Transmettre de son vivant au lieu de vendre

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Pour aider vos proches, vous pouvez décider de leur transmettre un bien immobilier plutôt que de le vendre. Cela vous permet de préparer votre transmission de profiter d’un abattement sur les donations.

Deux grands types de donations existent : la donation en pleine propriété et la donation démembrée.

La plus classique : la donation en pleine propriété

A travers le premier type de donation, la personne qui transmet (donateur) se dépouille définitivement du bien au profit du donataire. Ce type de donation, qui se réalise devant notaire, présente l’inconvénient majeur d’être irréversible et fait peser sur le donateur un risque d’appauvrissement.

Cette décision doit donc être mûrement réfléchie. Au préalable, établir un état des lieux de votre situation financière actuelle et future vous permettra d’y voir plus clair. Vous devez notamment déterminer quels seront vos revenus à la retraite pour savoir s’ils seront suffisants pour couvrir tous vos besoins.

Compte tenu de l’allongement de la durée de vie dont nous bénéficions dans nos sociétés modernes, veillez à ne pas donner votre bien trop tôt. En effet, une fois à la retraite, si vous devez faire face à une chute importante de vos revenus, vous serez bien content de pouvoir compter sur des ressources régulières provenant de la location d’un bien immobilier.

Si vous disposez de ressources suffisantes une fois retraité, alors donner de votre vivant vous permettra non seulement d’aider vos proches mais aussi de réduire les droits de succession.

Tous types de biens immeubles peuvent être transmis, notamment appartement, maison ou terrain.

Dans ce cas, le montant de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)  est réduit car les biens transmis ne font plus partie de votre patrimoine.

Vous aurez à payer des droits de donation mais seulement au-delà de certains montants : vous pouvez transmettre 100 000 € par parent et par enfant sans avoir à payer de droits. Cet abattement se recharge tous les 15 ans.

La donation démembrée

Le second type de donation, la donation démembrée, consiste à séparer la propriété du bien en deux éléments : l’usufruit et la nue-propriété.

La donation en nue-propriété vous permet de continuer à profiter de votre bien immobilier et d’y vivre car alors vous ne transmettez pas l’usufruit (ou la jouissance) du bien.

Ce type de donation présente trois autres avantages :

  • les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. La valeur respective de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien est fonction de l’âge du donateur au jour de la donation.

  • vous pouvez percevoir des revenus si vous mettez ce bien en location.

    A votre disparition vos enfants récupèrent le bien immobilier sans avoir à payer de droit de mutation.

La donation de la nue-propriété n’a pas d’incidence sur le montant de votre IFI. Vous continuez à payer l’IFI sur la valeur totale du bien.

Trois avantages se présentent alors :

1- non seulement vous ne vous séparez pas du bien ;

2- le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation ce qui vous permet de réduire votre IFI;

3- les droits de mutation sont limités : les droits à payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien.

Ainsi, supposons que Mr et Mme Durand détiennent un bien immobilier d’une valeur de 100.000 euros et que leur fils, encore étudiant, ne dispose pas de revenus. Ils peuvent donner à leur fils l’usufruit temporaire du bien, pour une durée de 10 ans. Ils devront alors payer des droits de donation sur la valeur de 23.000 euros. Or ce montant étant inférieur au plafond prévu pour les donations parents-enfants, les époux Durand n’auront à payer aucun droit s’ils n’ont pas réalisé une donation antérieure ayant épuisé l’abattement.

La donation peut être remise en cause par l’administration fiscale si elle considère que l’usufruitier n’en tire pas un réel avantage. C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que ce dernier bénéficie de revenus confortables. Si le Fisc considère que le seul intérêt était de soustraire le bien au paiement de l’impôt,  vous courrez le risque de vous faire redresser.

A l’issue de la période prévue il fait à nouveau partie du patrimoine du donateur. Lors de son décès, les droits de succession devront alors être payés.

 

    54 commentaires sur “Transmettre de son vivant au lieu de vendre”
    1. bonjour,
      divorcée depuis 6 ans, le bien immobilier en commun n’a pas été soldé.
      Mon ex-mari en a la jouissance. Il a cependant quitté la maison en septembre 2020.
      La maison est en vente depuis 8 ans.
      Malgré une baisse l’an dernier, il n’y a toujours pas d’avancement.
      Je ne souhaite plus être en indivision. Puis-je céder ma part à part égales gratuitement à mes enfants mineurs actuellement ?
      Merci de votre réponse.

      1. Bonjour,

        Vous pouvez donner la maison à votre fils, en lui transmettant de votre vivant la nue-propriété, et en conservant l’usufruit. Ainsi, vous pourrez rester dans ce bien, voire le loue si vous ave besoin de revenus complémentaires. A votre décès, votre fils récupérera la maison sans droits à payer. Vous bénéficiez d’un abattement sur les droits de donation de fonction de votre âge. Vous en saurez plus en lisant cet article https://www.lafinancepourtous.com/pratique/immobilier/les-autres-formes-de-detention-d-un-bien-immobilier/le-demembrement-de-propriete/l-avantage-fiscal-du-demembrement-de-propriete/

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. Bonjour, Je vis dans une petite maison de 35m2 (garage réhabilité) sur un terrain de 600 m2 prix 100 000€ à l’achat après négociation car mise en vente à 120 000 €. C’est ma résidence principale depuis juin 2010. J’ai 60 ans, atteinte d’une maladie chronique, auto-entrepreneur au rsa. Ce bien occasionne peu de frais (charges et entretiens) mais malgré tout, mes ressources sont trop maigres et mes économies s’amenuisent. Ma fille unique en qui j’ai confiance absolue, me parle du don de mon bien de mon vivant dont je garderai l’usufruit et viendrait s’y s’installer avec son mari et leur enfant. Ainsi se déchargeraient -ils d’un prêt immobilier sur 25 ans mis en application il y a tout juste 2 ans. En dehors du fait que vivre à 4 sous un si petit toit, y perdrais-je totalement en autonomie financière (rsa), à combien reviendraient les frais de notaire, comment aborder ce projet dans les meilleurs conditions financières ? Merci pour votre regard d’expert.

      1. Bonjour,

        Vous pouvez effectivement donner la nue-propriété de cette maison à votre fille (vous aurez juste des frais de notaire pour cet acte, mais pas de droits de donation compte tenu de la valeur). Mais vous ne pourrez plus vendre cette maison sans l’accord de votre fille.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. je viens d’hériter de ma soeur une propriété familiale classée . Mes filles voudraient la garder et me suggèrent une « cession » .. Je ne veux absolument pas rester propriétaire de ce bien car je n’ai pas les moyens de l’entretenir et ..j’ai 79 ans .. que me conseillez vous ? Je suis très embarrassée..

      1. Bonjour,

        Le plus simple est d’en parler avec votre notaire, et voir le cas échéant si vos enfants ou d’autres membres de la famille souhaitent la conserver.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    4. Nous sommes âgés de 65 ans et souhaitons vendre notre maison (valeur 500 000€) pour racheter un appartement plus petit (valeur d’environ 300 00 €). Un de nos enfants est intéressé pour racheter notre maison. Sachat que nous avons l’intention de faire une donation-partage d’un autre bien à notre autre enfant (valeur 110 000€), comment faire pour transmettre aussi à cet enfant intéressé par l’achat de notre maison l’équivalent de cette somme de 110 000€ ? Peut-on déduire cette somme du prix de la vente de la maison ? Comment faire pour ne pas le léser ?

    5. j ai actuellement 4 enfants.
      2 sont en Italie et j ai déjà léguer un bien à chacun d une valeur égale à 120000 euro.
      2 sont en France
      Je souhaiterai laissé ma maison d une valeur de 360000 euro à l un et l autre récupérerai 120000 de cette donation et 120000 je me les garderai.
      On me dit que mon fils doit m acheter la maison !!! et ensuite je donne les 120000 à l autres frère…
      Mais pourquoi le fils qui acheté ma maiso doit il payer des frais alors si il a droit à un abbatement de 100000 x 2 car je suis marié.
      Pouvez vous m éclaircir?

      1. Bonjour,

        Si vous donnez cette maison d’une valeur de 360 000 € il est impossible de récupérer vous-même 120 000 € et la même somme pour votre autre fils. Voyez avec votre notaire.
        Si vous n’avez pas fait de donations antérieures l’abattement est bien de 100 0000 € par parent et par enfant.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    6. bonjour
      aujourd’hui je suis retraité et occupe seul mon appartement dont je suis propriétaire,quel intérêt aurais je à cesser mon appartement à mes enfant de mon vivant et occupé celui-ci en temps que locataire

      1. Bonjour,

        L a cession de son appartement à ses enfants par donation permet de transmettre de son vivant la propriété d’un bien dans la proportion que vous désirez (et ce dans la limite du droit de réserve dont bénéficie chacun de vos enfants). Fiscalement, vous bénéficierez en pareil cas d’un abattement de 100 000 € si vous n’avez pas déjà réalisé une donation dans les 15 années qui précédent.

        L’avantage fiscal ne doit jamais faire perdre de vue la globalité de la réalité. Une fois donné, le bien, dont vous seriez locataire, ne sera plus votre. Vous devrez payer un loyer. Sauf clause particulière, vos enfants peuvent par la suite décider de ne plus vous louer ce bien.

        D’autres options existent. Sans être exhaustif, vous pouvez décider de donner seulement la nue-propriété de votre bien mais conserver l’usufruit. Vos enfants récupéreront la plénitude de la propriété à votre décès. Vous continuerez à bénéficier de l’utilisation de votre appartement sans avoir à acquitter de loyer.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    7. Est-il possible de faire une donation de notre studio en pleine propriété à l’une de nos 2 filles, qui nous le loue actuellement et qui en contrepartie achèterait un studio dont elle nous ferait don en pleine propriété et que nous pourrions louer ? Pourrions nous bénéficier des dégrèvements fiscaux (100 000 €) dans le cadre de dons de notre vivant. Notre fille ne souhaite pas quitter le studio qu’elle nous loue.

      1. Bonjour,

        Cette option est possible, mais pourquoi faire deux opérations ? Si elle a les moyens d’acheter votre studio, autant le faire sans réaliser des donations croisées.

        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    8. onjour
      je suis soutient de famille, en situation de handicap et difficultés.
      nous sommes plusieurs enfants et mes parents ne possedent qu’une maison qu’ils occupent et ages de plus de 70 ans et souhaiterais me vendre ou ceder leur seul bien à moi seule.
      Est ce possible de leur vivant?
      Quels seront les droits auxquels je devraient m’acquitter? fonction de la valeur immobiliière? Merci de vos reponses

      1. Bonjour,

        La vente de ce bien doit correspondre à une vente réelle avec paiement du prix et des droits d’enregistrement propres à une telle opération. Dans le cas contraire, nous serions en présence d’une donation déguisée contestable par vos cohéritiers.
        Si par céder vous entendez vous donner le bien, c’est possible soit en avance de succession (après avoir acquitté les droits de succession), soit hors partage et donc en vous avantageant sous réserve du respect du droit de réserve de vos cohéritiers qui est de ¾ de la succession en présence de 3 héritiers et plus.
        Que ce soit une vente ou en cas de donation vous aurez à acquitter des droits (environ 10 % en cas de vente et de 5 à 45 % selon le montant de la donation avec un abattement de 100 000 € sauf en cas de donation préalablement réalisée depuis moins de 15 ans).
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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