Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
La plus-value (d’un bien immobilier ou d’un actif financier), résulte de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Pour calculer la plus-value imposable, suivez le guide !
Quels biens sont concernés par l’imposition des plus-values immobilières ?
Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. Il existe également d’autres cas d’exonération.
Les biens concernés sont donc les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI.
Quel est le taux d’imposition sur la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %. C’est le notaire qui se charge de l’acte et du paiement éventuel des taxes à l’administration fiscale. Le taux de taxation sera fonction de la durée de détention du bien.
N’oubliez pas qu’il est impératif, avant toute vente, de faire procéder par un professionnel agréé aux diagnostics obligatoires .
Combien de temps pour ne pas payer de plus-value ?
Les plus-values sont exonérées au terme de 22 ans : abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention de 6 % par année à compter de la 6e année jusqu’à la 21e année et de 4 % la 22e année. Mais les prélèvements sociaux restent calculés sur 30 ans.
Tableau de calcul rapide de l’imposition sur la plus-value selon la durée de détention du bien
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Abattement sur l’IR (19 %) |
Abattement sur les prélèvements sociaux (17,2 %) |
Pourcentage total des droits à Payer (IR + CSG) |
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Avant 5 ans |
0 |
0 |
36,20 % |
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6 ans |
6 % |
1,65 % |
34,78 % |
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7 ans |
12 % |
3,30 % |
33,35 % |
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8 ans |
18 % |
4,95 % |
31,93 % |
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9 ans |
24 % |
6,60 % |
30,50 % |
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10 ans |
30 % |
8,25 % |
29,08 % |
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11 ans |
36 % |
9,90 % |
27,66 % |
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12 ans |
42 % |
11,55 % |
26,23 % |
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13 ans |
48 % |
13,20 % |
24,81 % |
|
14 ans |
54 % |
14,85 % |
23,39 % |
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15 ans |
60 % |
16,50 % |
21,96 % |
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16 ans |
66 % |
18,15 % |
20,54 % |
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17 ans |
72 % |
19,80 % |
19,11 % |
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18 ans |
78 % |
21,45 % |
17,69 % |
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19 ans |
84 % |
23,10 % |
16,27 % |
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20 ans |
90 % |
24,75 % |
14,84 % |
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21 ans |
96 % |
26,40 % |
13,42 % |
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22 ans |
100 % |
28 % |
12,38 % |
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23 ans |
100 % |
37 % |
10,84 % |
|
24 ans |
100 % |
46 % |
9,29 % |
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25 ans |
100 % |
55 % |
7,74 % |
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26 ans |
100 % |
64 % |
6,19 % |
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27 ans |
100 % |
73 % |
4,64 % |
|
28 ans |
100 % |
82 % |
3,10 % |
|
29 ans |
100 % |
91 % |
1,55 % |
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30 ans |
100 % |
100 % |
0,00 % |
Calcul de la plus-value immobilière : exemple
Vous avez acquis il y a 15 ans un bien immobilier locatif pour la somme de 130 000 euros. Vous avez effectué des travaux pour 13 500 euros.
Vous le vendez pour 200 000 euros.
Détermination de votre prix de vente
200 000 € – 500 € (frais de diagnostics sur facture) = 199 500 €
Détermination de votre prix d’achat
130 000 € + 7,5 % (montant forfaitaire) + 15 % (forfait travaux) = 159 250 €
Votre plus-value est donc de 199 500 – 159 250 = 40 250 €
- Vous bénéficiez d’un abattement de 60 % pour 15 années de détention au titre de l’Impôt sur le revenu et de 16,5 % au titre des prélèvements sociaux
- Le taux d’imposition global est de 21,96 %
Soit 40 250 X 21,96 % = 8 838 €
Vous aurez donc 8 838 euros à payer au titre de l’imposition sur votre plus-value immobilière.
Une surtaxe sur les plus-values élevées
Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est à dire réduite éventuellement de l’abattement pour durée de détention.
Elle s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir (et les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values telles que la résidence principale).
Comment se calcule la taxe sur la plus-value immobilière ?
Vous pouvez utiliser le calculateur du Service Public pour savoir quelle sera la plus-value immobilière à payer
Barème de la surtaxe sur la plus-value immobilière
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Montant de la plus-value imposable |
Montant de la taxe |
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De 50 001 € à 60 000 € |
2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20 |
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De 60 001 € à 100 000 € |
2 % PV |
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De 100 001 € à 110 000 € |
3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10 |
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De 110 001 € à 150 000 € |
3 % PV |
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De 150 001 € à 160 000 € |
4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100 |
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De 160 001 e à 200 000 € |
4 % PV |
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De 200 001 € à 210 000 € |
5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100 |
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De 210 001 € à 250 000 € |
5 % PV |
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De 250 001 € à 260 000 € |
6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100 |
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Supérieure à 260 000 € |
6 % PV |
PV = montant de la plus-value imposable
En cas de pluralité de cédants (couple marié ou pacsé, concubins ou tous autres indivisaires), l’appréciation du seuil de 50 000 euros de plus-values s’effectue individuellement à hauteur de la quote-part détenue par chacun dans le bien vendu.
Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros. Les époux ne sont donc pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque chacune de leur quote-part est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 euros.
Bonjour,
Je possède un bien immobilier locatif acheté en 2015 300.000€ puis loué en LMNP depuis 2019 avec comme montant mentionné dans la liasse fiscale 400.000€ (beaucoup de travaux ont été fait entre 2015 et 2019).
Je souhaite revendre ce bien. Quelle année et quel montant sera pris en compte pour le calcul de la plus value ?
D’autre part, j’ai vu l’article de loi « Exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale ».
S’applique t elle a la 1ère vente immobilière dans sa vie ?
Ca va bientôt faire 4 ans que je suis locataire de ma résidence principale. Passer ce délai, sera t il applicable pour l’achat de ma résidence principale, même si j’ai déjà dans ma vie revendu un appartement ?
Je vous remercie bien
Bonjour
Si vous avez déjà vendu un premier bien immobilier vous ne pouvez pas être exonéré de la plus-value.
Pour le mode de calcul de la plus-value les règles ont changé depuis 2025 si vous avez opté pour le régime en « BIC réel » https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-vends-un-bien-immobilier-donne-en-location-meublee-comment-se-calcule-la
Consultez un spécialiste à ce sujet.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Il me semblait qu’il existait un seuil minimal de l’impôt sur les plus value immobilières en dessous duquel cet impôt n’est pas perçu ?
Bonjour
A notre connaissance non. Cela existe (61 €) mais pour l’impôt sut le revenu.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Je possède une résidence secondaire, non occupée pendant plus de 4 ans, et suis locataire de ma résidence principale. En cas de vente de ma résidence secondaire, je ne paie pas de taxe sur la plus-value si je réinvestis l’intégralité de la somme dans l’achat de ma résidence principale, dans un délai de 24 mois. Cependant, sur ma résidence secondaire, j’ai encore un solde de crédit immo que je vais rembourser par anticipation lors de la vente. Dois-je payer une taxe sur le solde de ce crédit ? Je vous remercie.
Bonjour
Vous devrez payer des indemnités de remboursement anticipé à la banque sur le capital restant dû.
Meilleures salutations
L’Equipe de Lafinancepourtous.com
Nous avons acheté une grange que nous avons renové nous même, j’ai quelques facture d’artisans mais apparemment je ne peux inclure les matériaux que j’ai installé moi même . Précision nous avons du déménager pour raison professionnelles du coup notre résidence principale est l’appart que nous louons.
Du coup la plus value est énorme alors que j’ai réellement dépensé les sommes pour faire d’une grange une maison .
Du coup notre projet de revente est a l’arret et le projet d’achat aussi .
vive la france
Dans le cadre du calcul de la plus-value immobilière, peut-on déduire les taxes foncières payées durant les années de détention du bien ?
Bonjour
Non, c’est impossible. Pour connaitre la liste des charges déductibles, lisez cet article https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/calcul-de-la-base-dimposition-de-la-plus-value-immobiliere/
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
Ma mère m’a transmis sa nue-propriété (qu’elle détient à 50/50 avec son frère) de notre maison familiale mais qui n’est plus ma RP depuis 10 ans.
Je souhaiterais la vendre pour acquérir ma RP. Je suis primo-accédante.
Au moment de l’achat, la maison valait 250 000€. Désormais, elle en vaut 600 000€.
Son frère réclame uniquement 125 000€.
Avec l’argent de la vente, j’envisage d’acheter, d’ici 2 ans :
– une RP d’une valeur de 450 000€ avec mon conjoint
– un bien locatif d’environ 180 000€ seule
Au total, j’aimerais utiliser 300 000€ et contracter ensuite des crédits à la banque.
Pourriez-vous m’indiquer quelle PVI je devrais payer svp ?
Merci par avance.
Bien cordialement
Bonjour
Nous ne pouvons pas vous faire ces calculs. Tout dépend avant tout de la date à laquelle vous avez reçu cette nue-propriété. Le plus simple est de contacter un notaire à ce sujet.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour .Nous vendons une maison achetée 15000 EUROS il y a 28_ ans ,pour la somme de 50000 EUROS mois 500 Eurs de diagnostics soit 49500 Euros; quel sera le montant de la plus value ;Merci
Bonjour
Nous ne pouvons pas faire de calculs mais la taxation est très peu élevée (1,55 % de prélèvements sociaux selon le tableau ci-dessus)
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour,
avec ma soeur nous vendons la maison de nos parents respectivement décédés en 2017 (mère) et 2021 (père) pour un montant de 325 000 €.
La valeur estimée en 2017 était de 300 000 € et notre père a opté pour une succession à 1/4 en nue propriété et 3/4 en usufruit. Il était donc propriétaire des 5/8 ièmes du bien et ma soeur et moi de 3/8 ièmes chacun.
La valeur estimée en 2021 était de 320 000 €.
la plus value sur 2017 serait de 25 000 € et sur 2021 de 5000 €.
Comment se répartissent les taxes sur plus values ?
Un éclaircisement sur le sujet serait le bienvenu car nous ne trouvons pas dans la documentation internet
Bonjour
Il nous semble qu’il prendre la date de chaque part soit 2017 et 2021. Sur la première vous bénéficiez d’un abattement de 18 % (8 années). pour la seconde aucun abattement. Le notaire pourra vous faire les calculs, mais cala devrait être très faible.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
bonjour je suis sur le point de vendre 4 appartements que j’ai créé dans une vieille ferme il y a 21ans. j’ai occupé 1 appartements pendant 12ans et la je compte vendre le tous pour 1 million d’euros. combien devrais je payer d’impôts ?
merci d’avance
Bonjour
Nous ne pouvons pas faire de calculs. Toutefois si vous avez les biens depuis plus de 20 ans, la taxation sera peu élevée. Contactez votre notaire.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com
Bonjour
Je souhaite vendre ma maison achete en 2001, je suis non resident fiscal et habite en Angleterre, je ne payerais pas d impot sur le plus value mais j ai du mal a comprendre quel sera le calcul des prelevements sociaux car des fois on me dit qu en habitant en angleterre je serais exonere d une partie de ces prelevement et des fois on me dit le contraire, je vous remercie pour votre aide
Bonjour
Pour les résidents britanniques, le taux des prélèvements sociaux est passé à 17,2 % depuis le Brexit. Le notaire en charge de la transaction vous fera les calculs.
Meilleures salutations.
L’équipe de lafinancepourtous.com