L’imposition des plus-values immobilières

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Si, lors de la revente de son bien immobilier, le propriétaire réalise une plus-value, cette plus-value sera imposable à certaines conditions et dans certaines limites. Aucun impôt à payer en cas de revente de la résidence principale ou de n’importe quel bien au bout de trente ans ou plus.

Sachez tout d’abord que les plus-values ne sont pas imposables lorsqu’elles concernent votre résidence principale. Il s’agit du premier grand cas d’exonération, il en existe d’autres plus limités. Par ailleurs, au bout de plusieurs années de détention, par le jeu des abattements, la plus-value est effacée. Toute revente dans l’intervalle donne lieu à imposition (à la fois prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu au taux de 19 % et prélèvements sociaux au taux de 17,2 %)

Quels sont les biens concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?

Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI et, depuis le 1er septembre 2014, les terrains à bâtir.

Mais il existe différents cas d’exonération.

Les différents cas d’exonération de plus-values immobilières

Exonération de plus-values immobilières sur la résidence principale

La cession de la résidence principale et de ses dépendances (garage, aire de stationnement, cour…) est exonérée, même si le propriétaire a quitté les lieux le jour de la vente, sous réserve que le logement ait été occupé en tant que résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervienne dans un délai d’un an à partir du déménagement du propriétaire. L’exonération concerne également le conjoint, le partenaire de Pacs ou le concubin ayant quitté le logement au moment de la vente, à la double condition que l’ex-conjoint, partenaire ou concubin occupe toujours ce logement à titre de résidence principale et que la cession soit motivée par la séparation ou le divorce.

Exonération de plus-values immobilières sur les « petites ventes »

La vente d’un bien immobilier (ou de chaque part indivise) dont la valeur de cession n’excède pas 15 000 euros.

Exonération de plus-values immobilières : la « première fois »

Les personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la cession, qui vendent pour la première fois une résidence secondaire, sont exonérées de la taxation sur les plus-values à la condition qu’ils deviennent propriétaires de leur résidence principale dans les deux années suivant cette vente. L’exonération s’applique à la seule fraction du prix que le cédant remploie dans l’acquisition de son habitation principale.

Exonération de plus-values immobilières : les autres cas de figure

On admet également que les personnes âgées ou les adultes handicapés, entrés depuis moins de 2 ans dans une maison de retraite médicalisée, un foyer d’accueil médicalisé ou un établissement spécialisé de même que les retraités et invalides échappent à la taxation de la plus-value à condition que leurs ressources soient inférieures à certains plafonds et qu’ils ne soient pas passibles de l’IFI.

 La vente d’une habitation située en France par un non-résident (contribuable non domicilié fiscalement en France) est soumise à un régime d’imposition particulier. Dans certains cas, la plus-value est exonérée de la taxation sur les plus-values.

La plus-value réalisée lors d’une expropriation pour cause d’utilité publique est exonérée à condition que l’indemnité perçue soit réemployée au moins à 90 % dans les 12 mois suivants pour acheter, construire ou agrandir un bien immobilier.

La plus-value d’échange réalisée dans le cadre de certains remembrements urbains ou ruraux. Toutefois, lors de la vente du bien remembré ou échangé, la plus-value est calculée à partir de la date et du prix d’acquisition du bien d’origine.

Les abattements selon la durée de détention

Plus longtemps on détient le bien et plus légère est l’imposition.

Exonération de l’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention…

Pour bénéficier de l’exonération totale du prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 % sur les plus-values immobilières, il est nécessaire de détenir le bien pendant 22 ans.

L’abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention est de 6 % par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4 % la 22ème année. Soit 100 % au terme de 22 ans.

… mais exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans seulement

Les plus-values immobilières sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 17,2 % après un délai de détention de 30 ans. L’abattement est de 1,65 % à compter de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % à partir de la 23ème année. Soit 100% au terme de 30 ans de détention.

Quel est le taux d’imposition des plus-values ?

La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %. 

Une surtaxe sur les plus-values élevées

Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.

Elle s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir (et les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values telles que la résidence principale).

Consultez le barème de cette surtaxe.

En cas de pluralité de cédants (couple marié ou pacsé, concubins ou tous autres indivisaires), l’appréciation du seuil de 50 000 euros de plus-values s’effectue individuellement à hauteur de la quote-part détenue par chacun dans le bien vendu.

Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros. Les époux ne sont donc pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque chacune de leur quote-part est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 €.

 

Calcul de la base d’imposition de la plus-value immobilière

Eléments du calcul de la plus-valus immobilière

La plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de vente (duquel on déduit certains frais) et le prix d’achat (auquel on rajoute certains frais).

Le prix de vente retenu est celui enregistré dans l’acte de vente ; on peut le minorer des frais liés à la cession, comme par exemple les diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière, ainsi que du montant de la TVA acquittée.

Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine augmenté de certains frais comme la commission d’agence, les frais de notaire, les droits de donation … A défaut de pouvoir justifier ces frais réels sur présentation de factures, il est admis une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %. 

Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.

C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement pour années de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et les contributions sociales de 17,2 % au 1er janvier 2018.

Vous avez acquis en janvier 2005 un bien immobilier pour la somme de 200.000 euros ; vous avez effectué des travaux pour 18.500 euros et l’avez occupé en résidence secondaire. Vous le vendez en mars 2019 pour 300.000 euros.

 

Détermination de votre prix de vente

300.000 – 500 € (frais de diagnostics sur facture) = 299.500 euros

Détermination de votre prix d’achat

200.000 + 7,5 % (forfait pour frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux*) = 245 000 euros (*) On retiendra ici le forfait travaux de 15% de 130.000 €, soit 30 000 euros au lieu du montant réel des travaux de 18.500 € car le forfait est plus intéressant.

Votre plus-value imposable est donc de 299.500 – 245 000 = 54 500 euros.

Pour 14 années de détention du bien, vous bénéficiez d’un abattement de 54 % pour l’impôt de plus-value, soit une base taxable de 25 070 € (au taux de 19 %), et d’un abattement de 14,85 % pour les prélèvements sociaux, soit une base taxable 46 406 € (au taux de 17,2 %).

L’impôt proprement dit est donc de 25 070 x 19 % = 4 763 € et les prélèvements sociaux  de 46 406 x 17,2 % = 7 981 €, ce qui représente un total de 13 744 €.

Le notaire s’occupe de tout. Il établit la déclaration de plus-value (imprimé n°2048-IMM) et paye l’impôt pour le compte du vendeur. Toutefois, vous devez indiquer sur la déclaration de revenus complémentaire (2042 C) le montant de la plus-value déclarée par le notaire. L’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé deux fois. Le montant déclaré sera uniquement pris en compte pour déterminer votre revenu fiscal de référence.

    56 commentaires sur “L’imposition des plus-values immobilières”
    1. Bonjour,
      je viens de vendre un appartement, le notaire n’indique que la plus value devra figurer sur la déclaration d’impôts.
      Je vous remercie de bien vouloir m’indiquer sur quelle ligne et le formulaire (2042 ou 2044)?
      Dans l’attente de votre réponse.

      1. bonjour

        Il faut indiquer le montant de la plus-value dans la déclaration 2042 C dans la case 3VZ, afin que ce gain soit pris en compte dans le revenu fiscal de référence (RFR).

        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    2. Bonjour, merci pour votre article, est-ce les 19% + 17,2% qui sont à reporter en 3VZ ou seulement les 19% ?
      Quel document, probablement officiel, doit me fournir le notaire pour déclarer la plus value immobilière que je reporterai ligne 3VZ de la 2042C ?
      il m’a juste envoyé par mail un décompte pour me faire connaitre ma part dans la vente d’un bien immobilier, logement de ma mère décédée, et vendu.
      Bonne journée.

      1. Bonjour

        Il faut juste reporter le montant de la plus-value imposée à 19 % (sans les prélèvements sociaux). Ce montant doit figurer dans le décompte fourni par votre notaire qui, se sont côté, a déjà procédé aux formalités déclaratives et au paiement de l’impôt.

        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

        1. Merci, ce n’était pas évident de savoir que le montant à reporter se limite uniquement au montant de la plus-value imposée à 19%
          Le notaire ne m’avait pas fourni l’info, il a fallu que je lui réclame.

      1. Bonjour,

        La plus-value immobilière est calculée de la sorte : prix de vente – prix d’acquisition (déduction des frais divers engagés et fiscalement déductibles). Une fois cette plus-value calculée, il convient de lui appliquer un abattement de 6% par année au-delà de la 5ième année (de la 6ième à 21ième année), soit 16 années. Le taux de taxation sera de 19 % * plus-value déduction opérée de l’abattement.
        Dans un second temps, la plus-value (sans pris en compte de l’abattement fiscal de 6 % / an au-delà de la 5ième année) sera taxée au taux des contributions sociales de 17,2 % (pour l’année 2019) déduction faite d’un abattement de 1,65 % /an au-delà 5ième année jusqu’à la 30ième année.
        Il n’y a donc pas perception d’une taxe sur les plus-values et des prélèvements sociaux chaque année mais en une fois lors de la cession d’un bien.

        Ce sujet étant complexe, nous vous demandons impérativement de prendre contact avec votre notaire dont l’intervention est obligatoire lors d’un tel acte.

        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    3. bonjour,
      suite au deces de mon pere, ma mere (usufruitier) et mon frere et moi (heritiers) avons herité d’un appartement estimé a 750000€ il y’a 3 ans. Avec les annees l’appartement est estimé a 1200000, ce n’est plus notre residence principale et ma mere c’est deja acheté son logement. si nous vendons ce bien, la plus value sera t elle calculée sur l’ensemble ou seulement sur la moitié? puisque grace a cette revente mon frere et moi pourrions nous acheter chacun notre logement (principal!)
      merci d’avance

      1. Bonjour,

        Les quelques éléments dont nous disposons nous amènent à penser qu’au décès de votre père, votre mère aurait opté pour 100 % de l’appartement en usufruit alors que votre frère et vous-même auriez bénéficié chacun de 50 % de la nue-propriété. Le bien ne serait plus le logement principal d’aucun membre de la famille et notamment plus celui de votre mère qui a acheté une nouvelle résidence principale. Vous seriez d’accord tous trois pour céder ce bien démembré : votre mère l’usufruit et vous et votre frère la nue-propriété pour la moitié. La plus-value de l’usufruit et de la nue-propriété seraient évaluées de la sorte :

        Prix de vente du droit (au jour de la transaction) – prix d’acquisition du droit à la valeur vénale (mutation à titre gratuit). Cette plus-value ferait alors l’objet d’une taxation après abattement au taux de 19 % + prélèvements sociaux.

        Compte tenu des renseignements dont nous ne disposons pas et de la complexité de cette question, nous vous invitons à prendre impérativement contact avec votre notaire et/ou avocat.

        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    4. Je suis Grecque,fiscalement située en Grèce. J ‘ai acheté l’appartement que je suis en train de vendre il y a 10 ans et j’ai payé la taxe correspondante en Grèce. Par la suite j’ai fais don a mon fils de la nu propriété et j’ai gardé l’usufruit. A l’époque mon fils était résident fiscale de Grèce. Il est résident fiscale de France les 5 dernières années. Comme il s’agit de vendre maintenant on veut savoir si il est obligé de declarer cette vente et payer la taxe plus value correspondante et comment calculer le taux. Une situation bien compliquée. Merci pour votre aide.

      1. Bonjour

        Sur cette question très complexe, il faut consulter un avocat fiscaliste, ou un notaire spécialisé à l’international.

        Cordialement
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    5. Bonjour, mes deux frères et moi-même avons hérité de la résidence familiale suite au décès de notre Mère où nous avons toujours vécu dedans et n’étant propriétaire d’aucun autre bien. Nous avons pour projet de surélever la Maison d’un étage supplémentaire afin d’y créer un appartement de 65 mètres carrés soit un deuxième lot. Nous souhaitons également réaliser des travaux de rénovation dans la maison déjà existante que nous détenons depuis 18 ans. Nous souhaitons revendre en premier le logement neuf que nous allons construire puis se servir de l’argent de la vente pour rénover la Maison et la vendre également. Pouvez-vous me renseigner sur la fiscalité qui m’attend ou les solutions à adapter à ma situation. Merci

      1. Bonjour,
        Votre situation est complexe. Nous vous conseillons de vous renseigner auprès d’un notaire qui pourra vous conseiller au mieux de vos intérêts. Vous pouvez également contacter le centre des finances publiques dont vous dépendez.
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    6. Bonjour,
      J’ai acheté ma residence principale il y a 3 ans exactement je souhaite la revendre .
      Si je fais une plus-value sur la vente vais-je payer un impot ou une tva sur cette plus-value?
      Cordialement.

      1. Bonjour,
        La plus-value réalisée à l’occasion de la vente de la résidence principale est non-imposable, quelle que soit la durée de détention du bien immobilier.
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

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