Transmettre de son vivant au lieu de vendre

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Pour aider vos proches, vous pouvez décider de leur transmettre un bien immobilier plutôt que de le vendre. Cela vous permet de préparer votre transmission de profiter d’un abattement sur les donations.

Deux grands types de donations existent : la donation en pleine propriété et la donation démembrée.

La plus classique : la donation en pleine propriété

A travers le premier type de donation, la personne qui transmet (donateur) se dépouille définitivement du bien au profit du donataire. Ce type de donation, qui se réalise devant notaire, présente l’inconvénient majeur d’être irréversible et fait peser sur le donateur un risque d’appauvrissement.

Cette décision doit donc être mûrement réfléchie. Au préalable, établir un état des lieux de votre situation financière actuelle et future vous permettra d’y voir plus clair. Vous devez notamment déterminer quels seront vos revenus à la retraite pour savoir s’ils seront suffisants pour couvrir tous vos besoins.

Compte tenu de l’allongement de la durée de vie dont nous bénéficions dans nos sociétés modernes, veillez à ne pas donner votre bien trop tôt. En effet, une fois à la retraite, si vous devez faire face à une chute importante de vos revenus, vous serez bien content de pouvoir compter sur des ressources régulières provenant de la location d’un bien immobilier.

Si vous disposez de ressources suffisantes une fois retraité, alors donner de votre vivant vous permettra non seulement d’aider vos proches mais aussi de réduire les droits de succession.

Tous types de biens immeubles peuvent être transmis, notamment appartement, maison ou terrain.

Dans ce cas, le montant de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)  est réduit car les biens transmis ne font plus partie de votre patrimoine.

Vous aurez à payer des droits de donation mais seulement au-delà de certains montants : vous pouvez transmettre 100 000 € par parent et par enfant sans avoir à payer de droits. Cet abattement se recharge tous les 15 ans.

La donation démembrée

Le second type de donation, la donation démembrée, consiste à séparer la propriété du bien en deux éléments : l’usufruit et la nue-propriété.

La donation en nue-propriété vous permet de continuer à profiter de votre bien immobilier et d’y vivre car alors vous ne transmettez pas l’usufruit (ou la jouissance) du bien.

Ce type de donation présente trois autres avantages :

  • les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. La valeur respective de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien est fonction de l’âge du donateur au jour de la donation.

  • vous pouvez percevoir des revenus si vous mettez ce bien en location.

    A votre disparition vos enfants récupèrent le bien immobilier sans avoir à payer de droit de mutation.

La donation de la nue-propriété n’a pas d’incidence sur le montant de votre IFI. Vous continuez à payer l’IFI sur la valeur totale du bien.

Trois avantages se présentent alors :

1- non seulement vous ne vous séparez pas du bien ;

2- le bien concerné sort de votre patrimoine pendant la durée de la donation ce qui vous permet de réduire votre IFI;

3- les droits de mutation sont limités : les droits à payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien.

Ainsi, supposons que Mr et Mme Durand détiennent un bien immobilier d’une valeur de 100.000 euros et que leur fils, encore étudiant, ne dispose pas de revenus. Ils peuvent donner à leur fils l’usufruit temporaire du bien, pour une durée de 10 ans. Ils devront alors payer des droits de donation sur la valeur de 23.000 euros. Or ce montant étant inférieur au plafond prévu pour les donations parents-enfants, les époux Durand n’auront à payer aucun droit s’ils n’ont pas réalisé une donation antérieure ayant épuisé l’abattement.

La donation peut être remise en cause par l’administration fiscale si elle considère que l’usufruitier n’en tire pas un réel avantage. C’est le cas si vous transmettez temporairement l’usufruit d’un bien à un de vos enfants, alors que ce dernier bénéficie de revenus confortables. Si le Fisc considère que le seul intérêt était de soustraire le bien au paiement de l’impôt,  vous courrez le risque de vous faire redresser.

A l’issue de la période prévue il fait à nouveau partie du patrimoine du donateur. Lors de son décès, les droits de succession devront alors être payés.

 

    72 commentaires sur “Transmettre de son vivant au lieu de vendre”
    1. Bonjour, ma mère posséde une maison, est-il possible qu’elle nous la lègue de son vivant, à mon frère et moi, que nous la vendions mais qu’elle continue à l’occupper?

      1. Bonjour
        Votre mère peut donner ce bien. Toutefois si vous le vendez, il faut que le nouveau propriétaire accède de le louer à votre mère. Cela peut être dangereux car elle pourrait être contrainte de déménager. Il faudrait voir cette question avec un notaire pour éviter cette situation.
        Meilleures salutations
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    2. Bonjour, ma maman est décédée. mon papa 80 ans et ma maman avaient fait au dernier vivant. Le notaire demande une estimation de la maison. nous sommes 4 filles. la maison s’évalue a à peu près 120 000 euros. Est ce qu’il serait mieux pour nous que notre papa nous transmettre son bien de son vivant? si oui laquelle des deux solutions serait la meilleure pour nous 5?
      Le notaire pour l’instant s’occupe de l’acte notarié. il s’occupera ensuite du titre de propriété. serait il judicieux de prendre la décision de faire ce choix avant tout ça ? doit on passer devant notaire pour faire l’une des deux solutions (donation démenbrée, donation en pleine propriété.) combien coûte cet acte chez le notaire svp?
      merci

      1. Bonjour,

        On peut compredre que votre père du fait de la Donation au Dernier Vivant (DDV) a 3 options en ce qui concerne les biens qui lui sont alloués suite à la succession de son épouse, votre maman :
        – 100 % en usufruit
        – 1/4 en pleine propriété + 3/4 en usufruit
        – La plus large quotité disponible dont le conjoint décédé pourrait disposer en faveur d’un étranger (soit dans votre cas avec 4 enfants : ¼ de la succession).
        Selon l’option choisie par votre père, les droits de succession que vous devrez acquitter seront différents et notamment particulièrement onéreux s’il choisi l’option 100 % en usufruit. Il aura 0 % de droits fiscaux à acquitter, alors que vous 4 (4 filles issues du mariage) aurez des droits sur la nue-propriété (dont vous n’aurez pas l’usage) qui rejoindra l’usufruit sans taxation au décès de votre père. Que votre père vous donne le bien suppose de sa part un appauvrissement immédiat qu’il devra être capable d’assumer moralement et matériellement.

        Le conseil d’un notaire est indispensable en ce domaine par-delà ces quelques premières réflexions.
        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    3. bonjour je souhaite remettre mon appartement à mon fils pour bénéficier de mon 1%patronal trop petit pour nous mais lui est majeur que pensez-vous merci infiniment

      1. Bonjour,

        Votre question doit être précisée pour que nous puissions y répondre. Qu’entendez-vous par « remettre » votre appartement : le donner à votre enfant majeur ? Le lui mettre en location gratuite ? Merci.

        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    4. bonjour
      mon epoux a 4 enfants d’un premier mariage et ensemble nous avons une fille. nous avons 2 propriétés et nous voudrions donner à notre fille en commun l’une de ces proprietes en restant usufruitié. pouvez vous me dire si c’est possible et comment faire?

      1. Bonjour avant tout veiller à ne pas léser les autres enfants. Tout dépend donc de la valeur des biens. Le plus simple est de contacter votre notaire afin de vérifier si la part réservataires des enfants n’est pas entamée.
        Il faut a
        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    5. Bonsoir, mes parents encore bien vivants (heureusement) possèdent une maison depuis toujours dans un coin qui flambe tellement qu’il nous est impossible d’y rester . Nous ne souhaitons surtout pas qu’elle tombe dans les mains étrangères à la famille . Serait-ce possible de faire estimer la maison puis la payer en partie (celle des frères et soeurs ) ? ou en totalité en déduisant les 100 000 de donation possibles ? l’idée est d’aller y habiter avec mes parents et de protéger la maison (et le village ! ) de la mainmise extérieure … Mercid’avance pour vos réponses éclairées

      1. Bonjour,

        Vous devez vous adresser à un notaire qui pourra vous conseiller au mieux de vos intérêts.

        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    6. bonjour. je dois acheter un bien a 160.000 e je nai quun fils de 36 ans. par raport a la succession est il préférable que je fasse de mon vivant une donation démembrée ( nu propriété usufruit). je suis agee de 60 ans. merci de votre réponse. cordialement

      1. Bonjour,

        Vous pouvez effectivement procéder à un démembrement de propriété pour réduire les droits. Mais attention ! Si ensuite vous voulez vendre ce logement, vous devrez avoir l’autorisation de votre fils.
        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

    7. Bonjour,
      je suis propriétaire d’une maison que je souhaite transmettre à mon frère. Je ne suis pas marié et je n’ai pas d’enfant. Cette maison n’est pas ma résidence principale et elle est estimée 260000 euros. Je souhaiterais lui faire une partie en donation (100000 €) et une partie en vente (160000 €). Est-il possible et légal que je prenne à ma charge les droits de donation sans que cela soit considéré comme un surplus de donation ? merci de votre aide

    8. bonjour, je suis mariée sous le régime de la communauté des biens, nous avons deux fils majeurs. j’ai hérité d’une maison de famille il y a vingt ans, résidence secondaire. Je ne l’occupe jamais mais mon frère y est très attaché. Est-ce que je peux lui donner cette maison, avec l’accord de mon mari qui figure sur l’acte de donation initial (leg au dernier vivant) ? Faudra-t-il acquitter des frais ou droits de succession ? Nos enfants ont-ils un droit de regard sur cette procédure ? Par avance merci pour votre éclairage

      1. Bonjour,

        Si vous donnez vos parts à votre frère il y aura des droits à payer, après un abattement de 15 932 € (en cas de donation), à deux taux (35 et 45 % selon la valeur du bien). Ensuite, il faut que le montant n’entame pas la part réservataire de vos enfants. Consultez un notaire à ce sujet.

        Meilleures salutations.
        L’Equipe de Lafinancepourtous.com

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