L’imposition des plus-values immobilières

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Si, lors de la revente de son bien immobilier, le propriétaire réalise une plus-value, cette plus-value sera imposable à certaines conditions et dans certaines limites. Aucun impôt à payer en cas de revente de la résidence principale ou de n’importe quel bien au bout de trente ans ou plus.

Sachez tout d’abord que les plus-values ne sont pas imposables lorsqu’elles concernent votre résidence principale. Il s’agit du premier grand cas d’exonération, il en existe d’autres plus limités. Par ailleurs, au bout de plusieurs années de détention, par le jeu des abattements, la plus-value est effacée. Toute revente dans l’intervalle donne lieu à imposition (à la fois prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu au taux de 19 % et prélèvements sociaux au taux de 17,2 %)

Quels sont les biens concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?

Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI et, depuis le 1er septembre 2014, les terrains à bâtir.

Mais il existe différents cas d’exonération.

Les différents cas d’exonération de plus-values immobilières

Exonération de plus-values immobilières sur la résidence principale

La cession de la résidence principale et de ses dépendances (garage, aire de stationnement, cour…) est exonérée, même si le propriétaire a quitté les lieux le jour de la vente, sous réserve que le logement ait été occupé en tant que résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervienne dans un délai d’un an à partir du déménagement du propriétaire. L’exonération concerne également le conjoint, le partenaire de Pacs ou le concubin ayant quitté le logement au moment de la vente, à la double condition que l’ex-conjoint, partenaire ou concubin occupe toujours ce logement à titre de résidence principale et que la cession soit motivée par la séparation ou le divorce.

Exonération de plus-values immobilières sur les « petites ventes »

La vente d’un bien immobilier (ou de chaque part indivise) dont la valeur de cession n’excède pas 15 000 euros.

Exonération de plus-values immobilières : la « première fois »

Les personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la cession, qui vendent pour la première fois une résidence secondaire, sont exonérées de la taxation sur les plus-values à la condition qu’ils deviennent propriétaires de leur résidence principale dans les deux années suivant cette vente. L’exonération s’applique à la seule fraction du prix que le cédant remploie dans l’acquisition de son habitation principale.

Exonération de plus-values immobilières : les autres cas de figure

On admet également que les personnes âgées ou les adultes handicapés, entrés depuis moins de 2 ans dans une maison de retraite médicalisée, un foyer d’accueil médicalisé ou un établissement spécialisé de même que les retraités et invalides échappent à la taxation de la plus-value à condition que leurs ressources soient inférieures à certains plafonds et qu’ils ne soient pas passibles de l’IFI.

 La vente d’une habitation située en France par un non-résident (contribuable non domicilié fiscalement en France) est soumise à un régime d’imposition particulier. Dans certains cas, la plus-value est exonérée de la taxation sur les plus-values.

La plus-value réalisée lors d’une expropriation pour cause d’utilité publique est exonérée à condition que l’indemnité perçue soit réemployée au moins à 90 % dans les 12 mois suivants pour acheter, construire ou agrandir un bien immobilier.

La plus-value d’échange réalisée dans le cadre de certains remembrements urbains ou ruraux. Toutefois, lors de la vente du bien remembré ou échangé, la plus-value est calculée à partir de la date et du prix d’acquisition du bien d’origine.

Les abattements selon la durée de détention

Plus longtemps on détient le bien et plus légère est l’imposition.

Exonération de l’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention…

Pour bénéficier de l’exonération totale du prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 % sur les plus-values immobilières, il est nécessaire de détenir le bien pendant 22 ans.

L’abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention est de 6 % par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4 % la 22ème année. Soit 100 % au terme de 22 ans.

… mais exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans seulement

Les plus-values immobilières sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 17,2 % après un délai de détention de 30 ans. L’abattement est de 1,65 % à compter de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % à partir de la 23ème année. Soit 100% au terme de 30 ans de détention.

Quel est le taux d’imposition des plus-values ?

La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %. 

Une surtaxe sur les plus-values élevées

Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.

Elle s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir (et les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values telles que la résidence principale).

Consultez le barème de cette surtaxe.

En cas de pluralité de cédants (couple marié ou pacsé, concubins ou tous autres indivisaires), l’appréciation du seuil de 50 000 euros de plus-values s’effectue individuellement à hauteur de la quote-part détenue par chacun dans le bien vendu.

Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros. Les époux ne sont donc pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque chacune de leur quote-part est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 €.

 

Calcul de la base d’imposition de la plus-value immobilière

Eléments du calcul de la plus-valus immobilière

La plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de vente (duquel on déduit certains frais) et le prix d’achat (auquel on rajoute certains frais).

Le prix de vente retenu est celui enregistré dans l’acte de vente ; on peut le minorer des frais liés à la cession, comme par exemple les diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière, ainsi que du montant de la TVA acquittée.

Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine augmenté de certains frais comme la commission d’agence, les frais de notaire, les droits de donation … A défaut de pouvoir justifier ces frais réels sur présentation de factures, il est admis une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %. 

Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat. C’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il faut retenir soit le montant des factures soit un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.

C’est sur cette différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé que s’applique l’abattement pour années de détention puis le taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et les contributions sociales de 17,2 % au 1er janvier 2018.

Vous avez acquis en janvier 2005 un bien immobilier pour la somme de 200.000 euros ; vous avez effectué des travaux pour 18.500 euros et l’avez occupé en résidence secondaire. Vous le vendez en mars 2019 pour 300.000 euros.

 

Détermination de votre prix de vente

300.000 – 500 € (frais de diagnostics sur facture) = 299.500 euros

Détermination de votre prix d’achat

200.000 + 7,5 % (forfait pour frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux*) = 245 000 euros (*) On retiendra ici le forfait travaux de 15% de 130.000 €, soit 30 000 euros au lieu du montant réel des travaux de 18.500 € car le forfait est plus intéressant.

Votre plus-value imposable est donc de 299.500 – 245 000 = 54 500 euros.

Pour 14 années de détention du bien, vous bénéficiez d’un abattement de 54 % pour l’impôt de plus-value, soit une base taxable de 25 070 € (au taux de 19 %), et d’un abattement de 14,85 % pour les prélèvements sociaux, soit une base taxable 46 406 € (au taux de 17,2 %).

L’impôt proprement dit est donc de 25 070 x 19 % = 4 763 € et les prélèvements sociaux  de 46 406 x 17,2 % = 7 981 €, ce qui représente un total de 13 744 €.

Le notaire s’occupe de tout. Il établit la déclaration de plus-value (imprimé n°2048-IMM) et paye l’impôt pour le compte du vendeur. Toutefois, vous devez indiquer sur la déclaration de revenus complémentaire (2042 C) le montant de la plus-value déclarée par le notaire. L’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé deux fois. Le montant déclaré sera uniquement pris en compte pour déterminer votre revenu fiscal de référence.

    51 commentaires sur “L’imposition des plus-values immobilières”
    1. Bonjour,
      Article très bien expliqué ! Merci pour cela 😉
      Séparée depuis plus de 4 ans, nous attendions de vendre un terrain pour divorcer et avons donc chacun notre déclaration d’impôts depuis 4 ans. Le terrain étant maintenant vendu, la plus value a été calculée et payée par le notaire. En ce qui concerne la déclaration des revenus, comment doit/peut on procéder ? Nous déclarons chacun la moitié, ou un des 2 peut prendre la totalité sur sa déclaration en fonction de ce qui arrange les 2 ? Y-a-t-il une règle ou obligation dans ce sens ?
      Merci par avance pour votre réponse.
      Cordialement

      1. Bonjour,
        A priori si vous étiez chacun propriétaire de la moitié du terrain et étant séparé, c’est à vous deux de déclarer votre quote-part de plus-value. Le notaire devrait vous donner des éléments à ce sujet et notamment la somme à déclarer.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    2. Bonjour,
      Nous souhaitons acheter une résidence principale là où nous vivons actuellement. Cependant, nous sommes propriétaires d’un appartement qui jusqu’en 2014 était notre résidence principale. De 2014 à 2018 nous avons été mutés à l’étranger. Nous avons donc mis notre bien en location.
      En 2018 lors de notre retour en France, ayant été mutés sur une nouvelle ville, nous avons pris un logement en locatif. Aujourd’hui nous réfléchissons à vendre le bien que nous possédons afin de pouvoir acheter là où nous vivons actuellement. Si nous avons bien compris votre article, comme il s’agit de notre première vente, et que c’est pour l’acquisition de notre résidence principale, nous devrions être exonérés de la taxe sur la plus value. Cependant, devons-nous avoir vendu notre bien avant d’acheter le nouveau ou existe-t-il des délais ? Le bail sur notre bien court jusqu’à 2021 (il est préférable dans notre cas, de le vendre vide), devons-nous du coup attendre la vente pour acheter notre résidence principale afin d’être exonérés ?
      merci d’avance pour votre retour.

      1. Bonjour,
        L’exonération vaut si vous procédez au remploi du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession. Si le remploi est partiel, l’exonération de plus-value est proportionnée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée.
        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    3. Bonjour
      j’ai acheté une maison en resdence principale (pour moi) en copropriété avec ma compagne (pour elle en résidence secondaire). qu’elle sera ma part de plus-value sachant que je ne l’habite toujours pas durant les travaux et qu’elle sera la plus-value pour elle?

      1. Bonjour,

        Nous ne comprenons pas tout à fait votre question. Pour que nous puissions vous répondre, il conviendrait de la préciser. Merci.

        Meilleures salutations.

        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    4. Bonjour,
      En 1999, j’ai acheté, avec mon épouse, un studio (résidence secondaire) pour 300 000 f soit 45734 €. Nous avons divorcé et en 2009 j’ai racheté ma part pour 55 000€. Je viens de le vendre 115 000 € (net vendeur ). Comment la plus value se calcule t’elle et comment / combien serai-je imposé ?Merci de votre réponse.

      1. Bonjour,
        La question que vous posez doit être résolue par un avocat spécialisé en ce domaine.
        Toutefois, nous souhaitons porter à votre connaissance la réponse Houbron (Rép. Houbron n°11351, JO 28 mai 2019, AN quest. p. 4976) : « En réponse, le Ministre de l’action et des comptes publics le renvoie aux dispositions de l’article 150 U, IV du CGI et aux commentaires de l’administration fiscale (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-100-§ 80-14/04/2014 et BOFiP-RFPI-PVI-20-10-20-10-§ 410-12/09/2012).
        En substance, sont exonérés de plus-value immobilière les partages avec soulte qui portent sur des immeubles provenant d’une communauté conjugale lorsqu’ils interviennent uniquement entre les membres originaires de l’indivision (CGI art. 150 U, IV). En effet, ces partages ne sont pas considérés comme translatifs de propriété dans la mesure des soultes ou plus-values.
        Il en résulte que, lors de la cession ultérieure du bien immobilier reçu par l’attributaire, la plus-value de cession est déterminée en retenant comme prix de revient la valeur vénale du bien au jour de l’entrée dans l’indivision sans considération de la soulte versée au co-partageant.
        Corrélativement, la date d’acquisition à retenir, pour la détermination de l’abattement pour durée de détention prévu à l’article 150 VC du CGI, s’entend de la date d’entrée en indivision ».
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    5. Bonjour, les parents mariés sous le regimé légal ont acheté un bien en commun. Le père décède quelques années plus tard. Le conjoint survivant opte pour l’usufruit et le fils unique devient donc nu-propriétaire. La succession génère des droits. La mère et le fils décident de vendre le bien. Une plus-value immobiliere est dégagée pour le fils. Pour son calcul, pourra-t-il porter les droits de succession dans les frais d’acquisition sachant que les droits ont été payés par le compte bancaire de l’usufruitier? merci pour votre réponse.

      1. Bonjour,

        Les frais afférents à l’acquisition à titre gratuit du bien ou droit cédé qui viennent en majoration du prix d’acquisition sont définis par décret (CGI, art. 150 VB, II-2° et CGI, ann. III, art. 41 duovicies I, I-1°). Ils sont retenus pour leur montant réel sur justification, doivent avoir été effectivement supportés par le cédant et s’entendent exclusivement :
        – des frais d’acte et de déclaration (y compris honoraires du notaire) afférents à ce bien ou droit ainsi que, le cas échéant, des frais de timbre et de publicité foncière ;
        – des droits de mutation payés afférents à ce bien ou droit. En cas de mutation par décès, les droits de mutation à titre gratuit afférents à ce bien se trouvent généralement inclus dans les frais globaux ayant grevé l’ensemble de l’actif successoral. A cet égard, le 1° du I de l’article 41 duovicies I de l’annexe III au CGI prévoit que les droits de mutation sont pris en compte à proportion de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits.
        Pour la détermination de cette fraction de valeur, les biens transmis à titre gratuit doivent être retenus pour leur valeur taxable aux droits d’enregistrement. Ainsi, si le bien a été totalement exonéré, aucun frais d’acquisition ne peut être retenu ; si le bien a été partiellement exonéré, seule la quote-part de la valeur vénale taxable est prise en compte pour déterminer les droits de succession afférents à ce bien.
        Exemple 1 :
        Un contribuable ayant reçu un actif brut successoral de 1000 dont 400 est afférent à l’immeuble cédé, pourra retenir, en majoration du prix d’acquisition du bien (400), les droits de mutation à titre gratuit payés (40) à proportion de la valeur représentative de ce bien. Ces frais sont évalués à : (400 x 40) / 1000 = 16 (application de la règle de trois).
        La réponse à votre question apparaît positive au regard du BO. Toutefois, nous vous invitons impérativement à prendre contact avec votre notaire qui interviendra obligatoirement dans l’acte de mutation.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    6. Bonjour,
      Ma résidence principale est une maison de ville à 1 étage avec le rdc en commerce. Je viens de mettre l’ensemble en copropriété de 3 lots (2 en rdc), de vendre l’étage, avec l’intention d’aménager en rdc (dont la destination sera changée en habitation). Combien de temps dois -je occuper le rdc en habitation principale avant de vendre Sans avoir de plus value à payer svp? Merci d’avance de votre réponse.

      1. Selon la jurisprudence de la cour administrative de Marseille (arrêt n°17PA00527) et pour la deuxième fois (précédent du 3 novembre 2017 n°16MA011555), vous devez être en mesure de produire des preuves concrètes de votre habitation en tant que résidence principale : adresse postale et réception effective de courriers, facture d’électricité, consommation de gaz et d’eau conforme aux normes normalement observables …
        Dans le cas présent, l’arrêt de la cour d’appel de Marseille a justifié sa décision sur :
        – La présence de preuves probantes de résidence principale
        – Une occupation de 8 mois et demi (même brève) n’étant pas de nature à remettre en cause l’exonération de taxation sur résidence principale (article 150 U du code général des impôts).
        Devant l’importance de ce sujet et de nécessaires analyses (non présentes dans cette réponse trop générale), nous vous invitons à entrer en relation avec votre notaire ou avocat.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    7. Bonjour,

      Je souhaite acheter, un appartement qui est à mes parents, pour cela ils ont décidé qu’une partie de l’achat soit une donation, en effet la donation seraitde 100 000 euros et l’achat(de ma part) de 65000 euros

      Je sais que les 100 000 euros son exonéré fiscalement,
      Mais pour les 65000 euros auront-ils des plus values ? le notaires à qui j’ai fais appel nous indique 12 938 euros de plus value et 5 400 euros de frais de donation et partage.

      Je trouve que les plus values sont très disproportionnées par rapport au prix de la vente
      Pouvez-vous me dire si cela correspond bien

      Merci

      1. Bonjour,

        Une donation de 100 000 € en tant qu’enfant du donateur doit vous permettre d’être exonéré de droits de donation sous réserve impérative d’approfondissement de votre cas personnel avec votre conseiller (existe-t-il des donations antérieures de moins de 15 ans ? Pertinence du montage juridique …).
        Les 5 400 € correspondent, je l’imagine, aux émoluments de votre notaire.
        Les plus-values inhérentes à la cession des 65 000 € sont à acquitter par vos parents actuellement propriétaires du bien.
        Ils bénéficient d’une décote de taxation des plus-values au taux de 19 % au-delà de la 5ième année de détention (date d’acquisition du bien) avec une exonération la 22ième année et une exonération des prélèvements sociaux à 17,2 % s’étalant progressivement de la 5ième à la 30ième année.
        En première approximation, les 12 938 € de taxes globales correspondent à un taux de 19,9 %.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    8. Bonjour

      sommes-nous imposé sur la plus value pour un bien mis en location durant plusieurs années si cette dernière est directement injectée dans une nouvelle residence principale?

      Merci d’avance de votre retour

      1. Bonjour,

        Il convient de vous adresser à l’administration fiscale pour en savoir plus sur ce point.

        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    9. bonjour, j’ai revendu en 2018 un bien avec une + value d’un peu + de 5000€. (destiné initialement à devenir ma résidence principale j’ai renoncé : trop de travaux et n’ayant pas réussi à vendre ma résidence principale.)
      Dans l’article vous parlez d’exonération pour retraite ou invalidité : je suis en invalidité 1ère catégorie, et j’ai de très modestes revenus (- de 5000 annuels) pourrais-je prétendre à exonération pour cette +value et quelle démarche faut-il faire ? (la +value à été calculée et prélevée par le notaire au moment de la vente, je dois maintenant la déclarer. A ce sujet, je fais ma déclaration de revenus en ligne, mais je vais devoir envoyer par courrier la declaration complémentaire 2042-C : bénéficie-t-elle du même report de délai pour la déclaration ?

      1. Bonjour,

        La notion d’invalidité dont nous parlons dans cet article ne vaut que si vous êtes en maison médicalisée. Il faut donc bien déclarer cette plus-value. Et vous pouvez faire cette déclaration également en ligne. Pour le délai, c’est le même que la déclaration classique, variable selon votre lieu de résidence.

        Meilleures salutations
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    10. Bonjour,
      Nous vendons notre résidence principale à un promoteur avec une grosse plus value, celle-ci n’est donc pas imposable. Nous comptons prendre possession d’un locatif pour en faire notre résidence principale. Y a t-il un temps minimun à la revente de ce bien pour éviter la plus value?
      Cordialement

      1. Bonjour,

        Tant qu’il s’agit de votre résidence principale, il n’y a pas d’imposition sur la plus-value.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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