Transmettre de son vivant au lieu de vendre

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Pour aider vos proches, vous pouvez décider de leur transmettre un bien immobilier plutôt que de le vendre.

Deux grands types de donations existent : la donation en pleine propriété et la donation démembrée.

La plus classique : la donation en pleine propriété

A travers le premier type de donation, la personne qui transmet (donateur) se dépouille définitivement du bien au profit du donataire. Ce type de donation, qui se réalise devant notaire, présente l’inconvénient majeur d’être irréversible et fait peser sur le donateur un risque d’appauvrissement.

Cette décision doit donc être mûrement réfléchie. Au préalable, établir un état des lieux de votre situation financière actuelle et future vous permettra d’y voir plus clair. Vous devez notamment déterminer quels seront vos revenus à la retraite pour savoir s’ils seront suffisants pour couvrir tous vos besoins.

Compte tenu de l’allongement de la durée de vie dont nous bénéficions dans nos sociétés modernes, veillez à ne pas donner votre bien trop tôt. En effet, une fois à la retraite, si vous devez faire face à une chute importante de vos revenus, vous serez bien content de pouvoir compter sur des ressources régulières provenant de la location d’un bien immobilier.

Si vous disposez de ressources suffisantes une fois retraité, alors donner de votre vivant vous permettra non seulement d’aider vos proches mais aussi de réduire les droits de succession.

Tous types de biens immeubles peuvent être transmis, notamment appartement, maison ou terrain.

Dans ce cas, le montant de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) à payer est réduit car les biens transmis ne font plus partie de votre patrimoine.

Vous aurez à payer des droits de donation mais seulement au-delà de certains montants : vous pouvez transmettre 159 325 euros par parent et par enfant sans avoir à payer de droits. Cet abattement se recharge tous les 15 ans.

La donation démembrée

Le second type de donation, la donation démembrée, consiste à séparer la propriété du bien en deux éléments : l’usufruit et la nue-propriété.

La donation en nue-propriété vous permet de continuer à profiter de votre bien immobilier et d’y vivre car alors vous ne transmettez pas l’usufruit (ou la jouissance) du bien.

Ce type de donation présente deux autres avantages :

  • les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. La valeur respective de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien est fonction de l’âge du donateur au jour de la donation.

  • A votre disparition vos enfants récupèrent le bien immobilier sans avoir à payer de droit de mutation.

La donation de la nue-propriété n’a pas d’incidence sur le montant de votre IFI. Vous continuez à payer l’IFI sur la valeur totale du bien.

La donation temporaire d’usufruit est particulièrement adaptée si vous souhaitez aider l’un de vos proches sans vous dépouiller et réduire votre facture d’IFI. En effet, elle consiste à transmettre, pour une durée limitée, généralement 10 ans, la jouissance ou les revenus procurés par un bien. Vous conservez néanmoins la nue-propriété du bien.Par exemple, si l’un de vos enfants a du mal à se loger vous pouvez lui permettre d’habiter un de vos logements en lui en transmettant l’usufruit.

Trois avantages se présentent alors :

1- non seulement vous ne vous séparez pas du bien ;

2- le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation ce qui vous permet de réduire votre IFI;

3- les droits de mutation sont limités : les droits à payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien.

Ainsi, supposons que Mr et Mme Durand détiennent un bien immobilier d’une valeur de 100.000 euros et que leur fils, encore étudiant, ne dispose pas de revenus. Ils peuvent donner à leur fils l’usufruit temporaire du bien, pour une durée de 10 ans. Ils devront alors payer des droits de donation sur la valeur de 23.000 euros. Or ce montant étant inférieur au plafond prévu pour les donations parents-enfants, les époux Durand n’auront à payer aucun droit s’ils n’ont pas réalisé une donation antérieure ayant épuisé l’abattement.

La donation peut être remise en cause par l’administration fiscale si elle considère que l’usufruitier n’en tire pas un réel avantage. C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que ce dernier bénéficie de revenus confortables. Si l’administration considère que le seul intérêt était de soustraire le bien au paiement de l’impôt,  vous courrez le risque de vous faire redresser.

Néanmoins, les inconvénients de ce type de donation ne doivent pas être négligés. Le premier d’entre eux est d’ordre fiscal : les avantages fiscaux, notamment les abattements rechargeables tous les 10 ans, sont utilisés alors que le bien n’est pas réellement transmis. A l’issue de la période prévue il fait à nouveau partie du patrimoine du donateur. Lors de son décès, les droits de succession devront alors être payés.

De plus, si la donation consiste à transférer les revenus procurés par le bien alors le donateur en sera privé, cela peut fragiliser sa situation financière. Le caractère temporaire de cette situation limite néanmoins cet aspect négatif.

    29 commentaires sur “Transmettre de son vivant au lieu de vendre”
    1. Bonjour,
      Mon mari pense que de vendre notre maison dont nous sommes propriétaires, sans qu’elle soit vendue, peut diminuer les frais de successions pour l’enfant qui hériterait de la maison….
      Quels risques ? et est-ce possible ? bien que cela ne me plaît pas. Je souhaite rester propriétaire de ma maison jusqu’au bout.
      Merci pour votre réponse,
      Cordialement,

      1. Bonjour,

        Vous voulez sans doute parler de démembrement de propriété. Dans ce cas, vois enfants récupèrent la nue-propriété et vous conservez l’usufruit, ce qui permet de réduire les frais de succession. Mais attention ! si plus tard vous souhaitez vendre ce bien vous devrez obtenir l’accord de vos enfants et leur donner la part qui leur revient.

        Meilleures salutations.

        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. BONJOUR Avec mon épouse nous avons une résidence secondaire qui est en location.Dans le cas ou nous faisons donnation à nos deux enfants en gardant l usufruit voire en demembrement .Pouvons nous si aprés etre passé chez le notaire et pour des raisons financieres mettre en vente ce bien sans l autorisation de nos enfants.Si non quelles sont les formalités à faire en amont Merci

      1. Bonjour,

        Si vous donnez la nue-propriété de ce bien à vos enfants, vous ne pourrez pas le vendre ensuite sans leur autorisation. Et s’ils sont d’accord pour vendre, ils récupéreront alors leur part de la vente (égale à la valeur de la nue-propriété). Donc si vous souhaitez rester « libres » de vos actes, le démembrement de propriété n’est pas la bonne solution.

        Meilleures salutations.

        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. bonjour, mon épouse a obtenu la nue-propriété de la maison de son père qui en a gardé l’usufruit. Peut-elle effectuer une donation de cette nue-propriété à notre fille sachant que le détenteur de l’usufruit (son grand-père) est d’accord avec cette opération ? si oui, sur quelle valeur porteraient les droits à payer ? Pourra-t-elle l’habiter sachant que nous accueillons son grand-père qui n’est plus autonome et ne peut donc plus habiter seul ? Devrait-elle lui verser un loyer ? Peut-elle engager des travaux de rénovation qu’elle prendrait à sa charge ? En vous remerciant d’avance. Bien cordialement.

      1. Bonjour,
        La nue-propriété peut être donnée à votre fille. Il faut alors faire cette donation chez votre notaire. Les droits à payer porte sur la valeur de cette nue-propriété au jour du don.
        Pour ce qui est d’y habiter, et si le grand-père en est d’accord, il s’agit ici d’accords en famille. Il en est de même pour le loyer, ce n’est pas systématiquement obligatoire, sauf à léser d’autres héritiers. Les travaux de rénovation peuvent être réalisés. Le notaire saura vous expliquer tous ces sujets.
        La nue-propriété peut être donnée à votre fille. Il faut alors faire cette donation chez votre notaire. Les droits à payer porte sur la valeur de cette nue-propriété au jour du don.
        Pour ce qui est d’y habiter, et si le grand-père en est d’accord, il s’agit ici d’accords en famille. Il en est de même pour le loyer, ce n’est pas systématiquement obligatoire, sauf à léser d’autres héritiers. Les travaux de rénovation peuvent être réalisés. Le notaire saura vous expliquer tous ces sujets.
        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    4. N’est-il pas un peu inhumain de faire payer des morts et les survivants pour une capital durement aquis pour certains? L’impôts de succession n’est elle pas un frein à la continuité d’une bonne gestion d’un patrimoine. En consultant les sites je remarque que j’ai fait une bétise de travailler et de mettre tous cette argent de coté pour mes enfants, j’aurais dût rester au chômage! Ou mieux je vends tout dans 5 ou 10 ans et je dépese tous dans des voyages à l’étranger! L’impôts sur les successions est à mon sens anti-démocratique et surtout injuste pour les travailleurs, car une personne riche aura vite fait d’engager un notaire pour réduire à 0 son impôts.

    5. Bonjour,

      Il est impossible de déshériter un enfant, toutefois, vous pouvez avantager l’un de vos enfants en lui accordant la « quotité disponible », en plus de sa part d’héritage. Il est conseillé de consulter un notaire qui saura vous conseiller afin d’éviter les conflits successoraux.

      Meilleures salutations.

      L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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