Transmettre de son vivant au lieu de vendre

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Pour aider vos proches, vous pouvez décider de leur transmettre un bien immobilier plutôt que de le vendre.

Deux grands types de donations existent : la donation en pleine propriété et la donation démembrée.

La plus classique : la donation en pleine propriété

A travers le premier type de donation, la personne qui transmet (donateur) se dépouille définitivement du bien au profit du donataire. Ce type de donation, qui se réalise devant notaire, présente l’inconvénient majeur d’être irréversible et fait peser sur le donateur un risque d’appauvrissement.

Cette décision doit donc être mûrement réfléchie. Au préalable, établir un état des lieux de votre situation financière actuelle et future vous permettra d’y voir plus clair. Vous devez notamment déterminer quels seront vos revenus à la retraite pour savoir s’ils seront suffisants pour couvrir tous vos besoins.

Compte tenu de l’allongement de la durée de vie dont nous bénéficions dans nos sociétés modernes, veillez à ne pas donner votre bien trop tôt. En effet, une fois à la retraite, si vous devez faire face à une chute importante de vos revenus, vous serez bien content de pouvoir compter sur des ressources régulières provenant de la location d’un bien immobilier.

Si vous disposez de ressources suffisantes une fois retraité, alors donner de votre vivant vous permettra non seulement d’aider vos proches mais aussi de réduire les droits de succession.

Tous types de biens immeubles peuvent être transmis, notamment appartement, maison ou terrain.

Dans ce cas, le montant de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) à payer est réduit car les biens transmis ne font plus partie de votre patrimoine.

Vous aurez à payer des droits de donation mais seulement au-delà de certains montants : vous pouvez transmettre 159 325 euros par parent et par enfant sans avoir à payer de droits. Cet abattement se recharge tous les 15 ans.

La donation démembrée

Le second type de donation, la donation démembrée, consiste à séparer la propriété du bien en deux éléments : l’usufruit et la nue-propriété.

La donation en nue-propriété vous permet de continuer à profiter de votre bien immobilier et d’y vivre car alors vous ne transmettez pas l’usufruit (ou la jouissance) du bien.

Ce type de donation présente deux autres avantages :

  • les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. La valeur respective de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien est fonction de l’âge du donateur au jour de la donation.

  • A votre disparition vos enfants récupèrent le bien immobilier sans avoir à payer de droit de mutation.

La donation de la nue-propriété n’a pas d’incidence sur le montant de votre IFI. Vous continuez à payer l’IFI sur la valeur totale du bien.

La donation temporaire d’usufruit est particulièrement adaptée si vous souhaitez aider l’un de vos proches sans vous dépouiller et réduire votre facture d’IFI. En effet, elle consiste à transmettre, pour une durée limitée, généralement 10 ans, la jouissance ou les revenus procurés par un bien. Vous conservez néanmoins la nue-propriété du bien.Par exemple, si l’un de vos enfants a du mal à se loger vous pouvez lui permettre d’habiter un de vos logements en lui en transmettant l’usufruit.

Trois avantages se présentent alors :

1- non seulement vous ne vous séparez pas du bien ;

2- le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation ce qui vous permet de réduire votre IFI;

3- les droits de mutation sont limités : les droits à payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien.

Ainsi, supposons que Mr et Mme Durand détiennent un bien immobilier d’une valeur de 100.000 euros et que leur fils, encore étudiant, ne dispose pas de revenus. Ils peuvent donner à leur fils l’usufruit temporaire du bien, pour une durée de 10 ans. Ils devront alors payer des droits de donation sur la valeur de 23.000 euros. Or ce montant étant inférieur au plafond prévu pour les donations parents-enfants, les époux Durand n’auront à payer aucun droit s’ils n’ont pas réalisé une donation antérieure ayant épuisé l’abattement.

La donation peut être remise en cause par l’administration fiscale si elle considère que l’usufruitier n’en tire pas un réel avantage. C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que ce dernier bénéficie de revenus confortables. Si l’administration considère que le seul intérêt était de soustraire le bien au paiement de l’impôt,  vous courrez le risque de vous faire redresser.

Néanmoins, les inconvénients de ce type de donation ne doivent pas être négligés. Le premier d’entre eux est d’ordre fiscal : les avantages fiscaux, notamment les abattements rechargeables tous les 10 ans, sont utilisés alors que le bien n’est pas réellement transmis. A l’issue de la période prévue il fait à nouveau partie du patrimoine du donateur. Lors de son décès, les droits de succession devront alors être payés.

De plus, si la donation consiste à transférer les revenus procurés par le bien alors le donateur en sera privé, cela peut fragiliser sa situation financière. Le caractère temporaire de cette situation limite néanmoins cet aspect négatif.

    39 commentaires sur “Transmettre de son vivant au lieu de vendre”
    1. onjour
      je suis soutient de famille, en situation de handicap et difficultés.
      nous sommes plusieurs enfants et mes parents ne possedent qu’une maison qu’ils occupent et ages de plus de 70 ans et souhaiterais me vendre ou ceder leur seul bien à moi seule.
      Est ce possible de leur vivant?
      Quels seront les droits auxquels je devraient m’acquitter? fonction de la valeur immobiliière? Merci de vos reponses

      1. Bonjour,

        La vente de ce bien doit correspondre à une vente réelle avec paiement du prix et des droits d’enregistrement propres à une telle opération. Dans le cas contraire, nous serions en présence d’une donation déguisée contestable par vos cohéritiers.
        Si par céder vous entendez vous donner le bien, c’est possible soit en avance de succession (après avoir acquitté les droits de succession), soit hors partage et donc en vous avantageant sous réserve du respect du droit de réserve de vos cohéritiers qui est de ¾ de la succession en présence de 3 héritiers et plus.
        Que ce soit une vente ou en cas de donation vous aurez à acquitter des droits (environ 10 % en cas de vente et de 5 à 45 % selon le montant de la donation avec un abattement de 100 000 € sauf en cas de donation préalablement réalisée depuis moins de 15 ans).
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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