Remboursement anticipé du crédit immobilier

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Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.

Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt (article L312-21 du code de la consommation).

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit. Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple. Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.

Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat

Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.

Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité, mais après une durée minimale de remboursement du prêt. Et souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné

Cette indemnité de remboursement anticipé peut être variable selon les types de prêts. Si elle est faible, voire nulle pour les prêts à taux révisable, elle peut être élevée pour les prêts à taux fixe.

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi (article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Vous avez souscrit un prêt de 150 000 euros, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 6 x 4% / 12 = 2 208,60 euros.

  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 6 x 4% / 12 = 800 euros.

  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Les conséquences d’un remboursement partiel anticipé

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Soit vous continuez de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Dans la pratique, il faut prendre contact avec l’établissement prêteur et lui indiquer le montant que vous souhaitez rembourser. En cas d’accord pour un remboursement anticipé partiel, un nouveau tableau d’amortissement vous sera remis. Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !

    435 commentaires sur “Remboursement anticipé du crédit immobilier”
    1. bonjour
      J’ai contracté un prêt que je souhaite rembourser par anticipation ( 100K€ de Kpital restant du). La banque me refuse l’exonération des frais de remboursement anticipé ( 1700€) au motif que ma rupture est une rupture conventionnelle et pas forcée alors que cette rupture conventionnelle résulte bien d’une négociation pour éviter un licenciement sec!!!
      Est ce que la loi englobe la rupture conventionnelle dans les motifs d’exonération?
      merci

      1. Bonjour,

        Nous vous conseillons de vous rapprocher du service clientèle voire du médiateur de la banque si vous contestez cette décision sachant qu’a priori la rupture conventionnelle n’est pas au plan juridique une rupture forcée du contrat de travail.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. Bonjour
      J ai vendu mon appartement le 16 janvier 2019 j avais des prélèvements tous les 1 du mois pour rembourser mon crédit immobilier de 668.20 j ai eu de la banque un document de remboursement anticipé de prêt jusqu au 1 février 2019 avec 2 prélèvements d un montant de 668.20 qui correspond aux échéance du prêt pour le mois de janvier et février alors que le mois de janvier a déjà été retiré sur mon compte courant. Pourquoi j ai du rembourser jusqu au 1 février alors que j ai vendu mon appartement le 16 janvier 2019? Va t on me remboursé les 2 fois 668.20 euros le prêt à été soldé par la notaire le 18 janvier 2019 merci de votre aide.

      1. Bonjour,
        Vous devez contacter votre conseiller bancaire pour déterminer précisément les modalités du remboursement anticipé de votre prêt immobilier. Les éventuelles échéances prélevées de manière injustifiée devront vous être remboursées par votre banque.
        Meilleures salutations.

        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. Bonjour à tous,

      Je suis en phase de signature d’offre écrite mais je m’aperçois qu’il n’est mentionné nulle part le taux de remboursement anticipé total car je prévois une opération achat revente, lorsque j’en parle à la banque que cela me dérange qu’il n’y ai aucun to elle me dit que c’est normal car il ne négocie jamais à l’avance c’est toujours face à situation « voir si tout s’est bien passé>

      ce montant ou ce pourcentage doit-il être écrit quelque part dans les offres écrites ? Il s’agit d’un emprunt d’un montant de 88 000 € à un taux de 1,63 % je suis encore dans le délai de retractation..

      Merci d’avance pour votre aide

      1. Bonjour,

        Comme mentionné dans notre article, en principe le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi (article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.
        Il convient de revenir vers votre conseiller pour le lui préciser.

        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    4. bonjour,
      je revends actuellement un appart
      lors de cet achat mon courtier avait negocie en cas de remboursement anticipe 1,5% du capital restant dû. il me reste à ce jour 93500 e a payer .
      pret initial de 115000 euros à 2,25% en mai 2014. combien vais devoir payer de frais de remboursement anticipe? 1,5% correspondent a 1400 euros mais 6 mois d interet à 1020 euros. etant donnê que 1,5% ont ete negocies est ce que on divise les interets par 2? donc 3 mois d interets au lieu de 6,? cordialement

      1. Bonjour,
        Le montant de l’indemnité doit obligatoirement être indiqué dans le contrat de prêt. Vous devez vous reporter à la clause de clause de remboursement anticipé du prêt insérée dans votre contrat.
        Ensuite, le montant maximal de l’indemnité que vous devrez régler correspond à la plus petite des deux sommes calculées : en pourcentage du capital restant dû ou en mois d’intérêt sur la somme remboursée.

        Meilleures salutations.

        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    5. Bonjour,
      J’ai acheté un bien seul, mon épouse a été licencié, et j’ai vendu mon bien.
      Puis je prétendre a une exonération d’indemnité de remboursement anticipé, avec le Licenciement de ma femme?
      cordialement

      1. Bonjour,

        Non, car votre femme n’est pas emprunteur a priori. Cette clause est envisageable uniquement pour le titulaire du prêt. N’hésitez pas à vous reporter à votre contrat de prêt.

        Meilleures salutations.

        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

        1. merci pour votre réponse, mais dans le texte de loi qui donne les conditions pour être exonéré d’indemnité de remboursement anticipé, il n’est écrit a aucun moment le mot co-emprunteur. il y a ecrit par exemple: « cessation forcée de l’activité de votre conjoint ou conjointe ».
          Quel texte de loi dit que ma femme doit être Co-emprunteur pour prétendre a cette exonération? Même ma banque ne me donne pas cette réponse, je ne demande cas le lire noir sur blanc dans un texte de loi.
          cordialement.
          Puis je vous contacter à un numero de téléphone svp?
          cordialement.

          1. Bonjour,

            Le licenciement de votre femme n’est pas une clause d’exonération d’indemnité de remboursement anticipé si vous êtes le seul détenteur de ce crédit. Cette clause ne peut fonctionner a priori que pour le détenteur du crédit immobilier en question.

            Meilleures salutations.

            L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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