Remboursement anticipé du crédit immobilier

la finance pour tous

Un crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat de prêt précise les frais, ou indemnité pour remboursement anticipé (IRA), qui peuvent être exigés.

Un emprunteur peut toujours, à tout moment, rembourser par anticipation son crédit immobilier. La banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt (article L312-21 du code de la consommation).

Le remboursement anticipé correspond au règlement du capital restant dû, avant le terme initialement prévu du crédit.

Le remboursement anticipé est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû, en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du crédit par exemple.

Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il porte sur une partie des sommes dues, en cas de rentrée d’argent exceptionnelle par exemple.

Les conditions du remboursement anticipé sont fixées dans le contrat

Pour compenser son manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne lui seront pas versés, l’établissement prêteur peut exiger le paiement d’une indemnité, ou pénalité, de remboursement anticipé. Elle ne s’impose d’office. C’est-à-dire que le prêteur ne peut réclamer son règlement que si cette indemnité est mentionnée dans le contrat.

Avant la conclusion du contrat de prêt, il est possible de négocier la réduction voire la suppression de cette indemnité de remboursement anticipée. Le prêteur peut accepter de supprimer cette indemnité, mais après une durée minimale de remboursement du prêt. Mais bien souvent, la clause stipulant l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Les conditions du remboursement anticipé sont à étudier de près. Pour les prêts à taux fixe « modulables », il est souvent prévu au contrat la possibilité de remboursements anticipés partiels sans pénalité.

Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est plafonné

Cette indemnité de remboursement anticipé peut être variable selon les types de prêts. Si elle est faible, voire nulle pour les prêts à taux révisable, elle peut être élevée pour les prêts à taux fixe.

Le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement. Le montant de l’indemnité est plafonné par la loi (article R312-2 du code de la consommation). Son montant ne peut excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Vous avez souscrit un prêt de 150 000 euros, au taux nominal de 4 %, remboursé sur 20 ans. Au bout de 7 ans, vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 110 430 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 2 208,60 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 110 430 x 6 x 4% / 12 = 2 208,60 euros.

  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Autre hypothèse, à la place du remboursement total par anticipation, vous effectuez un remboursement anticipé partiel de 40 000 euros. L’indemnité maximale de remboursement anticipé que vous aurez à régler sera de 800 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

  • 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 40 000 x 6 x 4% / 12 = 800 euros.

  • 3% du capital restant dû : 110 430 x 3% = 3 312,90 euros.

Les conséquences d’un remboursement partiel anticipé

Un remboursement partiel du crédit modifie l’échéancier initial du prêt. Vous pouvez choisir de réduire le montant des mensualités, en maintenant la durée initiale du prêt. Vous allégez ainsi la charge mensuelle de remboursement, mais pas le coût total du prêt. Soit vous continuez de rembourser le montant des échéances initiales, ce qui vous permet de réduire la durée du prêt et donc son coût total. Vous pouvez aussi choisir une solution intermédiaire mixant les deux précédentes. Relisez votre contrat de prêt afin de savoir si l’une de ces options est appliquée par défaut par l’établissement prêteur.

Dans la pratique, il faut prendre contact avec l’établissement prêteur et lui indiquer le montant que vous souhaitez rembourser. En cas d’accord pour un remboursement anticipé partiel, un nouveau tableau d’amortissement vous sera remis. Le remboursement anticipé du prêt se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !

    477 commentaires sur “Remboursement anticipé du crédit immobilier”
    1. Bonjour, nous avons réglé la totalité par anticipation de notre crédit par contre le montant ne correspond pas au tableau d’amortissement il repore qu’il y a des assurances en + pressue 2 000 de plus que prévu est ce normal ????

      1. Bonjour,

        Le contrat est la loi des parties. Nous vous invitons en conséquence à relire votre contrat de prêt et analyser les pénalités pouvant exister. Si le moindre doute subsiste, n’hésitez pas à consulter un avocat.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. Bonjour,
      Je me renseigne pour un remboursement total de prêt immobilier.
      J’ai mon tableau d’amortissement. A une date donnée, j’ai Capital restant dû=82068 €.
      C’est cette somme là que je dois rembourser totalement ou cette somme là à laquelle je retire les intérêts + assurance que j’aurai payé jusqu’à la fin de mon prêt ?
      Si je calcule la somme des intérêts + assurances de cette date jusqu’à la fin de mon prêt cela représente : 9770€.
      Ma question : Pour solder mon prêt, je dois : 82068 € ou 82068-9770=72298. (Je sais qu’il y aura des pénalités d’environ 960 €).

      Merci d’avance

      1. Bonjour,
        Le remboursement anticipé du crédit immobilier porte sur le capital restant dû à cette date. C’est le montant qui figure dans la colonne « capital restant dû » de votre échéancier. Vous devrez donc rembourser 82 068 € dans votre cas. Les intérêts et les cotisations d’assurance qui restaient à payer jusqu’au terme du prêt ne doivent pas être déduites du capital restant dû.
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    3. Bonjour,
      il y a un détail dont j’ai besoin.
      Quand on a fait un prêt immobilier de 73 000 euros dont 14 000 sont des intérêts bancaires. Cela sur 20 ans.
      S’il me reste 65 000 à rembourser (donc totalité du crédit) et que je décide de le faire, la banque ne me fera tout de même pas payer en entier ces 14 000 euros de frais bancaires qui étaient à la base pour 20 ans de prêt ?
      Surtout si le crédit a duré 2 ans au lieu de 20 ?

      1. Bonjour,
        Effectivement, vous ne payez pas l’intégralité des intérêts calculés sur 20 ans lorsque vous remboursez par anticipation votre crédit immobilier. Vous réglez uniquement le capital restant dû à la date de ce remboursement. Vous trouvez ce montant sur votre échéancier, dans la colonne « capital restant dû ». Vous ne réglez pas les intérêts qui restaient à payer à partir de la date de ce remboursement anticipé.
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

      1. Bonjour,
        Vous pouvez demander à votre banque, en précisant les références de votre contrat de prêt dans votre courrier, une attestation de fin de remboursement de crédit immobilier (ou attestation de solde de crédit). Cet envoi n’est pas automatique.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    4. Bonjour,
      j’ai effectué un remboursement anticipé total de mon crédit immobilier depuis le mois de mai et à ce jour je n’ai reçu aucun document de ma banque, ducoup je ne connais pas le montant de mes frais qui m’on été prelevé?
      Que dois-je faire?
      Cordialement.

      1. Bonjour,
        Si vous avez demandé à votre banque un décompte de remboursement anticipé avant d’effectuer ce remboursement, les frais dont l’indemnité de remboursement anticipé doivent figurer dessus. Sinon, vos relevés de compte bancaire doivent mentionner les éventuels frais prélevés à l’occasion de ce remboursement. N’hésitez pas à contacter votre conseiller bancaire pour connaitre le détail des frais liés à votre remboursement anticipé. Et demandez-lui une attestation de solde de crédit.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

477 commentaires

Commenter