L’imposition des plus-values immobilières

la finance pour tous

Si, lors de la revente de son bien immobilier, le propriétaire réalise une plus-value, cette plus-value sera imposable à certaines conditions et dans certaines limites. Aucun impôt à payer en cas de revente de la résidence principale ou de n’importe quel bien au bout de trente ans ou plus.

Sachez tout d’abord que les plus-values ne sont pas imposables lorsqu’elles concernent votre résidence principale. Il s’agit du premier grand cas d’exonération, il en existe d’autres plus limités. Par ailleurs, au bout de plusieurs années de détention, par le jeu des abattements, la plus-value est effacée. Toute revente dans l’intervalle donne lieu à imposition (à la fois prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu au taux de 19 % et prélèvements sociaux au taux de 17,2 %)

Quels sont les biens concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?

Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI et, depuis le 1er septembre 2014, les terrains à bâtir.

Mais il existe différents cas d’exonération.

Les différents cas d’exonération de plus-values immobilières

Exonération de plus-values immobilières sur la résidence principale

La cession de la résidence principale et de ses dépendances (garage, aire de stationnement, cour…) est exonérée, même si le propriétaire a quitté les lieux le jour de la vente, sous réserve que le logement ait été occupé en tant que résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervienne dans un délai d’un an à partir du déménagement du propriétaire. L’exonération concerne également le conjoint, le partenaire de Pacs ou le concubin ayant quitté le logement au moment de la vente, à la double condition que l’ex-conjoint, partenaire ou concubin occupe toujours ce logement à titre de résidence principale et que la cession soit motivée par la séparation ou le divorce.

Exonération de plus-values immobilières sur les « petites ventes »

La vente d’un bien immobilier (ou de chaque part indivise) dont la valeur de cession n’excède pas 15 000 euros.

Exonération de plus-values immobilières : la « première fois »

Les personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la cession, qui vendent pour la première fois une résidence secondaire, sont exonérées de la taxation sur les plus-values à la condition qu’ils deviennent propriétaires de leur résidence principale dans les deux années suivant cette vente. L’exonération s’applique à la seule fraction du prix que le cédant remploie dans l’acquisition de son habitation principale.

Exonération de plus-values immobilières : les autres cas de figure

On admet également que les personnes âgées ou les adultes handicapés, entrés depuis moins de 2 ans dans une maison de retraite médicalisée, un foyer d’accueil médicalisé ou un établissement spécialisé de même que les retraités et invalides échappent à la taxation de la plus-value à condition que leurs ressources soient inférieures à certains plafonds et qu’ils ne soient pas passibles de l’IFI.

 La vente d’une habitation située en France par un non-résident (contribuable non domicilié fiscalement en France) est soumise à un régime d’imposition particulier. Dans certains cas, la plus-value est exonérée de la taxation sur les plus-values.

La plus-value réalisée lors d’une expropriation pour cause d’utilité publique est exonérée à condition que l’indemnité perçue soit réemployée au moins à 90 % dans les 12 mois suivants pour acheter, construire ou agrandir un bien immobilier.

La plus-value d’échange réalisée dans le cadre de certains remembrements urbains ou ruraux. Toutefois, lors de la vente du bien remembré ou échangé, la plus-value est calculée à partir de la date et du prix d’acquisition du bien d’origine.

Les abattements selon la durée de détention

Plus longtemps on détient le bien et plus légère est l’imposition.

Exonération de l’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention…

Pour bénéficier de l’exonération totale du prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 % sur les plus-values immobilières, il est nécessaire de détenir le bien pendant 22 ans.

L’abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention est de 6 % par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4 % la 22ème année. Soit 100 % au terme de 22 ans.

… mais exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans seulement

Les plus-values immobilières sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 17,2 % après un délai de détention de 30 ans. L’abattement est de 1,65 % à compter de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % à partir de la 23ème année. Soit 100% au terme de 30 ans de détention.

Quel est le taux d’imposition des plus-values ?

La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %. 

Une surtaxe sur les plus-values élevées

Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.

Elle s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir (et les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values telles que la résidence principale).

Consultez le barème de cette surtaxe.

En cas de pluralité de cédants (couple marié ou pacsé, concubins ou tous autres indivisaires), l’appréciation du seuil de 50 000 euros de plus-values s’effectue individuellement à hauteur de la quote-part détenue par chacun dans le bien vendu.

Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros. Les époux ne sont donc pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque chacune de leur quote-part est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 €.

 

Calcul de la base d’imposition de la plus-value immobilière

Eléments du calcul de la plus-valus immobilière

La plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de vente (duquel on déduit certains frais) et le prix d’achat (auquel on rajoute certains frais).

Le prix de vente retenu est celui enregistré dans l’acte de vente ; on peut le minorer des frais liés à la cession, comme par exemple les diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière, ainsi que du montant de la TVA acquittée.

Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine augmenté de certains frais comme la commission d’agence, les frais de notaire, les droits de donation … A défaut de pouvoir justifier ces frais réels sur présentation de factures, il est admis une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %. 

Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.

C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement pour années de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et les contributions sociales de 17,2 % au 1er janvier 2018.

Vous avez acquis en janvier 2005 un bien immobilier pour la somme de 200.000 euros ; vous avez effectué des travaux pour 18.500 euros et l’avez occupé en résidence secondaire. Vous le vendez en mars 2019 pour 300.000 euros.

 

Détermination de votre prix de vente

300.000 – 500 € (frais de diagnostics sur facture) = 299.500 euros

Détermination de votre prix d’achat

200.000 + 7,5 % (forfait pour frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux*) = 245 000 euros (*) On retiendra ici le forfait travaux de 15% de 130.000 €, soit 30 000 euros au lieu du montant réel des travaux de 18.500 € car le forfait est plus intéressant.

Votre plus-value imposable est donc de 299.500 – 245 000 = 54 500 euros.

Pour 14 années de détention du bien, vous bénéficiez d’un abattement de 54 % pour l’impôt de plus-value, soit une base taxable de 25 070 € (au taux de 19 %), et d’un abattement de 14,85 % pour les prélèvements sociaux, soit une base taxable 46 406 € (au taux de 17,2 %).

L’impôt proprement dit est donc de 25 070 x 19 % = 4 763 € et les prélèvements sociaux  de 46 406 x 17,2 % = 7 981 €, ce qui représente un total de 13 744 €.

Le notaire s’occupe de tout. Il établit la déclaration de plus-value (imprimé n°2048-IMM) et paye l’impôt pour le compte du vendeur. Toutefois, vous devez indiquer sur la déclaration de revenus complémentaire (2042 C) le montant de la plus-value déclarée par le notaire. L’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé deux fois. Le montant déclaré sera uniquement pris en compte pour déterminer votre revenu fiscal de référence.

    101 commentaires sur “L’imposition des plus-values immobilières”
    1. Je suis résidente en Grèce depuis 15 ans et propriétaire d’un appartement en région parisienne depuis 1999 que je loue depuis mon départ.
      Je travaille et cotise bien entendu à la caisse grecque et paye mes impôts sur le revenu en Grèce (salaire grec), mais aussi en France du fait de la location de mon appartement (revenu foncier).
      Je me vois dans l’obligation de vendre prochainement mon appartement (ancienne résidence principale) pour acheter un appartement en Grèce, mon lieu de résidence principal et de travail et je compte investir la totalité de la vente de mon appartment en France dans une résidence principale à Athènes car je suis actuellement locataire.

      Pourriez-vous m’informer sur la plus-value et ses exonérations car les informations dont je dispose sur les site des impôτs ou sur internet ne sont pas toujours très clairs et l’administration fiscale des non-résidents ne répond pas aux demandes ou tarde (attente de traitement d’une demande depuis 8 mois sans aucun retour pour le remboursement de la csg… imposée illégalement aux non-résidents).

      J’ai trouvé dans le BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS, N° 47 DU 19 AVRIL 2012, DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES un point sur les exonérations de la plus-value : « Lieu du remploi. Les biens immobiliers acquis en remploi doivent en principe être situés en France. Cela étant, conformément au principe de libre circulation des personnes garanti par le Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne et l’accord sur l’Espace économique européen du 2 mai 1992, l’exonération est applicable, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, lorsque le remploi du prix de cession a lieu dans un État membre de l’Union européenne ou dans un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l’évasion fiscale (en ce sens, réponse ministérielle Bono, Journal officiel Assemblée nationale du 23 août 2011, n° 103716, page 9087).

      Selon ce document je serai exonérée de plus-value en cas de vente et de réinvessitssement dans une résidence principale ? Sachant que la Grèce fait partie de cette convenetion (https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3733-PGP.html).

      Merci d’avance pour votre aide

      1. Bonjour,

        L’exonération semble effectivement acquise dans votre Situation. Mais Le plus simple est de valider ce point avec votre notaire. Vous pouvez également contacter le service gratuit des notaires ( 0 892 011 012 (0,40 euro / min.), tous les matins de 9h30 et 13h.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. bonjour
      j’ai fait l’acquisition de mon logement en mars 2015 en tant que RP, je suis desormais herbergé chez ma conjointe a titre gratuit et mets donc mon appartement en location depuis fin 2019. la duree de detention pour la plus value part a compter de mars 2015 ou a partir du moment de la mise en location ? seconde question, le forfait de 15% pour pour les travaux est accordé si duree de detention au moins de 5 ans et travaux non declaré pour beneficier de deficit foncier, meme interrogation, dois je attendre la date de mars 2020 avant de basculer mon logement en RL pour ne pas perdre cet avantage de 15% (sachant qu’aucun travaux n’a ete effectue et que le forfait de 15% est plus interessant)
      par avance merci.
      cordialement

      1. Bonjour

        Le délai pour calculer la plus-value débute à la date de l’achat du bien. Et par ailleurs, le forfait de 15 % d’applique quelle que soit la durée.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. Bonjour
      J’avais un appartement que je louais. Ayant déménagé, je vends cet appartement pour racheter un autre bien locatif dans ma nouvelle région. Est ce que je dois payer des plus values sur la vente de mon appartement?

      1. Bonjour,

        Vous devez payer la plus-value sur les biens autres que la résidence principale. Toutefois il existe des abattement selon la durée de détention. Votre notaire vous calculera le montant de l’impôt.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    4. Bonjour, mon mari et moi avons acheté un garage 24000€ + les frais de notaire il y a 3 ans. Nous le revendons 29000€. L’abattement de 15000€ est-il multiplié par 2, puisque nous sommes 2 à avoir acheté (mariage sous la communauté), auquel cas nous n’aurons pas de plus value à payer? Et si oui, y-a-il autre chose à payer (TVA?)?
      Merci pour votre réponse

      1. Bonjour,

        La cession est exonérée. Pour la TVA ou autres charges, c’est à l’acquéreur de les payer.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    5. Bonjour,
      J’ai vendu en 2019 un appartement que je detenais depuis 22 ans. J’ai ete exonere de la plus value immobiliere taxee a 19% et j’ai paye les CSG qui restaient dues. Mon notaire m’a bien prevenue que je devais indiquer la plus value immobiliere sur ma declaration de revenus 2042 C mais sur ma declaration en ligne la case 3VZ n’accepte pas la valeur 0 malgre plusieurs tentatives. Je sais qu’il y a des amendes et penalites jusqu’a 1500 euros si l’on ne rapporte pas la plus value immobiliere. Que faire? L’administration fiscale ne me reponds pas. J’habite a l’etranger et j’ai bien utilise les services d’un representant fiscal pour ma vente. Merci de votre aide.

      1. Bonjour,

        Il faut noter le montant de la plus-value nette qui n’est pas prise en compte que pour la détermination du revenu fiscal de référence.
        Demandez par courriel à votre notaire. Et, sachez qu’à partir de la mi-août vous pourrez corriger votre déclaration jusqu’à mi décembre sans subir de pénalités.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

        1. Bonjour, je vous remercie de m’avoir repondu car ni le services des impots non-residents, ni mon notaire ne retournent mes appels et emails. Votre reponse par contre me laisse perplexe, la plus value nette sur la vente de mon appartement etant de 0 (zero) due a ma duree de detention de 22 ans, mon notaire m’avait bien prevenue au moment de la vente de reporter cette valeur meme si elle est de zero sur la declaration 2042 or la declaration electronique rejette la valeur zero sur la case 3 VZ. J’ai vu un texte sur le site impots. gouv.fr sous la rubrique Plus-values imposees qui indique  » vous devez reporter la plus value imposable sur votre declaration de revenus 2042-C (case 3 VZ) pour qu’elle soit prise en compte dans le RFR. une plus value exoneree n’est par contre, en principe, pas a reporter sur la declaration de revenus ». Les subtilites de la langue Francaise me troublent ici, est-ce que le « en principe » veut dire que l’administration decide si la valeur zero aurait du ou non etre rapportee meme si leur logitiel ne le permet pas. Votre confirmation que je peux ignorer la case 3 VZ me rassurerait. En vous remerciant.

          1. Bonjour,

            Vous avez raison, nous n’avions pas bien compris votre question. C’est bien la plus value imposable à déclarer. Dans la mesure où elle est nulle, n’inscrivez rien pour l’instant. Dans l’attente d’une réponse du Fisc ou de votre notaire, vous pourrez « revenir » sur votre déclaration dès la mi août.
            Meilleures salutations
            L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    6. En 2019 ma mère a vendu sa maison moi j’ai du payer une plus value de 5000 € le notaire me dit
      de déclarer cett somme sur ma fiche de revenu mais dans quelle ligne dois je mettre cette somme
      afin qu’elle me soit décomptee e mes impots.

      1. Bonjour,

        Vous devez reporter la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus 2042-C (case 3 VZ) pour qu’elle soit prise en compte dans le revenu fiscal de référence (RFR).

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    7. Bonjour
      je dois déclarer une plus value nette immobilière en case 3vz .
      sachant que j’ai déjà réglé 19% en impots et 17,2% en droit sociaux sur cette plus value
      est ce que ce total de de 36,2% va etre déduit du revenu fiscal de référence ?
      ou bien ya t.il une ou des cases supplémentaires à remplir pour que l’abattement soit pris en compte ?
      car il ne serait pas juste que le revenu fiscal de référence contiennent des revenus non réellement acquis.
      Cordialement

      1. Bonjour,
        Non. En fait il faut déclare la plus-value (même si elle a déjà et payée) afin de prendre en compte cet élément dans votre revenu fiscal de référence, lequel est la base permettant d’accéder à certains avantages sociaux.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    8. Bonjour à tous, il y a deux ans,suite à un divorce,nous avons vendu un appartement. Je n’ai pas payé tout de suite la plus value car je pensais racheter un bien dans les deux ans. Cet achat ne s’est pas fait et je souhaiterai regler cette plus value. A quel service dois je la payer et comment,avec la situation actuelle il est très compliqué d’avoir des renseignements. Merci

      1. Bonjour,

        Effectivement la période est complexe. Sachez que les notaires ont mis en place dès aujourd’hui un numéro d’appel : le « 36 20* dites notaires » du lundi au vendredi de 15h à 17h. Vous pourrez leur poser vos questions (prix d’un appel local).

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

101 commentaires

Commenter

Répondre à Frederique

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Votre commentaire sera publié dès sa validation par l’équipe de lafinancepourtous.com.