts qui seront plus élevés pour ce dernier, je trouve ça malhonnête Est-ce que cette pratique est légale ? Dans l’attente la banque n’a toujours pas envoyé l’accord de remboursement partiel au notaire ce qui fait trainer le dossier ….

      Cordialement

      1. Bonjour,
        Nous comprenons que le montant de la vente de votre maison ne vous permet pas de rembourser la totalité du capital restant dû au titre de votre crédit immobilier. Il est nécessaire de trouver un accord avec votre banquier sur les conditions de remboursement du solde. Vous pouvez tenter de négocier le maintien des conditions de remboursement du prêt initial. Vous pouvez également demander conseil auprès du notaire chargé de la vente de votre maison.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. Bonjour j’ai contracté un emprunt pour l’achat de mon appartement emprunt qui a été accordée, or pour des raisons de changements professionnelles dans une autre région, la vente ne s’est pas faites, prévu en 12/19 aussi mon notaire a remboursé en totalité à la banque le montant de mon emprunt. j’ai en décembre 2019 payée 1558 euros de frais de dossier, que la banque m’a remboursé. or depuis janvier la banque prélève l’assurance lié à l’emprunt. Ils me disent qu’il ne peuvent pas arrêter les prélèvement tant que je ne leur donne pas 1558 euros… je ne comprends plus rien est ce légal

      1. Bonjour,
        Vous devez contacter votre banque pour lui demander une attestation de fin de prêt, si la totalité de votre crédit a été remboursé. Cette attestation vous sera utile pour demander la résiliation de l’assurance emprunteur. Si votre prêt immobilier n’est pas entièrement remboursé, demandez à votre banque qu’elle vous communique un décompte détaillé des sommes restant dues.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    4. Bonjour,
      Quels documents la banque doit-elle fournir suite à une demande de remboursement anticipé partiel de crédit immobilier? Sans nouvelle écrite de la banque et ayant fait la demande par lettre recommandée avec accusé de réception reçue par la banque 2 mois avant l’échéance, puis-je considérer cela comme un accord?
      Par ailleurs, la banque a t ‘elle le droit d’exiger que les fonds soient disponibles sur le compte 15 jours minimum avant la date d’échéance demandée pour le remboursement?
      Enfin que faire si la banque ne prelève pas la somme à l’échéance demandée ne tenant ainsi pas compte de la demande de remboursement anticipé ou en tenant compte pour l’échéance suivante?
      Je vous remercie par avance pour vos réponses.
      Cordialement

      1. Bonjour,
        Vous pouvez toujours rembourser par anticipation votre crédit immobilier, à tout moment. La banque ne peut pas s’y opposer, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt. Toutefois, il est préférable de convenir avec votre conseiller bancaire des modalités de remboursement, notamment la date de mise à disposition des fonds et la date effective de remboursement.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    5. Bonjour,
      Nous souhaitons mettre en vente notre maison (acquise il y a presque 9 ans et proche de nos lieux de travail de l’époque), pour nous rapprocher de nos nouveaux lieux de travail (j’ai été mutée à 1h de la maison il y a 3 ans et mon mari a également changé de lieu de travail il y a quelques années).
      Ma question est la suivante: La mutation datant d’environ 3 ans, la condition d’exonération de l’IRA est elle quand même remplie? ou la mise en vente doit suivre de près la mutation? Merci

      1. Bonjour,
        La loi relative à l’exonération de l’IRA ne donne aucune indication de délai entre la date de mutation professionnelle et la vente du bien immobilier. Vous devrez très certainement négocier avec votre banque pour faire valoir l’application de cette exonération malgré un délai de 3 ans ou plus entre ces deux événements.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    6. Bonjour,
      Je souhaite anticiper le remboursement de la totalité de mon prêt immobilier. Pour ce qui concerne les pénalités de remboursement ,la régle des 3% du capital restant dû ou la somme d’un semestre d’intéret au taux moyen s’applique effectivement pour mon cas.
      Mais ma banque a t elle le droit de tenir compte du taux de mon ancien pret immobilier que j’avais renégocié avec elle auparavant ? (taux fixe de 3,65% passer a 1,70% actuellement).

      1. Bonjour,
        Lorsque plusieurs taux de crédit ont été successivement appliqués, l’indemnité de remboursement anticipé doit être calculée au taux moyen du crédit. La réglementation précise que « dans le cas où un contrat de crédit est assorti de taux d’intérêts différents selon les périodes de remboursement, l’indemnité mentionnée au premier alinéa peut être majorée de la somme permettant d’assurer au prêteur, sur la durée courue depuis l’origine, le taux moyen prévu lors de l’octroi du prêt.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    7. Bonjour,
      je profite actuellement de la baisse des taux d’interet pour demander le rachat par la meme banque.
      Les demarches sont en phase finale et ma banque me demande au moment de la signature de payer une indemnite de remboursement anticipé.
      Tout d’abord je n’ai aucune mention ecrite de cela lors de notre phsase de negocition.
      De plus, dans le contrat d’origine du pret est mentionné dans les clauses particulieres.:
      « Pas d’indemnité de remboursement anticipe sauf en cas de rachat par la concurrence ».
      Il s’agit du meme etablissement et pourtant ma banque me dit que cette clause n’est pas valable car Rachat interne!

      Pouvez vous me dire ce qui l’en est?

      cordialement.

      1. Bonjour,

        Il faut distinguer la renégociation du taux du crédit immobilier du rachat du prêt. Dans le premier cas, le contrat de prêt et le prêteur ne changent pas. Un avenant au contrat de prêt suffit pour valider la modification du taux du prêt. Dans le second cas, un nouveau prêt est négocié et une nouvelle offre de prêt est éditée. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours avant signature. Dans ce cas, le premier prêt est remboursé par anticipation. Attention, si vous êtes client d’une banque disposant de caisses régionales (comme le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel ou les Caisses d’Epargne), chaque caisse est indépendante. Le changement de caisse régionale est considéré comme un changement d’établissement bancaire. Si c’est le cas, tentez de négocier à l’amiable la non-application de la clause relative au rachat par la concurrence.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    8. Bonjour,
      Je viens de solder par anticipation mon pêt immobilier suite à une vente. Un particulier peut-il réclamer les intérêts de l’assurance emprunteur auprès de l’organisme bancaire ? Visiblement toutes les banques ne le font pas. Mon prêt date de 2001. Sous quelles conditions motivées la banque peut-elle refuser ?

      1. Bonjour,
        La question du remboursement de la participation aux bénéfices de l’assurance emprunteur a été un sujet d’actualité il y a 4 / 5 ans, mais n’est toujours pas précisée à ce jour. Vous pouvez adresser un courrier de demande de remboursement à votre banque. Pour vous accompagner dans votre démarche, vous pouvez prendre conseil auprès d’une association de consommateurs ou d’un avocat.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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