Le régime fiscal de la location meublée

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La location d’un appartement meublé à titre habituel est considérée comme une activité commerciale. Les revenus nets ne rentrent pas dans la catégorie des revenus fonciers, comme la location d’un bien immobilier nu, mais sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux statuts fiscaux co-existent : le meublé non professionnel (LNMP) et le meublé professionnel (LMP).

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Le statut de loueur en meublé non professionnel est un statut par défaut, c’est-à-dire qu’il s’applique quand on ne remplit pas les critères pour être loueur en meublé professionnel.

Ainsi, si on ne remplit pas un des trois critères suivants, on est loueur en meublé non professionnel :

Ainsi, on est loueur en meublé non professionnel si l’une des deux conditions ci-dessous n’est pas remplie (conditions inhérentes au statut de loueur en meublé professionnel)

    • Percevoir plus de 23 000 € de recettes au titre de la location,
    • Percevoir des recettes issues de la location supérieures aux autres revenus perçus (salaires….).

Ce statut est applicable pour tout type de location meublée, même saisonnière.

Lorsque l’on perçoit au maximum 70 000 € de recettes au titre d’une location meublée, c’est alors le régime du micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) qui s’applique, avec l’avantage de pouvoir appliquer  un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers bruts perçus pour couvrir l’ensemble des charges de propriété. 

Si vous percevez 20 000 € au titre de la location d’un appartement meublé, le régime du micro-BIC vous permet de ne déclarer que 10 000 € de revenus nets (50 % de 20 000 €). La différence, 10 000 €, vous permet de couvrir les charges de propriété acquittées. Dans la plupart des cas, le montant des charges forfaitaires acquittées (50 %) s’avère supérieur aux charges réelles qui bien sûr ne pourront plus être déduites.

Comment déclarer ?

Dans le cadre du régime micro-BIC, le montant du revenu brut perçu au titre des loyers est directement porté sur la déclaration des revenus n° 2042 C Pro, l’administration fiscale y appliquera l’abattement de 50 % au moment où elle calculera votre impôt.

Locations meublées particulières

Pour les activités de gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambre d’hôtes, le plafond qui permet de relever du régime Micro-Bic est plus élevé : 170 000 euro. En outre l’abattement forfaitaire pour frais et charges est de 71 %.

Si vous louez ou sous-louez en meublé une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, les recettes encaissées pour cette location sont exonérées d’impôt sur le revenu si cette (ces) pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale de la personne à qui vous la louez ; et si cette location est consentie à un prix raisonnable n’excédant pas un plafond annuel hors charges de 187 euros par mètre carré de surface habitable en Ile de France, 138 euros par mètre carré pour les autres régions pour 2019.

Vous bénéficiez également d’une exonération d’impôt sur le revenu si vous louez de façon habituelle une partie de votre habitation principale à des personnes n’y élisant pas domicile lorsque le produit de ces locations (chambres d’hôtes) ne dépasse pas 760 € par an.

En savoir plus : les locations saisonnières

Le loueur en meublé professionnel (LMP)

Pour bénéficier de ce statut, il faut remplir deux conditions cumulatives: 

  • percevoir plus de 23.000 € de recettes annuelles ;

  • l’activité de loueur doit représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal (traitements et salaires, pensions et rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de la location meublée, bénéfices non commerciaux)

Si vous remplissez toutes les conditions exigées pour le statut de loueur professionnel, trois avantages importants s’offrent à vous :

  • vous pouvez imputer les déficits fonciers constatés sur l’ensemble de ses revenus personnels ;

  • En cas de revente du bien, vous bénéficiez d’une exonération de taxation de la plus-value sous certaines conditions (notamment être loueur en meublé professionnel depuis au moins 5 ans et que les recettes tirées de la location au cours des deux années précédentes n’excèdent pas 90 000 € hors TVA)

  • le ou les biens ne font pas partie de l’assiette de l’IFI car il s’agit de biens professionnels.

En résumé, pour les location meublées, trois régimes déclaratifs d’imposition sont possibles :

  • le régime de la micro-entreprise (ou micro-BIC) qui s’applique de plein droit si les loyers bruts annuels sont inférieurs à 70 000 €. Le bailleur pourra alors bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ces revenus locatifs.

  • le régime réelVous pouvez alors déduire l’ensemble de vos charges et frais (tels que travaux, intérêts d’emprunt, taxes,…). Si vous envisagez des travaux importants ce régime est intéressant. Il est d’autant plus attractif que, si vos charges sont supérieures à vos revenus, le déficit en résultant est imputable sur vos loyers pendant 10 ans.

  • le régime de l’imposition sur les sociétés si l’activité est exercée via une société (uniquement LMP)

Quel que soit le régime fiscal adopté, il faut savoir qu’en plus de l’impôt, des prélèvements sociaux sont à acquitter. Ils diffèrent selon que vous êtes loueur en meublé professionnel ou non.. Ils figurent désormais sur le même avis d’imposition et sont à payer en même temps.

    32 commentaires sur “Le régime fiscal de la location meublée”
    1. J’essaye de me renseigner sur internet mais je n’ai pas reussi a trouver la réponse..
      Projet: achat d’une grande maison sur la cote d’Azur à rénover (environ 130ke de travaux) habiter au rdc et louer le 1er étage.
      Comment pouvoir le plus possible optimiser fiscalement cette enveloppe travaux sur la partie louée et la maison?
      2eme question: si par exemple, installation fausse septique à 15ke pour l’ensemble de la maison, quel montant à répartir en charges/frais déductibles et quel montant reste à la charge du propriétaire habitant le rdc?
      Si vous avez des réponses ou bien des liens à m’orienter je vous serai vraiment reconnaissant.

      1. Bonjour,

        Si les travaux sont très importants, il vaut parfois mieux opter pour l’imposition « au réel » afin de pouvoir déduire vos travaux. Pour l’installation de la fosse septique, mieux vaut vous renseigner auprès d’un syndic pour savoir comment répartir les charges.

        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    2. bonjour et merci. je fais l acquisisition debut 2020 d un immeuble avec 6 T2 loues en meublé, loyers de 40.000€ + charges 3000€.
      Je ne prevois pas de gros travaux , seulement des petits travaux devrenovation des appartements au fil de l eau. le financement du prix sur 20ans est important et donc les charges d amortissement+ charges interet seront quasi du meme niveau que les revenus locatifs.
      je voudrais savoir quel(s) regime est applicable, quelle(s) structure(s) sont envisageables.
      merci encore. Alexandre

      1. Bonjour,

        Vous pouvez décider de louer en non meublé votre bien sans pouvoir opter pour le régime du micro foncier puisque vos revenus bruts / an dépasseront a priori les 15 000 €. De vos revenus pourront être déduits les charges inhérentes à la propriété.
        En outre, si vos recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € (ce qui semble le cas), et que vos recettes locatives sont supérieures aux autres activités du foyer fiscal, vous pouvez opter pour le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Il vous permet de déduire de vos gains les charges d’amortissement du bien. La différence avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) réside sur le fait qu’en LMP vous pouvez déduire les éventuels déficits tirés de la location immobilière de vos revenus globaux alors qu’en LMNP, vous pouvez seulement reporter ces déficits pendant 10 ans sur des revenus de même nature.
        Notez que vous pouvez également « loger » votre bien immobilier dans une SCI. Des avantages transmissifs supplémentaires peuvent dans ce cas se rajouter.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    3. bonjour, vous indiquez des seuils 23900 € de recettes pour le micro bic, et 32900 € pour la micro-entreprise, est ce que ces recettes incluent les charges locatives perçues ou le loyer en principal? par ailleurs je n’ai pas bien compris la différence d’application entre ces deux mesures puisque les deux permettent un abattement de 50 % ?en Réel simplifié, est ce que l’on peut déduire l’amortissement du bien ?
      merci beaucoup pour votre site!

    4. Bonjour,
      je viens de voir vos messages je ne savais pas q’en louant une partie de sa maison
      on est exonéré de certains impots. j’ai loué une partie de ma maison à un couple car étant veuve je n’ai que tres peu de revenue cela m’aide. le loyer est de 750€
      par contre j’ai fait un bail d’un an en meublé, est ce que je peux aller voir les impots et leur expliquer mon cas car je paie l’impot foncier sur ce loyer je ne savais pas q’en louant une partie de ma maison je pouvais etre exonéreé? merci de me conseiller

      1. Bonjour,
        Vous pouvez effectivement bénéficier d’une exonération de l’impôt sur le revenu au titre des loyers encaissés, si toutes les conditions d’exonération sont remplies, notamment le montant du loyer. Pour obtenir toutes les informations relatives à votre situation personnelle, vous devez prendre contact avec le centre des Finances publiques dont vous dépendez.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

      1. Bonjour

        Non, la loi française ne s’applique que sur le territoire national. C’est le principe de la territorialité de l’impôt.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    5. Bonjour,
      je suis propriétaire en mon nom d’une maison que je souhaiterais louer en meublé. Mais je suis associé d’une SCI qui gère un autre bien. La SCI n’intervient en rien dans cette location mais je suis en effet enregistré au RCS. Mon bien sera t-il soumis au regime fiscal professionnel ou non professionnel ?
      Merci de votre réponse

      1. Bonjour,
        Si vous souhaitez louer cette maison en meublé rien ne s’y oppose fiscalement parlant. Vous pouvez être enregistré au RCS pour la SCI et disposer d’autres biens par ailleurs.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    6. je suis proprietaire d’un T3 dans la residence où j’habite que je peux louer à deux etudiants
      je peux facilement le meubles entierement
      ai-je interet fiscalement a le faire ou pas ?
      loyer vide 800 € + charges. meublé puis-je le majorer ?

      merci

      1. Bonjour

        L’abattement sur les revenus fonciers des logements meublés est plus important que celui des logements non meublés. Pour la question de la valeur du loyer, renseignez-vous sur la valeur locative dans le quartier.
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

    7. Bonjour
      Je loue un petit studio à l’intérieur de ma résidence principale, suite à la nouvelle loi des finances je dois maintenant déclarer les loyers modérés que je perçois par un locataire avec bail d’une année qui occupe ce studio en résidence principale ? Merci pour votre réponse

      1. Bonjour,
        La loi de Finances n’a rien changé : les revenus fonciers restent déclarables. La seule exception s’applique aux « tous petits prix », comme expliqué dans l’article
        « Si vous louez ou sous-louez en meublé une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, les recettes encaissées pour cette location sont exonérées d’impôt sur le revenu si cette (ces) pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale de la personne à qui vous la louez ; et si cette location est consentie à un prix raisonnable n’excédant pas un plafond annuel hors charges de 185 euros par mètre carré de surface habitable en Ile de France, 136 euros par mètre carré pour les autres régions pour 2018. »
        Meilleures salutations.
        L’équipe de lafinancepourtous.com

        1. Bonjour, lors du commentaire precedent il ya une erreur sur le montant a ne pas dépasser lors de la location d’une partie de sa residence principale pour bebeficier de l avantage fiscal.
          Cela n’est pas 185 euros ou 136 euros du mètre carré mais 185 ou 136 de loyer max pour le logement en fonction du secteur.

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